“宇宙中心”照母山的围城

提到重庆北区买房，那照母山一定是避不开的选择。本文将围绕照母山的前世今生、照母山的板块现状、照母山的围城以及照母山的未来四个维度为您阐述一个不一样的照母山。

重光商圈夜景

一.前世今生

南宋高宗状元冯时行于岳飞同朝为官，因不满高宗重用秦桧的绥靖政策被贬至黎州为官，冯母行至大竹林处染病，因而和冯时行分别，于照母山养病，不久与世长辞。1159年冯时行获准回家守孝，照母山因此得名，这基本上是照母山得名流传最广的说法。

照母山节孝牌坊

而真正让世人知晓照母山的，则是其近十年在重庆的飞速发展。

2013年，照母山横空出世，在那个年代由于轨道路网，私家车保有量等问题，此时的照母山争议比现在的中央公园更大，按当时看房的朋友的说法是，这个时候照母山看房走的是深一脚浅一脚的泥巴路，和农村没有太大的区别。

初开发时期的照母山

2016年，爱琴海购物广场开业，这个泛照母山片区有了第一个集中商业，而此时爱琴海的标签更多的被称为“金开大道沿线”

金开爱琴海购物公园

2017年底，轨道重光站开通运营，照母山第一个重要配套落地，照母山轨道时代到来。

轨道五号线重光站

2018年，星光隧道通车，照母山和光电园的通勤时间大大缩短，最强产业+最强新区的产城融合模式正式开启。

重庆光电园

2020年，金州西附开始招生，照母山教育最重要拼图落地，强教育+强新区的模式崭露头角。

金州西附

2021年，光环购物中心开业，加之当时市场处于地产热度巅峰，商业+书包+轨道的“最强王者”模式的重光商圈进入完全体，照母山的大格局也已基本定格。

重庆光环购物广场

照母山发展的八年，也是房地产市场蓬勃发展的八年，虽然在15年左右有过曲折，但在大旋律上基本都踩在了发展的节点，加之近几年私家车的快速普及、光电园产业的快速入住，、轨道建设的如期而至，新区+学校的概念深入人心，可以说，照母山的成功史也是重庆房地产大发展的编年史，也是一个集天时地利人和于一体的天之骄子。

二.照母山商品房现状。

目前整个照母山还在大规模销售的新房只有一点五个，即中俊天玺和还有一栋楼没有开卖的恒大世纪城，并且随着最后交付的壹号半岛、禧悦等项目相继满两年，照母山可以正式称之为进入了存量房市场。

根据物理板块对于房价的反应，基本上照母山可以分为三个大板块。

其中金山大道以西、金州大道以北的大块区域被称为泛重光板块，而整个照母山的配套中心均集中在此，因为轨道重光站和光环购物中心位置基本重合，所以这里可以被称为照母山的“零公里”，而其中可以划片到金州西附的项目，基本可以称之为照母山的核心项目，而这些项目基本上在同样品质的产品中，单价是周边项目中相对较高的。这个板块的特点就是商业、教育、配套均属齐全，大名鼎鼎的六边形战士香港置地壹号半岛正盘踞于此。

泛重光板块示意图

金山大道以东、金州大道以南的板块，暂且借用HKLAND对旗下几个项目的称呼“南郡”指代。该区域和重光板块相隔一个金州大道，而单价同楼龄业态下，基本和区到重光版本的距离正相关，其中香港置地禧悦基本上也是照母山板块中高层受关注度最高的产品之一。这个板块由于教育变成了金州小学+星辰中学（现以加入西附体系），加之轨道和商业依赖重光商圈，因此在加之上，成为了照母山板块的“二梯队”。

“南郡”板块示意图

金山大道以西，虽然有以品质著称的舜山府、尘林间等优质项目，但由于轨道（15号线九曲河站通车后会有一定缓解）不便，商业不便、中学划归星辰且较远（巴蜀分校落地前）等原因，房价一直在照母山板块的车尾。虽然其中不乏舜山府、尘林间、星光森林等热门项目，并且有医院和星光隧道等加持，但该板块的状态依旧很难改变。

