北京买房：理清思路，购房建议1212

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

关于换房犹豫了好多年哈哈，虽说知道您一般是从投资角度给建议，但还是希望您能给点行业人的建议，目前我们自己的想法太纷杂了。我家的住房情况是这样的：12年底买的新国展旁边莲竹花园91平无电梯六楼两居（回迁房98年房本），这套升值情况很一般，目前中介说最多只能卖260（去年308万还有人谈），十多年涨价100万。就我家来说这是目前唯一赚钱的～

一套是后沙峪艾迪城的商住，去年初买的，79平东南向260万～为了解决老人孩子上楼问题，附近买这个性价比最高（其实也经历了漫长的换房看房过程，莲竹的不好卖，附近和市区的普宅难取舍…）。当时的想法是等孩子上学把莲竹卖了买间东城平房落户，我们在附近租房住，艾迪城租出去补贴房租。

我觉得自己小农思想严重，一是不想多贷款二是但凡有条件就不想租房，而且还安土重迁，待在通勤舒适区就怠于折腾。所以这些年失去了好多机会。

还有一个更失误的决策是19年买的廊坊理想城（因为我在机场上班，大兴机场投入运营时期买的），这个都不想提他，肯定亏了不少。

现在市场形势有变化，朝外学区的老房子（慧忠里）单价跟前两年安慧里的价格（幼儿园小学都在小区里很吸引我们所以关注过）差不多了。孩子今年也要入园，于是老母亲又有点想折腾。

想请问您：

置换方案——北京的两套房子留一套，贷款一百万左右买四百万的小占坑房（或者全款平房）。如果是您会优先考虑用哪套或哪几套房子置换呢？因为主观的情感我们很舍不得莲竹的房子，但其实换掉它没啥可惜的对吧？时机的话现在或者等两年后对我们来说哪个更划算呢？

另外，廊坊的房子已经交房，现在还没下本，简单装修下租出去合适吗？有长期持有的必要吗？目前来看我调动到大兴机场的概率也不是那么大。有些乱，像我现在的思路一样，希望指点一二。

A：

1、北京的两套留一套，那常规就是留普宅卖公寓啊。除非是更注重租金和居住的性价比，否则公寓在其他方面不占优。要是我也留着莲竹的，毕竟是普宅。

但这价格感觉不太对似的，2012年有这么贵吗？当时北京的大盘均价才2.2万，毕竟那年是楼市寒冬，学区房也没出现呢，各区价格都不高。现在260万又有点儿低似的，3万一平，不高，不会是中介压价吧？

廊坊的我不懂，环京的我都不熟。但我家是早把外地的房子清理的差不多了，要不然升值不占优，打理着还挺麻烦的，不如换到北京。

2、如果买学区房的话最好是楼房，除非是平房的价格很低，否则流动性不强。这一房一议吧，平房有的溢价率比楼房高的多，还没有了拆迁的预期，各项不占优。

3、现在或两年后，这看孩子什么时候上学了，提前一年都不晚。占坑儿房的常规建议是尽量不长期持有，用完了学位看行情，觉得不合适就卖，避免风险。

4、廊坊的能租就租呗，找当地中介算算账，主要是看装修是否划算。这没标准，让中介出方案吧。反正如果是我不长期持有，尤其是出租的，自己打理就更麻烦了，老有事儿。

5、总之如果是从投资角度就留着莲竹的，注重租金和纯自住再留公寓。外地的没什么意义，要是我就不留了，拿了本就换到北京。

仅供参考。

二

Q:

想向您咨询一下跨区小升初学区选择的问题，因为对学区不了解，还请您指教。我们的情况如下：孩子现在丰台上一年级，普娃，目前租住在孩子学校附近，我们一家三口刚刚落户。目前我们两套房，一套在房山良乡，居住性很好，暂不打算卖，另一套在丰台马家堡，现在能卖200多一点（还有60万贷款），租金4500。

现在有两个想法：

1、卖掉马家堡的房子，再添一点钱，在西城买一个房子给孩子上中学使用，总价希望在400-430之间，不知道能不能买到。因为最近的政策，首付比例降低我们才敢考虑，之前首付高根本就不敢尝试。就是不知道现在买是否算是好时机，在哪个片区买有利于孩子跨区小升初。

