上海新房市场，正在发生严重的负倒挂

上海楼市终于从疯癫状态稳步回归正常

最有力的证据，就是新房买家对打新这件事更谨慎了

如果说买到即赚到的一二手倒挂，是新房市场的兴奋剂；那么新房比二手贵的负倒挂，无疑就是镇静剂

镇静剂打多了，谁还疯得起来的？

比如开篇我先说三个现象，可以会颠覆一些人过去的常识——

第一，新房市场相对稀缺的产品类型，比如别墅，也会出现负倒挂

第二，曾经的板块的标杆小区，现在可能正处于负倒挂

第三，负倒挂不仅仅在远郊板块，一些好地段比如内环内也会存在负倒挂！

为了让更多粉丝买房不再是雾里看花，下面我简单盘点一些比较容易迷惑购房者的板块

如果冒犯到某位的心动楼盘，纯属巧合

01 外高桥

外高桥近几年供应量并不算大，今年入市的预测也只有两个项目，其中之一的尼德兰半岛今年4月已经开盘，均价70800元/㎡

重点来了，首开74套205/235㎡的联排别墅

而一河之隔的尼德兰北岸，同样的联排别墅只要4万6

接近2万5的负倒挂，就差把冤种两个字写脸上了

02 南大

南大这两年也算是宝山新房频出的一个板块，虽然联动价在隔壁桃浦衬托下显得更具性价比，但终究还是遭到自己人暗算

新盘保利海上臻悦从去年9月开始入市，一共开了三期，认购率最高只有60%左右

相比起海上臻悦6万3的均价，隔壁2018年交房的亲兄弟保利熙悦成交价才5万5

一二手负倒挂8000元/平

果然最致命的一刀，往往是身边最亲密的人捅的

03 徐泾

一二手负倒挂这种事，肯定少不了流量王大虹桥

徐泾在售新房华润虹桥润璟三期均价7万1，而徐泾最核心地段的标杆盘中核锦悦府上个月刚成交了一套均价6万44万

一二手负倒挂6000元/平

即使华润产品胜在洋房，但一定程度上地段更鸡肋、硬伤更大

都是100平的外环外刚需户型，承接这个负倒挂，华润不冤

04 西藏北路

不比不知道，一比吓一跳——内环内罕见负倒挂选手出现

位于西藏北路板块的万科翡翠雅宾利四期即将入市，联动价13万3/平

相比起万科翡翠雅宾利次新12万7/平的成交价，一二手负倒挂6000/平

再加上中兴路附近还有保利项目、静安玺樾、苏河湾集团地块等多个均价12开头的新房冲击

西藏北路短期想实现买新房套利，难度还是很大的

05 周浦东

周浦这两年的开发重心终于轮到了周浦东

在此之前16号线通车多年，周浦东地铁两侧却完全沦为停车场和城乡结合部

虽然有发展是个好事，但是对于周浦新房来说就不一定了

周浦华发观澜半岛此次分为两幅地块，东侧地块紧靠次新小区浦发东悦城，共享狱景和墓景

但是，浦发东悦城近期成交的小户型均价4万7，而华发的联动价已经高达6万/平，一二手负倒挂1万2/平

就算浦发东悦城的房子品质很差，但是不是对华发也不用太乐观了？

06 松江大学城

作为一个内生型板块，松江新城、松江大学城给人的感觉似乎一直不缺地缘客户，价格坚挺

但随着这一年多松江老城新房供应量上来，也逐渐出现一二手负倒挂

前两年的老城红盘合景天悦，目前次新房成交价跌倒了4万3

而旁边的万科海上印象联动价高达5.95万/平，一二手负倒挂1万6/平

估计连合景天悦的业主们也没想到，松江大学城的砸盘，竟然从自家小区里开始了

就问你同样600万，住100平还是住140平吧

07 安亭

安亭这些年的新房供应从西向东转移到了原来的黄渡，借着11号线的优势，开发了不少地铁盘

最近的深业深安上居，联动价在 3.65万/平

而交房不到4年的路劲上海派+嘉悦澜庭，最近的成交价仅在3万5，一二手负倒挂1500元/平

