今年，苏州这个板块的别墅有点儿多

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　　今年是苏州的别墅大年。

　　在之前的文章中，我们曾提及今年的吴江太湖新城已然成为了苏州别墅市场的主要战场之一。

　　而在上周相城区再度出让两宗低密宅地后，我们发现有一个板块同样别墅扎堆，密度甚至比吴江太湖新城还要高。

　　这里就是相城阳澄板块。

　　上周三，位于相城区元和街道林荫一路北、济学路西的苏地2024-WG-Z06号地块成功出让。

　　这宗容积率仅1.01的住宅用地最终由苏州合启鑫&相城高新联手竞得，成交总价3.61亿元，成交楼面价15500元/m²。

　　自此相城元和澄阳沿湖板块就已经有5个低密住宅项目待入市，大概率也全是别墅项目。

　　阳澄板块沿湖片区本身就是相城具有代表性的低密住区之一，板块内的别墅、叠加等产品也受到了相城地缘高端改善客群的青睐。

　　例如银丽高尔夫成交均价达到了约5万元/㎡，依云水岸成交均价达约3.2万元/㎡，静湖别墅成交均价达约5.5万元/㎡，远高于同板块普通小区，也处于相城区二手房价第一梯队。

　　其实从板块的规划来看这里属于元和街道所规划“阳澄新城宜居宜业中心”，拥有较为浓厚的居住氛围，再加上与阳澄湖相枕而伴，板块的生态、景观条件非常优越。

　　当然更值得一提的还是板块的交通优势：

　　这里拥有轨交、隧道、主干道等多种交通出行方式。

　　轨交方面，在建中的轨交8号线经过，设有徐庄站、古香圩站2个站点，今年即将开通运营。

　　隧道通行方面，拥有阳澄西湖隧道、阳澄西湖南隧道以及在建中的阳澄湖星济隧道这三条隧道。

　　其中阳澄湖星济隧道已于去年9月正式开钻，预计将在2027年正式通车，据官方信息届时从相城高新区到达工业园区湖西CBD东方之门仅需8-10分钟。

　　快速路出行方面，可通过华元路、春申湖快速路、阳澄湖中路等城市主干道。

　　去年，苏州规划网还发布了华元路地块周边蠡东路、林荫一路、林荫五路这三条道路相关建设规划，随着道路规划出炉，未来周边居民出行也将更加方便。

　　教育方面，周边有陆慕高级中学、苏州大学阳澄湖校区等众多教育资源，形成教育特色组团，教育氛围还是相当浓厚的。

　　不仅如此，根据规划，元和33项目周边还将建设幼托、小学、初中各1所。

　　不过板块商业仍然较为匮乏，但这里前往相城陆慕天虹商圈，或者未来通过阳澄湖星济隧道前往园区还是比较方便的。

　　目前相城阳澄沿湖片区多个别墅项目公开了规划，其中最吸睛的当属华发85号项目了。

　　根据公示，该项目总建筑面积约14.9万㎡，产品涵盖联排、合院、叠加及洋房四大建筑形态，其中6栋3F合院产品，35栋3F联排产品，13栋4F上下叠产品、12栋7F洋房产品。

　　从目前公示的几个业态的户型图来看，项目产品力也有许多亮点。

　　先来看联排公示的一层平面图,边户面宽达约10.6m，一楼的长辈房面宽也有约3.4m，整体格局到位。

　　客餐厅采用端厅设计，面宽约7.2m，270°的全景视野，提供更优秀的采光。一层预留的电梯井与储藏间、超大面积的厨房区域，也颇具看点。

　　此外，优秀的面宽尺度，或许意味着南向的花园也会很大，值得期待。

　　再来看独门独户的合院产品，一进门便是面积约26.4㎡的私人院子。

　　一层功能有客厅、厨房、餐厅、南向卧室，从住宅立面图来看，合院一层层高也有约3.4m，三楼还带有两个露台，带来真正有天有地的私享感。

　　叠加产品方面，则打造的是4层的上下叠户型。

　　独立入户设计，大面宽的横厅面宽达约7.3m，首层设置有客餐厅、厨房、北向卧室等功能分区。

　　当然项目另一个吸睛的点在价格上。

　　因为项目地处太平街道，所以土地估价体系上，比2公里之外的4宗地块楼面价要更低，楼面价仅1.15万元/㎡，未来总价还是很值得期待的。

　　除此之外，元和兴华33＆34号项目的规划也已经公布，打造的则是叠墅产品。

　　左：兴华元和34号项目

　　右：兴华元和33号项目

　　兴华元和33号项目容积率为1.3，拟建16幢5F叠墅+5幢8F洋房社区。

　　兴华元和34号项目容积率1.2，拟建10幢5F纯叠墅社区+1栋4F商业，为纯叠墅社区。

　　而其他几宗地块则进度稍慢，暂无具体的规划公布。

　　事实上，相城区一直是苏州市区别墅市场的供应大户。

　　据克而瑞苏州房产测评统计，去年相城区在供求两端都位居市区第一位置。

　　去年相城区新房别墅主力成交面积段在建面140-180㎡，成交主力主要集中在阳澄湖、渭塘等板块，总价在300-500万元，呈现出一定性价比。

　　尤其是阳澄湖和澄阳板块，其靠近园区，加上春申湖快速路、阳澄湖隧道等交通利好，为相城的别墅产品能够吸引园区改善外溢提供了前提。

　　但值得一提的是，今年是苏州别墅的大年，选择非常多。

　　叠加如今市场大环境下，市场并不会无脑追捧别墅产品，开发商也要拿出相匹配的产品品质与产品创新才会有客户买单。

　　特别是没有地段加持的别墅盘，比如我们上述的相城澄阳等外围板块，其在价格方面或将更具性价比，这也为苏州一部分首改、再改客群提供了新的选择。

　　在市场供求关系中，产品稀缺性才能体现价值。随着未来更多低容地块的入市，核心地段以外的别墅产品稀缺优势面临挑战。

　　与此同时，相城区也迎来了区域首个第四代住宅（漕湖置地31＆61号项目），“真别墅”与“四代宅”，谁才是改善的终极？也让我们一起期待这些产品落地后的具体表现~

　　引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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