俊发撒手，昆明顶级商墅用地成都招商，凯悦酒店有救？

上月，官渡区曾在成都举办过一场重点项目招商引资推介会，为40余家重点参会企业介绍了一批重点旅居、工业产业园和待开发用地，其中有一宗位于滇池边，夹在两个湿地公园当中的商业用十分引人瞩目。

熟悉昆明房地产市场的人，对这宗土地并不陌生，因为它属于昆明顶级商墅用地，本来是俊发计划开发的巅峰荟二期地块，编号为17-1。位于该地块东侧，俊发已经完成开发的巅峰荟一期可以说鼎鼎大名，此项目虽然属于商业用地，但俊发开发的是商墅产品，也就是说建筑形态其实是别墅。

由于地处滇池边，又属于会展板块，两大湿地公园环绕，环境条件极其优越，所以巅峰荟成为俊发继滇池ONE、滇池俊府、海东俊园和河畔俊园后，在生态半岛区域开发的顶豪产品。2019年，俊发更是与凯悦集团签约，在巅峰荟一期东侧地块上引入凯悦酒店，进一步提升了巅峰荟的价值。

根据规划，巅峰荟总共有三个地块，2019年开始开发，其中巅峰荟一期的商墅已经建成在售，总共有30多栋，当年最贵一栋标价上亿元，是昆明同类产品中的价格之冠，在市场上名声响亮。而同属于巅峰荟一期的凯悦酒店作为俊发酒店板块的标杆项目，签约后也很快完成了土建，但在俊发2022年债务爆雷后，酒店和巅峰荟二期均已停工。

如今官渡区将巅峰荟二期地块列入招商项目，意味着俊发对该地块的开发已基本躺平，要靠政府出面跨省招商。根据官渡区国投发布的招商资料，巅峰荟二期地块（17-1）面积为82.2亩，商务金融性质，容积率0.44，可售面积约3.7万方，建筑限高24米，土地使用年限至2052年。

宗地的合作方式分为土地转让或合作开发两种。地块目前绝大部分是净地，仅完成了3个栋号的建设及前期地勘、试桩等工程。地块的土地成本为1.92亿元（含1.04亿元外挂），加上已完成的1.86亿元建安成本，已投资金约3.78亿元，这个数字大概率也就是此地块转让或者合作开发的“标价”。

如果以3.78亿元计算，由于地块容积率只有0.44，算下来楼面地价已经超过万元，委实不低，除非受让方或者合作方能延续当年巅峰荟的超高售价，单栋的标价能够3000万起步，最高上亿的话，倒是也有利可图，但问题就在于如今的市场行情已经不是巅峰荟一期推出的2019年，上亿元的商墅还有没有市场？

2019年底首次发布亮相的巅峰荟一期，各项规划对标成都麓湖，创造了俊发自己以及昆明的豪宅高度，同时也把主城的豪宅价格抬到了过亿级档次，迄今市场上都没有项目能超越。

为了支撑身价，巅峰荟一期的单栋面积达到420-1218平米，亿元级样板间里诸如单方造价约2000元/平方米的YKK系统门窗，造价16万的观赏鱼缸、造价18万的家庭影音系统以及随处可见的国际奢牌家具、家电都令人咂舌。

但身价太高，加上又属于商业物业，使得巅峰荟的市场受众面十分狭窄，一期总共32栋商墅至今只成交11栋，仍有三分之二待字闺中。正在招商的巅峰荟二期地块如果是同样的产品，同样的价格，市场前景恐怕也不乐观。

巅峰荟当年能标价上亿，除了环境优越，地块本身属于昆明最好的商墅用地，产品定位高端之外，与俊发配套建设的凯悦酒店、俊廷里高端商业街有关，如今俊廷里和凯悦酒店均已烂尾，也让巅峰荟二期的价值打了折扣。

在巅峰荟二期地块的招商资料中，云南房网注意到一个细节，就是地块已完成的建安成本达1.86亿元，但以17-1地块现有建设状况，建安投入肯定没有这么多，猜测是不是包含了本属于巅峰荟一期的凯悦酒店。

凯悦酒店占地约100亩，总建筑面积6万平米（地上3.2万），在停工之前已经实现主体封顶，算上酒店已完成建设投入，加上17-1地块上已经完成的3栋建筑和地勘、试桩等投入，数字可能差不多有1.86亿。但如果凯悦酒店已完成部分成为巅峰荟二期地块对外招商的成本，那么，是不是意味着凯悦酒店要靠巅峰荟二期的招商来挽救？