房贷还款“先息后本”推出，哪一种购房方式最划算？

一直以来，房贷还款有两种主流的还款方式，一种是等额本金，另一种是等额本息。

其中，等额本金是前期支付的本金和利息比较多，但后期的还款负担逐月递减，总体的利息支出比较低。等额本息，则与等额本金的还款方式不同，每月还款的压力相对较小，但总体需要支付更多的利息，提前还款需要承担更多的成本压力。

与等额本金和等额本息相比，先息后本又是另一种的还款方式，即先每月支付利息，再到期还本。其中，最典型的是“气球贷”具体表现为前期还款金额较低，到期一次性偿还所有的本金。

此外，针对先息后本，还有很多的操作方式。

例如，有的银行允许客户前三年内按月付息，无需偿还本金，之后再按月等额本息还款。此外，还有银行支持每三年做一次无还本续贷，满足不同客户的投资需求。

无论是等额本金、等额本息，还是先息后本，本质上是还款方式的不同，还款的本息并无减少。相比起等额本金，等额本息与先息后本的还款方式，总体上需要支付的利息成本更高。其中，先息后本的还款方式总体利息支出比等额本息更高。

因此，先息后本的推出，本质上是利息计算方式与支付方式的不同，购房者选择先息后本的还款方式，最终需要承担的利息会比较高，但满足了购房者前期灵活还款的需求。

不过，在实际操作中，先息后本的还款方式，本身存在一定的风险，只适合某些征信良好、后期现金流充裕的购房者选择。如果某购房者本身现金流不佳，只是为了提前购买而选择了先息后本，那么到期他无法一次性偿还所有的本金，他可能会面临征信违约风险，潜在的风险还是不可小觑的。

因此，从银行的角度考虑，从防范风险的角度考虑，还是需要对申请先息后本还款方式的购房者进行具体的现金流、财务状况、职业稳定性进行审核，不是所有人可以申请先息后本的还款方式。

实际上，气球贷并非现在才出现，早在2008年已经出现气球贷，后来被叫停了。当年叫停的原因是气球贷的计算方式受到质疑，同时容易成为炒房的工具，所以气球贷只是存在几年就被叫停了。

这一两年时间，房地产市场的政策环境持续改善，各地先后推出了降低首付比例、放宽购房准入门槛等措施，以提振房地产市场的发展。先息后本还款方式的出现，结合首付比例的下降，或从一定程度上刺激市场炒房的行为。

但是，与十多年前相比，房地产市场的运行走向已经发生了明显的变化。过去，房地产市场形成了一致看涨的预期，只要买到就是赚钱，现在房地产市场看跌预期比较高，大家购房的意愿却明显降低。在缺乏赚钱效应以及看跌预期的背景下，先息后本的还款方式未必会刺激大家的炒房热情，但这项措施对现在现金压力比较大，未来预期收入会显著增长的群体会比较友好。

气球贷可以运行多久，取决于监管态度，气球贷会否形成新一轮的炒房热潮，仍然存在一定的变数。但是，按照目前房地产市场的景气程度，气球贷很难掀起一轮炒房潮，更可能提振少数刚需购房需求。不过，针对购房者的财务实力与未来现金流的变化预期，是否可以承担起到期一次性偿还本金的压力，还是需要银行谨慎审查。

并非所有人适合申请先息后本的还款方式，购房者在申请先息后本还款方式之前，一定要做好全面分析个人未来现金流与收入变化预期的功课，真正适合先息后本还款方式的购房者还是少数人。