照母山西板块示意图

细品上文，照母山的核心板块是重光，但是壹号半岛、湖畔、兰亭序等个别产品之外，大部分产品的品质略显逊色，而次强的南郡板块，除了禧悦、悦水岸等项目之外，能打的产品很少，学校还比重光逊色；肖家河板块虽然有舜山府、尘林间等高品质项目，但是配套却又不尽如人意。因此，一超、多强、众刚需，基本上可以概括目前照母山的商品房市场。

香港置地壹号半岛

三、照母山的围城。

斗胆篡改杨绛的一句话，围在城里的人想逃出来，站在城外的人想冲进去，婚姻也罢、事业也罢，人生的欲望大都如此，照母山的现状又何尝不是？

从前几日恒大世纪城快速去化的消息可以说铺天盖地来看，照母山在重庆市场的分量不说数一数二，至少也是举足轻重，照母山依旧吸引着重庆周边的年轻人蜂拥而至。世纪城这样的项目无论是在照母山板块的角度出发，还是重庆选房的角度出发，“不犯大错 不出大彩”绝对是一个公正的评价。

前几日恒大世纪城4号楼销售热况

但在另一个方面来看，照母山的“原住民”们在也在逃离着照母山。

照母山的发展有着很大的“重庆特色”，即发展的早期土地出让的规划有些无序、最好的壹号半岛、天湖岛的旁边充斥着北大资源博雅一期、金科时代中心等高容积率的刚需小区。而位置最好的重光板块，除了约克郡北郡三区、兰亭序、天玺（后面都有点牵强）之外，品质都有些拉跨，而且整个照母山目前尚可开发的土地储备非常少，除了今年落地的博雅小学新校区、未开工的巴蜀分校、15号线九曲河东站等利好之外，板块可发展空间并不大。

约克郡北区大平层视野图，可以看到重光板块高楼林立

而第一批涉足照母山的年轻人如今大多30而立，到了改善、刚改需求的年龄和人生阶段，但是拿着两三百万的预算，如果在照母山挑挑学校、挑挑业态，几乎没太多产品可选。壹号半岛虽好，但是目前450W左右的准入门槛，让大多数重庆家庭都望而却步，而且，在建筑品质内圈的重庆，两三百万的预算在其他板块可以选到非常不错的产品，在这样的大环境下，照母山部分有着置换需要的年轻父母们不得不向其他的板块发起了探索。

隔壁的礼嘉，虽然位置会远一点，商业体量小一点，但差不多的预算和学校的情况下，可以买到更好的产品、更好的居住环境。并且未来还有京东方、赛里斯等产业加持，更重要的是礼嘉还有大片的土地留白，未来依旧充斥着想象。

礼嘉商圈夜景图

而如果愿意前往更远的中央公园板块，产品本身的质量和教育资源都将升级，虽然物理位置有很大差别，但是面对更低房价、更好产品、更大发展的诱惑，中央公园依旧承接了很多照母山购房者的外溢。

这一来一去也印证了笔者斗胆提出的“照母山像围城”的看法。

照母山的未来。

城市的脉络就像世间万物一样生生不息，板块的生长也经历着不同的周期，哪怕红极一时的北滨路、南滨路也有各自的瓶颈期，照母山当然也不能免俗，而当下的情况也正值瓶颈。

但是公正来看，随着重庆一路向北的发展，照母山慢慢在几何位置上的支点作用也愈加的明显，礼嘉、悦来、园博园、光电园、大竹林甚至于中央公园等板块的蓬勃发展，让照母山的相对位置都越来越居中，同时对比重庆一路向北的其他板块，照母山除了缺乏大量的优质低密产品之外，似乎也很难有短板。由于教育、地理位置等优势，照母山虽然在多年之后人居条件和城市更新能力对比部分板块会有些逊色，但是“认知共识”的声音却越来越强，外地/区县朋友来渝工作、生活，选在照母山至少大差不大，而且如果预算够顶还能买到重庆的标杆项目。

北区核心、成熟板块、选择多样、交通方便，商业成熟，将会成为照母山下一个十年的发展标签。

PS:

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