57.6亿！厦门土拍，市场情绪出乎意料！

一、资讯见闻：

1、厦门土拍：

这是五缘湾最后一幅商品房住宅用地，市场争议、分歧颇大。

1、有人说，这是五缘湾最后一幅地块，半个月前，不少房企意欲于今天集中发声，蓄力营销推广，但是，到了月初，齐齐临时偃旗息鼓。

2、有人说，地块临近双十湖里分校，这个地块会成为五缘湾又一个学区盘，单凭“学区+五缘湾”就不愁卖；

3、有人说，这幅地的东侧尚未开建，规划落地之前，景观是否遮挡，存在不确定性；

4、也有人说，近日新房市场表现平淡，土拍的热情早已冷却？

湖里五缘湾片区2024P08地块，由建发以底价4.4万/㎡楼面价竞得。

五缘湾钟宅土拍看点：

起拍总价57.6亿，起拍楼面价即成交价：44240元/㎡。

1、楼面价：

近半年来，除了将军祠地块突破6.27万/㎡，其余均以底价成交（不分岛内外）。

规划套数：不多于1200套，套均面积不小于109㎡。

由图表可见，2022~2024年，岛内大部分地块成交楼面价徘徊于4.5万/㎡左右。

①、触发摇号的地块有：和悦东方由金地（摇号）取得，楼面价4.64万/㎡；华润筼筜悦府，楼面价5万/㎡（摇号）；中海峯汇里，楼面价5.18万/㎡；保利天悦，5万/㎡；招商湾湖臻境，5万/㎡；

②、近2年来，楼面价超过5万/㎡的地块有：华润筼筜悦府、保利天悦、招商湾湖臻境、中海峯汇里、国贸将军祠地块。

2、周边二手房与配建房的竞品：

①、建发·央玺，房龄，2016年，目前厦门各二手房平台的挂牌均价是5.5~6万/㎡；

②、建发·五缘樘月配建房：房龄，2024年，

179套配建房，高楼层5.9万，中层5.8万，低楼层5.5万~5.7万/㎡（2～4楼，5.5万/㎡）；

五缘·樘月：127㎡，总价685万~765万；186~195㎡，总价1080万上下。

③、五缘鲤，均价5.9万/㎡；

二、土拍的影响：

1、定向获取，还是无奈托底？

这是近半年来争议颇大的一个现象，近一年来，厦门土拍均由本土房企获取，有人说为了本土再就业，有人说外来房企不敢轻易登鹭。立场决定视角。

2、市场预期：以前的土拍，本土的几家都会报名互相抬轿，为何近一年来，都选择了“自扫门前雪”？

3、楼市与金融：“商品房”，本身先是商品，再是房。自带商品的金融属性，市场整体的预期、信心会影响成交量、趋势走向。

4、安商房、“房改”，回购存量商品房等方案，会填补商品房的空缺，高端有改善，刚需有保障，居有其所。

“高端改善+刚需保障”会两条腿走路。

土拍市场向来是楼市的晴雨表，不仅在于成交价，更多在于预期和探清高层的态度，而在当下的市场中，我们应该做的，是不停的根据历史周期的演变，持续地优化自己。