土拍捉襟见肘，旧改还要加速！

2024年的第二场土拍，官方发布了公告，从具体来看，相对一般，趁热聊聊这场预期不高的土拍。

土拍公告

时间：2024年7月1日

地块：共有10幅，面积188.32亩，其中住宅用地5幅，纯商3幅。

金额：起拍金额合计38亿元

分析：从这次的土拍地块来看，住宅用地偏少，相比于第一场14幅住宅用地，这次仅5幅，扣除两幅100%安商，纯商仅3幅，合计面积84亩。

可以说这是一场预期并不高的土拍。

从地块来看，两幅安商地块，一幅位于五四北的高速边，回购价15948元/平，楼面价仅6K，差价高达近1W。

要是放在以往这样的地块也是非常抢手，不过这几年安商房回购问题，也让这种看上去做包工头的美差，只能留给本土国企了。

对于另外一幅100%安商，位于鼓楼的省机械研究院及周边地块。

这幅旧改，近期发布的土地规划，也预示着即将上架，这也是这次最受关注的核心地块。

从指标来看，地块与近期旧改一样，分割两幅，一幅纯商，一幅安商。

两幅地块都是限高100米，其中纯商容积率3.0，安商容积率4.05。

对于今年容积率突破持续走高，特别是安商地块，简单回顾一下：

宗地2022-55号：上海西安商，容积率4.35
宗地2023-52号：南湖安商，容积率5.15
宗地2023-50号：雁塔安商，容积率3.97
宗地2023-48号：屏西安商，容积率4.11
宗地2023-29号：东大安商，容积率3.97

从安商的容积率来看，和此前的旧改安商接近，同样高达4.0左右，未来的居住体验预计一般。

对于纯商地块，位于鼓楼区，与世欧王庄一河之隔，距离近期建发操盘的两幅核心地块，也仅1.5公里。

从地块的起始楼面价来看，也仅低于此前高工地块，届时是建发再加码，还是其他房企进场最值得关注。

对于这幅地块，周边出现过福州最有名的地王，即2016年阳光城以可售楼面价4.5W拿下，后来被开发成--龙庭路95号。

时隔8年后，一路之隔的纯商地块，起始楼面价2.57W，最终成交最少比当初地王要少1W以上。

另外一幅关注度较高的核心地块，同样是近期发布旧改的紫阳钢材市场周边地块。

地块位于大名城背后，距离上图的几幅地块也非常接近，起始楼面价仅1.6W，即便需要配建体育用房，但是定价依然不算高。

届时这幅地块会如何成交，同样值得关注。

本次除了这两幅纯商外，还有一幅位于金山北的纯商，面积达到40亩，给出的起拍楼面价达到1.53W。

近期金山北也供应了几幅，上一次两幅地块，一幅左海兜底，成交楼面价1.63W，一幅取消。

对于地块而言，不在金山生活区，周边以工业区为主，虽然隔壁的部分工业区重新建造，界面有一定更新，但是整体的生活气息还是不高。

能用到的配套也仅仅是五号线，周边的划片，一个是划片仓六小+过渡桔四，一个划片金山小+金山中。

从土拍公告来看，没有特别指出，大概率是仓六小的方案。

可以说整体而言，配套一般，楼面价居然高达1.53W，差不多的楼面价，已经可以去拿下二环内的纯商。

土拍分析

从第二场的土拍公告来看，拿地房企最受关注，这几年已经非常两级分化。

从住宅地块来看，两幅100%安商房，基本是本土国企拿下，金山北的纯商，个人预计左海继续兜底，房企在金山已经拿地，总部大楼也在建。

鼓楼纯商不出意外，几家外来房企争抢，至于最难猜的紫阳地块，楼面价够低，吸引力看上去很大，个人盲猜还是国企兜底。

对于这次土拍，有一个不同点，就是第四代住宅没有出现，不懂是因为这些地块条件有限，还是不再做限制，给出更大的空间选择。

除此之外，就是核心地块的上架周期。

紫阳钢材市场：签约期为5月28日至6月16日
省机械研究院：签约期为5月25日至6月23日

签约期还没截至，地块就已经上架土拍，简直称得上福州速度。

此时不禁想到，如今的旧改是不是没有钉子户了？

当然这次土拍公告的发布，也打破了之前那个因为库存过高暂停供应的传闻，当然即便官方回应福州库存并不高，五区去库存仅10.47个月。

实际的楼市，大家也能感受到难度有多大，近期外围新盘，又一次打出新低的价格，市中心的改善盘，也在持续开分销。

虽然第二次土拍，对于库存压力不大，但是最少这里面透露了一些点，目前福州对土地吸金依然有依赖，不过核心地块储备不够，旧改的推进还要加速。

去年底开始的鼓台核心地块，目前不少已经开始预热，伴随着这次的两幅地块，后续福州的核心地块，预计会进入新一场的厮杀。