北京买房：理清思路，购房建议1211

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

具体情况是这样的：

一、考虑楼盘情况

最近在看位于通州宋庄一个新盘****，具体位置位于前两年的金地壹街区楼盘西侧。具体房型倾向于112平的三居室，75平的两居室也在考虑中。

二、家庭情况

目前家庭成员2人，本人为市政府二期搬迁职工，队友为西二旗互联网从业者。在北京无房无贷，购买属于首套。近期会在工作周边享受宿舍（政府保障房），因此居住需求相对不太迫切，主要考虑为未来家庭成员增加后打算。

三、考虑购买原因

1、通勤距离可接受：该楼盘距离本人工作位置8公里左右，队友未来可能会在运河CBD有就职意向，未来该房子距离两人工作距离均可接受。

2、满足未来居住需求：未来两年内计划要娃，届时方便父母过来照顾（与小家庭分开居住保证舒适性），且周边医疗资源丰富，方便父母养老。

3、楼盘质量过关：花园洋房设计、容积率1.6，绿化率30%、精装修交付。

四、犹豫纠结点

1、楼盘位置过偏，周边配套不完善：位置在宋庄板块，主要是文化相关，没有强产业支撑；2、公里内无地铁，m102线遥遥无期；教育配套薄弱；以上导致未来置换时不好出手。

3、对未来预期低迷：目前形势下对增值预期不高，尽管可以通过多交首付的方式减少未来还款压力，但队友担心过35岁后被裁员失去还款能力。

五、想要咨询点

1、鉴于目前没有十分刚需的迫切，以及现在房市的低迷情况，您建议我们此刻出手吗？

2、如果买的话，是一步到位直接上112的三居室（如果想多交首付的话需要父母支持），还是75的两居室（首付和房贷都比较轻松，只靠我俩就可以）未来再置换？

3、如果不买此盘的话，您是建议我们再等等看未来有什么更合适的楼盘，还是现阶段有其他好的小区推荐？

A：

1、房子是用来住的，如果是自住为主那就出手呗。但这小区就是典型的自住为主，其他的期望值别太高。楼市的大环境跟这种小区关系不大，火爆的时候这地段儿也未必怎样，所以还是多考虑自住吧。

2、确定是长期自住那就一步到位买三居啊，要不然置换的时候有可能吃亏，偏远地段儿的投资性不太强。而且置换时还得又花一次税费成本，未必划算。

3、我不好说买不买的，主要是我对新楼盘不熟，不方便点评人家，容易惹麻烦。这项目我知道，挺有意思的，土拍时就这两家到场还都不出价，结果却还是合伙儿干。地段儿就这现状吧，各项都不太占优，就是典型的自住为主。质量在理论上应该不错，毕竟楼面价不算高，只要开发商不太过分扣成本的话就应该还行。

4、说几个常规的要素吧：

一是房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。地铁对于郊区是必须的，有了不加分，没有的必定减分。

二是产业，这不是必须的，有了加分，没有不减分，反正全北京也没几个强势的产业区。

三是偏远新区的项目最好选大盘，几十万平米的才好呢，能产生规模效应，配套也相对会尽快完成。

四是价格，如果能做到倒挂就合适，做不到的话那就普通了。可以算算性价比，让当地中介给估个租金，用总价除一下，但这地段儿我都说不好多少为合适，尽量别超800吧。

五是看自己的主要需求，如果自住为主就只考虑自己喜好和考察品质。保值为主或想置换的就参考别人的意见，想想将来的接盘人是否能认可这地段儿，在成为二手房之后能出多少价格。

六是看配套的规划，预估完成的周期。因为现有价格就是政府按照规划完成时的价值制定的，也就是已经透支了未来的价值。如果提前完成或增加了产业配套就能赢，保质保量就是拉平，延期或减少了配套那就是站岗，流动性也肯定不强。

5、基本就这情况，我对新楼盘真的不熟，不方便多说。

仅供参考。

二

Q:

我在西马金润一套06年大三居，光明楼大一居室，上学用。老大汇文初二，老二今年上光明小学。一直在光明桥东租一套120m三居，现在楼市下行，同时也租房还是不太方便（尽管一直租了8年没有更换过，房东也是去西城上学类似情况）。

看了潘家园 嘉禾园四居（三间朝北，一间朝南，但凹进去，阳光会遮挡），单价5万多。华阳公寓大三居，单价也便宜，不到5万。手上还有400个子弹，目前理财行情不好，想折腾一下，买一套换一套自住。

问题：1）用哪套换合适？大一居，市值500万？三居650w。光明楼这套留着，将来孩子的孩子还能用（周边幼儿园，小学和中学都不错）？丰台房子户型好，居住舒服。2）华阳公寓和嘉禾园选哪个？

A：

1、用哪套换合适，常规建议自然是学区房了，既然用完了学位，那留着的话肯定租金低，溢价部分是没有收益的。明年之后就是入学人口逆转了，如果到时候没有鼓励政策，溢价是否还能维持高位就说不好了。按照韩国和台湾等地的先例，都是人口减少后降低了溢价率的。

北京过去的公寓也是这种情况，风口过后就降低溢价，否则华阳这种也不会这么便宜。也就是有一定的保值风险，看自己是否在意了。

给孩子的孩子留着那就是自己的喜好问题了，这自己决定就行。不过说实话这太长远了，而且算算账划算吗？假定溢价比例不受影响，那就是每年少收30%的租金，至少得等20年后才再次用得上学位吧，一代人了。然后呢，再传下去还是置换？我觉得从经济角度不是太划算。