2、卖了马家堡，用150作为首付，在孩子学校附近（木樨园、西罗园附近）买一个房子自住（这样就不用租房住了），再等几年，临近孩子升中学了，也到了入学孩子少的时候卖了再买西城。对学区房实在不懂，还望章哥指点。

A：

1、现在300多万就能买到，以南城的为主，北城学区400左右的得看具体房源了。不过学区房不太好谈时机，是降了，但其他房子也降了啊，所以溢价率相对来说没降多少。明年之后就是入学人口的低谷了，到时候得看政策，谁也不敢预测。

西城哪个区都不太有利于跨区，只能说是运气好的话能不吃亏，主要看运气。首选北城吧，哪个学区其实差不多，派位的话只能看运气。

2、先买自住，到时候再置换。这也不好说，一是置换的税费成本是否划算，现在属于低的时候，过几年得看政策。二是贷款，现在也是低的时候，等置换的时候万一收紧了呢？

3、要不考虑一下东城？因为既然是跨区，那在孩子不是天牛娃的情况下，东城相对更友好。最好提前转学，这样能适应教学环境和模式，还能参与系统或片区内择优。

另外东城是允许转学生进入直升校的，只要能进入就和其他孩子同等待遇，当然这也得看运气，但怎么都是比西城多了条通道。还有就是东城一直传闻要增加点招，至少是增加择优，或者是把现有的择优模式公开化，如果真的执行那就更比西城友好了。

4、另外常规建议是占坑儿最好短期持有，买了就转学，得到学位后看行情，觉得不合适就出手。这样相当于用置换成本买了个学位，跟当年没有学区房时的择校费差不多。

仅供参考。

三

Q:

我家孩子2026幼升小，最近看了海淀中关村学区的东南小区，感觉人文气氛较好。想请教您，该小区现在是否可以入手，每处房子的情况有什么渠道详细查到吗？比如交易、出租、是不是凶宅、楼栋或楼道有没凶宅，万分感谢！还想请教您，东南小区院内幼升小对应入学政策，小升初对应政策？

A：

1、东南小区，氛围当然好了。曾经的全北京最牛学区房，十多年前没划学区的时候，东南小区还创造过租售比第一呢，仅仅120，十年回本，甚至出现过无人卖房都出租的情况，现在听来都是神话。

2026年幼升小，那看预算吧，如果是资金准备好了，或者是卖房后增加的预算多就提前买了准备着。没准备好或卖房后增加的预算不多就甭着急，明年过了信息采集看行情，有可能降低溢价率。

2、找当地中介就什么都能查到，包括学位是否占用。大中介都有凶宅的登记，胆敢隐瞒的话可以跟他们打官司，保证赢。

3、幼升小政策？早就没什么特殊政策了，2026年大概率能对口入学，学区肯定比现在宽松，运气不好的有可能派位。小升初也没政策，海淀就是先点招，实在不行那就是看运气走派位了。尽量争取入营和点招吧，既然到了中关村，不争取的话有点儿亏。

仅供参考。

四

Q:

我最近想换房，首付不多150左右，看了下丰台看丹桥和回龙观。我目前情况是上班在海淀，住在房山，同时也要考虑小孩上个稍微好点的学校（一个小学三年级，一个初一）。两个地方房子价格差不多，个人觉得丰台毕竟四环，是不是应该好点，虽然上班远一点？

请章哥帮忙分析分析。都说丰台没啥发展，我去看了下小区，确实破破烂烂的，还没我们郊区的小区管理的好。

A：

1、上班海淀住在房山，够远的。既然是已经上学，那是要转学吗？可全北京除了朝阳，都不好用房子选学校，丰台也不行，尤其是转学就更得看运气了。丰台的好学校就是北大地的，一小五小丰二和十二中，转学都够呛，几乎不可能。

2、四环在理论上应该好点儿吧，但现实中没好什么，从价格走势来说这些年略弱于回龙观。回龙观经适房2600的时候，丰台四环外定价3000多，现在两边差不多了，以后也大概率这趋势，不太好改变。

3、有没有发展我不知道，这太宏观了，我不懂。这还是聊点儿具体的吧，理论化的我不知怎么分析，也猜不着说的是什么小区。

仅供参考。

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