山西
太原楼评☞| 业内视角
563篇/文1956字/阅读12分
导读
伴随太原二手房成交活跃，且商办类特殊交易较为复杂，供投资者做参考！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
伴随经济下行，消费降级，房地产交易中自行成交的比例加重，相对于普通住宅的房产交易税费、流程，非住宅类大有不同，需慎重！
太原的二手房构成格局，存量中北城占比较高的是单位房改房、经适房，南城占比较多的商品房住宅，商办等，涉及到的房产总套数约140万套！
太原中介大约有近千家的规模，和唐久、金虎的连锁店规模极为接近，其模式也是类似的加盟体制，以夫妻店形式的经营，通过“人力成本”降低而获取利润！
所以，太原的中介通常没有法比拟城镇非私营单位就业人员的年平均工资10万+，通常是无底薪+提成的形式，和外卖小哥的计费模式接近，极少拥有五险一金！
故而，通常消费者会对从业者有一种，流动性高，“不职业”的感受，加上加盟体制的运行下，大部分经纪人是无法参与到交易后段的权证和贷款环节！
本文以较为复杂的“企业”房本和非住宅商办类型的交易重点做阐述，伴随时间的推移，相关的交易流程可能存在一定优化，仅供参考！
（一）住宅（普通）交易类型
太原2016年升级了二手房的网签功能，在不动产受理之前，一般经纪机构进行网签的挂牌预受理，做房源核验；也有手拉手的便民窗口。
前期预受理阶段：卖方需签署《太原市存量房买卖合同》、《太原市存量房买卖经纪服务合同》、《太原市存量房出售经纪委托协议》、授权委托书。买方需签署《太原市存量房买卖合同》、《太原市存量房买卖经纪服务合同》，定金的支付。
出售人是四证（身份证，结婚证，户口本，不动产证），核查房产证明。进行权籍调查，房贷的抵押赎回。委托经纪机构的的挂牌合同，以及签署资金监管协议。
产权档案对比就是解押和无解押的区别，解押后业主会拿到一个他项权证，只有房贷结清后，并且解押完成才能交易。
银行的预受理跟房屋的价值有关系，根据评估价值计算，以购房者婚姻情况以及征信和收入流水评估还款能力和风险，签署相关的各类委托协议，等待预受理通过。
受理和过户：过程不赘述了，预受理通过后，打印网签合同，排号办理，签字画押，窗口排队，不动产中心受理，预计5-7个工作日。
这中间比较重要的两个环节，一个除定金外的首付的资金监管的办理，一个是客户和业主权证交易中产生的相关税费的缴纳。
贷款购房的下新本需做相应抵押手续，一般都是公证处公证委托办理，抵押成功，银行放贷款，业主才能全额收到相应的房款。一张无抵押，一个有抵押！
（二）非住宅（商办）交易类型
太原的非住宅类约占2成左右，如摩天石、华润大厦，华润悦府、当代万国城、茂业天地以及各类公寓和写字楼等，其交易特点：税负极高，票据十分重要。
交易前：（一）权籍调查。（二）核查档案。（三）测绘报告等！
税费核定中的纳税依据：主要以评估价格作为参考。
商业以及公寓类型的交易税费是不是比较复杂。以真实案例做参考来说明一下。某小店的非住宅房里面两个价格，评估价（不含税）和合同价。
（转让方相关税费部分）
（受让方相关税费部分）
给一个参考，一套评估价91万的非普通住宅，前后的交易税费已经是十多万了，这其中的差额税费还是选择较低档的。
（三）企业类（业主）交易类型
企业作为房产持有者，存在利弊。其麻烦是每年都要缴纳相关房产税和营业税，优点可以通过股权交易架构完成交易的切割，税费较低！特殊店：指定专管员负责！
交易前：（一）权籍调查。企业需要提供红头授权文件，授权委托书，以及核查房本的原件等相关资料。
权籍附带宗地图（不展示）。
（二）核查档案持有齐全的资料，前往档案馆，挂号填写申请书，企业类的委托书（指定），拿到一个核档证明。
（三）新测绘报告：新测绘基本和原户型图一样。适当注意的是房改房以及老房子在测绘会出现面积偏差的现象，主要是阳台的面积计算的方式。
持有期间税费缴纳情况核验：产权契税和地税两个部门都要进行做相关申请办理，两处均需要全套的企业相关资料，加上不动产办理处，至少需要三套资料包。
税务专管员核定：企业应该在房屋属地定期缴纳，房产税，城镇土地使用税...如果交易前未能按期缴纳，还有各种相关的滞纳金。
作为房屋坐落的所属税务局，会有其专管员来负责，当然专管员需要联系对接办理。
企业名称的房本，十分小众的一类交易，有这种交易的经历也是颇为稀缺，尤其是在税务部门办理相关业务，期间的经历，颇值得回味！
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