中建壹品“弯道飙车”

文/狗蛋分蛋

中指院最新发布的“中国房企权益拿地榜单”中，杀出了一匹黑马——

中建壹品。

今年1-5月，中建壹品以213亿权益拿地金额，力压保利发展、中海、华润、招商蛇口、建发等一众头部房企，成为土拍市场“最猛”的选手。

大家可能对“213亿”没什么概念，站在行业视角看，这个数字可以说非常惊人。

一方面，这两年国内房企在前5月拿地权益金额破百亿的，其实并不多。

2020年，全国房企前五个月拿地破100亿的是41家，2021年35家，但到了2023年，这个数字缩减到了9家。

今年更是只剩5家。

突破200亿的选手那就更少了，包括中建壹品在内，今年也只有2家。

另一方面，今年很多头部房企，在土拍市场都是主动选择“后退”。

比如“销冠王”保利发展，去年1-5月的拿地额为197亿，今年大幅萎缩到了55亿，去年豪掷406亿的华润置地，今年也只拿了143亿。

此外，像招商蛇口、龙湖、越秀、华发等去年非常活跃的选手，今年拿地额同比都出现了腰斩。

无论是经验老道的保利发展、华润、龙湖、招商，还是最近几年崛起的越秀、华发，总之，这些典型房企“踩刹车式”的谨慎，说明一个问题：

大佬们对未来局势的判断，还不乐观。

再说回中建壹品，去年前5个月，其全国拿地额仅仅48亿，今年比去年：

翻了4倍还多。

这画风就像江湖上，大佬们已经达成共识准备低调一阵，突然，一个名不见经传的小弟，跳出来嘎嘎乱杀.......

而今年前5个月，中建壹品权益销售额将近147亿，比权益拿地金额还少了66亿：

拿地销售比近144%。

前几年，监管部门发现行业高歌猛进隐患不少，要求一些被纳入“三道红线”试点的房企，拿地额不能超过年度销售额的40%。在行业看来，“拿地销售比”40%左右是比较稳健的良性比例，过高代表激进，规模诉求强烈。

地产黄金白银年代，不少房企都会超过这一比例，青铜时代就不一样了。2023年，全国销售30强房企的拿地销售比均值为31.2%。

今年前五月，如果用权益金额计算，和中建壹品同为国央企的建发，扩张势头比较积极，比例也不过接近50%。

规模类似的，比如同为中建系地产平台的“中建东孚”，同期的比例为更是只有21%。

单看中建壹品的表现，让人以为回到了“地产黄金时代”。

对比大佬们的谨慎，有人就好奇了：中建壹品逆势狂飙，是“头铁”还是“弯道超车”？

狗蛋说，如果翻车了就是头铁，如果超车了就是战略得当。这就要看司机的驾驭能力和车子本身性能如何了。

年初，中建壹品一把手徐超，对今年公司的发展提出了五个要求，其中排在第一位的，就是行业排名。

“提高区域站位，全力冲刺全国房企20强。”

看得出来，司机对排名和规模有强烈诉求。

徐总2021年3月进入中建壹品，2022年6月正式升任董事长一把手位置，新官上任，肯定是要烧几把火的。

当然，诉求背后大概率也有来自“万亿三局”的压力，这一两年作为"司机"的徐总，压力不小，白头发多了不少。

去年，全国20强房企的门槛是1000亿，中建壹品的销售是519亿，也就是说，想要实现目标，中建壹品今年的业绩：

还需要翻一倍。

也不排除大家“激流勇退”，壹品“坐享提升”的情况。

此外，中建壹品还喊出了一个口号叫：

“中建一流”。

铁柱说，徐总的超越目标里，估计是没有老大哥中海的，毕竟量级差距太大，不过大概率有八局旗下的“中建东孚”。

之前的文章 里提到过，“中建八子”中，三局和八局同属第一梯队，实力不相上下。

过去很长一段时间里，三局都是老大，也被称为“宇宙第一工程局”，最近几年才被八局反超。

去年八局的营收规模，比三局多了大概700亿。

八局旗下的地产平台“中建东孚”也一直势头凶猛。 中指院数据显示，2023年中建东孚全口径销售额约526亿，权益销售额498.5亿。中建壹品全口 径 为519亿，权益为296亿，不管按什么口径算， 东孚 都领先 壹品。

八局的地产平台也压过了三局。

不过到了今年，东孚步子明显放缓了。去年东孚全年拿地170多亿月均14亿，今年前5个月只拿了27亿，同期相比：

仅有中建壹品的近1/10。

按照这个势头发展，双方都不出意外的话，东孚短期被壹品超越的可能性非常大。

这几年，除了武汉大本营之外，中建壹品外拓的势头也非常凶猛，尤其看重一线城市布局。

今年，壹品土拍的213亿，基本上都撒在了一线城市。

比如在北京，中建壹品拿地71亿，排名北京房企第二，比中海还高一名。在上海拿地47亿，排名第三，包括深圳在内的粤港澳大湾区，拿地95亿，排名第一。

同期，深耕北京的中建智地，深耕上海的中建东孚，都没有进入所在区域拿地榜单前五。

按照中建壹品战略规划——到25年，在京津冀、长三角、大湾区、华中地区、西南地区五个城市群，销售规模都将做到上百亿。

其中，中建壹品给予北京更多偏爱，目标也更高：

“冲刺300亿”。

如果能够达成，那么中建壹品将挤进北京前五，和中海、华润、招商蛇口、保利发展一个梯队。

不过在此之前，中建壹品还有一个大问题急需解决——

产品口碑。

伴随全国大范围的迈进，中建壹品最近几年，项目维权事件也不少。

就拿北京市场来说，提前交房14个月的“瀛海星光里”，让很多业主不太满意，听说重新刷墙，改水电，改窗户的不少，有人怀疑开发商：

“为了赶工而赶工”。

前段时间，狗蛋写过一篇 ，讲中建壹品海淀“神盘”学府公馆，因为遮光条问题被业主维权。

最近这个盘，因为外立面宣传和实际不符，再次被业主维权。

（图源自公众号：学府圈儿）

狗蛋也说过，如今只要是专业房企，都有能力造出好房子，更别提背靠三局这个“世界级技术大佬”的中建壹品了。

只是扩张外加行业下行，决定了大而难美。

矛盾是，如今好产品太多，购房者已经不会像“地产黄金时代”那样忍受一般的产品力了。

“高周转”还是房企们迈进的主要途径，房企可以大把撒钱核心城市核心地块，项目大概率会有人买单。但想要“持续周转”，底层逻辑早已经改变：

只有做出能让购房者信服的好产品，才有形成闭环的可能。

中建壹品要争“中建一流”，除了拿地和销售规模，产品力也得努努力了。

“二流合一”有可能实现弯道超车，但只有三流合一，才能持久超车。