08 临港

需要当典型案例的事，临港向来不缺席

只不过临港最近二手房的成交下限又刷新了大众认知

滴水湖知名标杆次新小区，万科金域澜湾成交价不到3万2

而103片区还有大量联动价在3万4的新盘，北侧105片区临港投控&特发项目联动价也到了3.45万

一二手负倒挂近2000元/平

等到这些新盘之后交房大批量上市，临港能维持现在的次新成交价，恐怕都是一种奢望

看完上面的这些例子，可以发现这些负倒挂产品以及板块的一些共性：

产品与地段的错配、土拍价格的逐渐上涨、大批量新房供应带来的冲击这几类，其本质原因大多离不开供需失衡

就比如尼德兰半岛

客观来说，联排别墅这种产品，在新房市场本身是稀缺的

一年一两千套的供应量，加上口罩对富人居住观念的影响，才让朱家角这类别墅价格能在两三年内翻倍

但外高桥的板块定位和联排别墅却是典型的错配

如果是上世纪九十年代，新世纪初这样的产品出现在外高桥没什么问题

因为那时是整个外高桥的高光时刻，只有外籍才能在那边买商品房

当时一些外籍高管的购买力对于高价值的住宅产品是一大利好

不过随着城市的开发，外高桥高端购买力早就回流到市区或者国际社区这样的富人板块，板块发展整体没落

现在买外高桥的平层，对于刚需来说都是没什么选择的无奈之举

高价别墅的接盘人群不足，供应大于需求，未来想出手可不就只能割肉了？

另一类是大家更为常见的，新房大量供应的板块，二手房价格被迫走低

比如大虹桥、临港其实都是这样的典型例子

本质上就是接盘人群并没有想象那么多——

肉眼可见的产业入驻进度缓慢，无法带来新鲜购买力；同时隐形存在依靠地缘客户难以补给的劣势

徐泾本身只是个以老镇为中心的城乡结合部，本地购买力十分薄弱

但17号线的开通，让这里承接了一波市区外溢

再加上徐泾当年作为大虹桥开发更早的片区，具有一定的先发优势

浦西5-600万预算客群曾经的新房首选地几乎就是徐泾

当时开发商对大虹桥概念的疯狂营销，提前透支了徐泾未来几年的价格，并且吸引了不少投资客前来，实际的住房需求并没有增加多少，但成交量却被热钱做高了

随着大虹桥的进一步开发，华漕、江桥也开始迎来新房集中供应时代

大批新房供应的冲击、投资客的大量抛盘，让徐泾楼市的供需天平逐渐倾斜

给购房者的选择太多，诚心想成交的卖家就只能降价，让房子回归真正价值

还有最后一类的负倒挂原因，它的主要问题不来源于供需失衡，而是更可怕的——价值没发生增量

相当于板块发展被判了死缓...

虽然每一次的土拍联动价都会比上一次贵，已经成为楼市共识

但这个共识忽略了一个风险——

土拍联动价真的每一次都需要涨价才合理吗？

土地价格增长，我们认为是因为这地块附近的配套比之前更完善，规划落地程度更高，地段能级提高

但事实上，很多板块的发展非常缓慢，住在这里所享受的配套与生活便利，和十年前、乃至二十年一样

就比如安亭的深业深安上居，从11号线开通之后，这附近并没有发生本质的板块价值提升

而逐年增长的联动价楼盘，在成为二手房后经过市场调节，房价变化趋势逐渐向实际价值靠拢，俗话叫“房价下跌”

和三五年前没什么品质差别的楼盘，价格自然也会向三五年前的楼盘看齐

事实上在上海广袤的郊区，存在非常多板块价值停滞的板块

很多楼盘出现负倒挂的原因，可能是其中的一个，也可能是多个

不论如何，买新房这件事还是要根据自己的核心需求出发，有限的预算下，尽量价值最大化

不论情况如何，买房者可以永远相信的也只有这句话了