哪种老楼能重建？怎么建？北京发布危旧楼拆除重建技术指南

近年来，对于无法通过改造实现焕新的老旧住宅楼，拆除重建成了一种提升老楼居民生活品质的新思路。市住建委近日发布《北京市危旧住宅楼拆除重建技术导引》，进一步明确了危旧楼拆除重建的技术标准和实施要求。《导引》明确，危旧住宅楼拆除重建项目可在不增加原有居民户数的原则上，充分利用地上、地下空间适当增加建筑规模。

朝阳光华里5、6号楼重建。资料图

优化户内各功能空间布局

从2020年本市发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》开始，光华里5号和6号楼、光明楼17号楼、劲松一区114号楼等项目已率先试水拆除重建。经过试点，危旧楼房改建的技术思路逐渐明晰。

“我家是改造还是拆除重建？”这是许多老楼居民关心的话题。《导引》首先明确了政策的适用范围，即经市、区房屋管理部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值，或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧住宅楼。例外的是，如拟拆除重建的危旧住宅楼为历史建筑，则需依据国家和北京市历史建筑保护利用的有关规定执行。

“拆除重建项目设计应以满足居民基本使用需求为出发点。”市住建委相关负责人表示。《导引》明确，要保证居民户内使用面积不减少，合理优化户内各功能空间布局。同时本市将根据原住宅楼户内是否设置独立厨房和卫生间的建筑特征，将危旧住宅楼分为简易型住宅楼（房）和套型住宅楼两类。其中，根据本市此前发布的《关于进一步做好危旧楼房改建有关工作的通知》，非成套住宅套内可适当增加厨房、卫生间面积，厨房使用面积约4平方米，卫生间约3平方米；对于成套住宅，原则上原建筑面积大于70平方米的套型不再增加套内建筑面积，原建筑面积小于70平方米的套型，且原厨房、卫生间面积小于最低标准的，可以适当增加达到最低标准。

不增加原有居民户数

《导引》明确，危旧住宅楼拆除重建项目可在不增加原有居民户数的原则上，充分利用地上、地下空间适当增加建筑规模。

其中，核心区外除历史文化街区和重点地区外的危旧住宅楼拆除重建项目，地上建筑规模增量原则上不应超过规划许可或房屋登记建筑规模的30%。若超过30%，需结合项目实际需求，经专家和有关部门组织专项评审会审定通过。

而对于历史文化街区和其他成片传统平房区、规划道路、绿地、广场、水域以及政务功能要求高的重点地区，以及主要交通干线两侧的危旧住宅楼，应按照相关规定进行腾退置换，引导居民异地安置。同时，核心区内除历史文化街区和重点地区外的危旧住宅楼拆除重建项目，地上建筑规模增量应严格管控，并经专项评审会审定通过。

补齐适老化和无障碍短板

在公共服务配套及市政基础设施的完善方面，《导引》明确要把非机动车及机动车位、市政设施、公共服务配套等设计合理融入拆除重建项目。对于单栋拆除重建项目，应利用周边场地条件及社会停车场，新配置的非机动车和机动车停车位数量原则上不应低于认定的原有数量。

至于多栋楼的拆除重建项目，可参照公租房建设标准配置非机动车和机动车停车位；以街坊为最小建设单元的拆除重建项目，具备条件的固定车位应实现自用充电基础设施“应装尽装”。

此外，《导引》还要求拆除重建项目补齐适老化和无障碍设计的短板，鼓励增设老少皆宜的室外公共活动场地，补充完善无障碍及适老化设施配置，同时鼓励增加立体绿化景观。

未来，“绿色”也将成为危旧住宅楼的代名词。《导引》要求，拆除重建项目应执行绿色建筑一星级及以上标准，此外，还应进行智能化设计，预留新一代业务发展的接口，增加居民生活的便捷性。

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