2、房子是用来住的，既然决定户型好住着舒服就留着吧。西马金润的保值还行，基本不落后。

3、我一般只能从投资保值角度说两句，而华阳公寓和嘉禾园是典型的自住为主，这就看自己的喜好吧，不用听别人的建议。

优势都是经济实惠，居住的性价比高。劣势是地段儿普通，小区也不太受追捧。所以这些年升值慢，长期落后大盘才便宜的。北京很多这种小区呢，朝阳区最多，都是典型的自住，跟投资的关系不大。

但房子是用来住的，自己喜欢就行。选户型好的吧，还是因为房子是用来住的，越宜居的保值越好，至少是流动性能强点儿。

4、总之这几个问题都跟投资关系不大，凭自己喜好选择更合适，投资为主的才参考别人的喜好呢。

仅供参考。

三

Q:

我们二人分别在公主坟，崇文门上班，工作地点比较固定。考虑通勤和保值，请问有什么推荐的小区吗。要求总价600以内，最好两居。我们在永定门有一套一居室，2022买在高点。

现在有两个策略，一是置换，置换后的房子肯定希望保值（最好是东西海），总价按600考虑。二是买二套，不追求核心地带，最好租金高。请问您有什么推荐吗？

A：

1、通勤得看自己的感受，外人不好建议。再有这俩策略也只能是策略吧，现实中不太好实现。

2、东西海所有的房子都算学区房，东西城普遍在30%左右，海淀中等以上学区也差不多，普通学区能低些，最低的在10%左右。但600之内的占坑儿房居多，有可能溢价比例更高更高。

而明年之后就是确定性的入学低谷期了，这看到时候的政策吧。如果有鼓励学区房或放宽落户和高考的政策就好说，没有的话，溢价部分有可能受影响。这有和大趋势对赌的意思，考虑好吧，至少我不敢保证。

3、不追求核心地带怎么能租金高呢？房子的售价和租金，有一大部分是地段儿价值的体现，交通方便配套全的才可能租金高呢，谁会花高价去租偏远板块呢？北京房租相对最高的是朝阳区，郊区一般要低个10%以上。

另外一点，买房算投资，租房算消费，预算高的时候有可能兼顾，不太高的话就只能是取舍了。通常如果租金高，那一般都是因为升值慢造成的，涨的慢也就显的租金高了。所以这看自己更重视哪方面吧，不太好兼顾。

4、这再考虑一下吧，现有要求偏理想化了，现实中很难做到。另外提醒一点，期望值一旦不符合现实条件，那敢承诺的必定是无良中介，有可能被忽悠。

仅供参考。

四

Q:

我在顺义太阳城有一房子，一直跌，现在400出头，想卖房。但这个价钱在南四环买合适的，想买板楼，预算低。

问题

1、现在卖是否在最低点，还是再观望观望？

2、如果在花乡附近买，至少保值，这个预算买2室的，您推荐哪个？主要是还有六七年退休，两个人住，环境安静一些，房子也不用太大。

您公号提到的益辰欣园，是板楼，以后保值怎么样？

A：

1、现在未必是最低点，但政策是一直在救市，北京的成交量也基本企稳，我不认为还有什么下跌空间。央行又宣布降低了首付比例和放松了利率，北京未必都参与，但也都算利好，等着看吧。

反正要是我的话就不在这会儿着急套现，就算是往市区置换，要是热门板块还值当着急，花乡的地段儿中等，一般来说不会领涨，大概率还是跟随大盘。所以除非是卖房后增加的预算多，否则着急卖房的意义不是太大。

2、400万两居室，4万多一平的，这价位合适的不是太多，基本都是公寓或老小区了，环境普通。

3、益辰欣园中等，当地叫未来城，中规中矩的小区。劣势是周边一直在施工，环境受到些影响，但保值还行，基本不落后大盘，正常价格走势。以后也大概率是这种情况，毕竟房龄不算新了，除非是学区利好，否则不太可能走出独立行情，就是普通小区，占不到什么便宜也不吃亏。

另外400万在益辰欣园能买到两居吗？这里是商品房，户型偏大，90平左右的得500万起了。看好了房源吧，如果注重保值就尽量别买带硬伤的，房子是用来住的，越宜居的保值越好，至少是出手时流动性强。

仅供参考。

五

Q:

我是2016年买的燕郊，89平两居240万。最高峰涨到了340万，但自从2017年6月限购之后就下跌，现在已经140万了。关键是这套房我还没住过，就这么放了几年就赔了100万，算上高点则是达到200万。

我现在早有北京资格了，卖掉的话也能凑够东四环的首付，但我有疑问：

1、如果我现在卖掉燕郊，以后会不会补涨，那样我可就赔的更多了。

2、如果我换到北京，如果继续下跌呢，我就是加大了额度的赔。

3、如果不卖燕郊的再观望几年，有没有可能北京的单独涨上去了？我会不会错过时机。

A：

1、一切皆有可能呗，这只能看自己的判断了。

2、燕郊有可能再涨，但一定是建立在北京大盘同步或提前涨的基础上的。也就是环京除非有特殊的利好，否则不可能单独上涨。那这就查查有没有利好吧，主要是产业和交通、学区和其他大型配套方面的，力度必须达到甚至超过地铁的。

3、换到北京也有可能下跌，但我不认为有什么空间。北京房子不太可能大涨了，但大概率能成为对抗通胀的工具。也就是长期看好吧，至于短期的得看救市政策。

4、北京单独上涨也有可能，这参照东京和首尔等东亚首都就行，靠近核心区的都走势好，越向外围走势越弱。东京核心区早就超越当年的高点了，但几十公里之外的新区没什么太大起色。

错过时机则未必，关注市场行情呗，有了明确的利好就尽快，没有的就继续等，两手准备。

仅供参考。

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