信号~这种房子，成交量必涨～

2024年，中国二手房成交量，必然高于新房

为什么会高于新房？

因为市场热度的传导一定从二手房开始.

换句话说，市场节奏一定是二手房成交量“上升”，然后挂盘量减少，然后二手房价格止跌，然后二手房成交量进一步上涨，然后带看成交周期缩短，然后价格上扬！

我明确的告诉大家，只有二手房市场成交量不断攀升，并产生量变到质变的价格走势，新房维度的“热”才是真正意义上的热！

反之，当前朋友圈刷碰的“火爆”海报都是“虚”的！

来，今天就和大家说说，为什么新政落地，二手房成交量一定比新房好！

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可只要一提二手房，大家就有疑惑：二手房不是老破小、矮矬穷、被淘汰吗，为什么大家愿意购买二手房呢？

答案是便宜，便宜的现房，就是二手房最大的优势！

就比如被某些自媒体口诛笔伐的老破小，从成交数据维度看，像上海、重庆、广州的成交比例都很高，甚至可占到二手房总成交量30%到50%左右！

以广州为例。

四月份，广州90平米以下面积段，合计成交达到51.8%。

再比如上海。

虽然上海新房、千万豪宅“售罄”、秒光的新闻经常霸榜热搜，但上海楼市，二手房是成交主力。

更关键的是：上海楼市以二手房为主，二手房成交以老破小为主，

换句话说，上海300万以下的老破小一直是二手房成交的主力军！

来，大家看图!

从2016年到2021年，上海二手房的老破小的成交量占比一直在40%到50%之间。

换句话说，老破小占据了上海二手房成交量的半步江山！

虽然从2021年开始，自媒体天天唱衰老破小，说买新不买旧，上海二手房的老破小成交量有所下降，但成交量占比仍然达到了35%左右！

所以，上海楼市以二手房为主，而二手房以老破小为主。

大家要明白，对有孩子的家庭来说，买房就是“刚性需求”，可在首付有限的前提下，老破小就是不二选择！

所以，从二手房成交比例看，刚需首套很大比例都会选择二手房！

原因无他，就是因为便宜，就是首付低，家庭负担小！

其实，从数据维度看，二手房成交量逐渐增加，新房成交量逐渐降低的趋势从2021年已经开始了！

这种趋势的底层逻辑也没啥特别的，无非两点：

第一点：烂尾

2021年之后，烂尾确实让大家望而生畏；

第二点：新房贵，二手便宜

因为面粉的原因，新房价格坚挺，但恰恰相反。

又是现楼，价格跌幅又大，这就促使刚需客群更愿意购买二手房，而不是新房！

所以，也能从另外一个维度解释了，“为什么二手房的老破小”成交量不低，但远郊的新房都是卖不出去！

我相信，随着517新政的落地，各个地方城市降低首付、不限购送户口等等举措落地，会进一步放大二手房成交量！

换句话说，二手房成交量会进一步碾压新房！

中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《》

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来，咱们先看看四个一线城市情况。

——深圳

从近几天的成交数据量看，代表二手房的绿色柱子明显高于代表新房的红色柱子。

从年度数据看，深圳2023年二手房成交量是4.2万套，新房成交量3.1万套，二手房成交量明显高于新房！

——广州

2023年广州新房成交7.5万套，二手房成交8.6万套，二手房成交量高出新房1.1万套

2023年上海新房成7.9万套，二手房成交18万套，二手房成交量是新房的2倍！

2023年北京新房成交5万套，二手房成交15.5万套，二手房成交量是新房的3倍！

其实，不仅是2023年，四个一线城市从2016年至今，都是二手房成交量大于新房的！

文章至此，大家或许会问：这二手房成交大于新房，说明了什么？对购房者而言，是好还是坏呢？

在回答这个问题之前，我给大家先科普一个小知识：变现能力

大家要明白，没有人买房之后真的会住30年或者50年，因为随着经济收入的增加，大部分人都会置换更大的房子！

所以，当你买入房子之后，过5年或者10年之后，你的房子能否再卖得出去，就是变现的关键！

所以，二手房成交量大于新房，说明城市二手房交易活跃，未来房子变现能力高！

不过呢，从全国各地方城市看，二手房成交量大于新房，并不是普遍现象！

除了我今天给大家说的四个一线城市，全国30个重点城市中，在2019年之前，只有厦门二手房成交量是新房的2.3倍

其余城市如果郑州、青岛的二手房成交量仅为新房的30%

虽然因为“阑尾炎”的原因，郑州和青岛的二手房成交量有所增加，但当仍低于新房！

所以，我想告诉大家——

二手房成交量越高，说明城市交易越活跃，这些地区的房价涨跌反应速度，也是最快的。

反之，一手房成交量高，二手房成交量低的城市，房子未来变现的能力就弱！

如果你对楼市和地缘经济有一定了解，你会发现这轮楼市行情，有个有趣的现象：

沿海城市楼市行情最先调头向下，内陆城市如合肥、成都、西安、北京等地的行情会晚很多。

反之，远离内陆的沿海城市，经济活跃度越高，房子窜得越猛，经济周期反应越大、越快。

为什么会这样？

就是因为二手房成交占比高的城市，市场化程度高，感知信号的能力强。

所以啊，文章开篇我问什么说[二手房成交量“上升”，然后挂盘量减少、然后二手房价格止跌，然后二手房成交量进一步上涨，然后带看成交周期缩短，然后价格上扬！]

因为只要二手房成交量持续攀升，那么就意味着楼市正在“良性反应”。

我知道，很多人会说什么“你怎么不说价格下跌了呢”、“这明明就是以价换量”..........

其实，量在价前，只要量发生变化，只要二手房成交量不断攀升，就相当于“重构二手房市场的供需关系”

换句话说，因为新房价格上不去，也下不来，所以只能政府收储解决库存问题!

而二手房市场通过不断的降价，调整与市场需求的匹配度，从而重构“二手房库存量”。

所以，只要二手房成交量占比高于新房，只要二手房成交量持续攀升，就意味着二手房市场的“供需关系”在重构！

而这，也是楼市探底企稳的关键！

写这篇文章的时候，我问深圳二手房中介的朋友，从她最一线反馈的情况看，深圳核心地段的富人区，如华侨城、香蜜湖、深圳湾成交量已经明显起来了！

其实，深圳二手房成交量已经连续多月攀升，只是攀升的幅度不大，大家没注意而已！

大家可以看下图！

从成交数据看，深圳二手房没有超过荣枯线，但已经摆脱了2000套成交量的命运，从2023年11月开始，月均成交量套数已经超过4000套了！

所以，楼市是怎么火爆起来的？

不是按开关，今天政策落地、明天成交量上涨、后台就价格上涨！

每一轮价格涨跌，都是最先从二手房成交量攀升开始！

所以，什么是信号？

二手房成交量就是信号!

该如何贷款买房，该如何认识按揭买房这种负债行为？可以看文章《

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最后，给大家说两点避坑原则。

1、城市与变现特征

一个有趣的现象就是城市越往北，二手房成交量越低，新房成交量越高。

——2019年，武汉新房成交2114万㎡，二手房成交1041万㎡

——2019年，郑州新房成交1369万㎡，二手房全年成交356万平米；

为啥要用2019年的数据？

因为口罩之前的数据比较真实、也比较正常。

在2019年，全国只有四个城市，是二手房成交量大于新房的。

分别是上海（2.3倍）、厦门（2.3倍)、北京(1.8倍)、深圳(1.5倍)。

而郑州和青岛，二手房成交量仅为一手房的30%；

所以，北方买房投放，要把眼睛擦亮，千万不要选错区域；

2、乘着热度出货

我知道，有很多置换客户“卖不出”、“买不了”，我建议趁着热度，把老房子卖出去，去购买新房！

毕竟，能拿政府“以旧换新”的补贴，这可是千年等一回的“实惠”啊！

目前上海，苏州都落地了类似的政策，我建议这两个城市的置换客户，可以行动了

3、双轨的供需关系

楼市的供需关系，不仅仅是新房维度的库存去化周期，还有二手房挂盘量。

但因为救市政策的切口更多以新房为主，就让大家忽略二手房高度市场化的程度，是可以通过价格来调整供需关系的。

过去，房价大火的时候，业主一天上涨200万，就是为了多赚钱，但这个举动无形之中，就重构了楼市的供需关系！

现在，楼市下限，业主割肉砍价，就是在降低门槛，让更多需求来消化“库存”。

所以，中国楼市当前的供需关系，有两条主线的：

第一条主线：央行给钱，地方城市主导去库存

最典型的就是“3000亿再贷款”，收购商品房做保障房。

第二条主线：市场化条件

二手房市场是高度市场化的市场，房东根据大行情调整价格，就是参与重构二手房供需关系的过程！

所以，当二手房成交量不断攀升，二手房成交量占比大于新房时，就是楼市重构二手房供需关系的信号!

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

原创不易

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