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上广深降维打击,超级虹吸时代开始了

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这是变化最为剧烈的时代。

作者:今纶

5月27日,上海楼市放大招,“沪九条”出台 支持多子女家庭合理住房需求。

5月28日下午,广州进一步优化住房限购政策、住房信贷政策、住房套数认定等措施,稍后,深圳跟进。

四大一线城市,除了北京比较淡定,其余三座城市都在继续放松楼市调控政策。

上广深的这一巨变,将深刻影响中国城市的进程,中国超级虹吸的时代开始了,一线城市加速进入新的历史进程。

01 发达地区和欠发达地区互补

我们先来讲讲中国经济的一些运转的细节与模式,以便大家了解整体的运转。

我们很熟悉的所谓“六省三市养全国”是不是真实的?是的。但那只是真实的一个侧面。

说法之一:“六省”是指广东、浙江、福建、山东、江苏、辽宁,“三市”是指北京、上海、天津。



所谓“养全国”,是说上述省市每年的财政收入在全力帮助支撑整个国家机构的运行。

当然,这个名单一直在变动,有些省可能今年财政收入是正的,明年就是负的。所以,还有“六省二市养全国”的说法,这个,我们就不杠了。

因此,有个结论是可以说的:中国绝大多数省份、城市靠税收来维持基本运转是很艰难的。那么,过去这些年是怎么撑下来的呢?

两个钱袋子:转移支付+土地财政。

有钱的省市向中央交转移支付,然后由中央统筹安排、分发。



▲图源:第一财经

如果还不够,当地可以加大卖地力度,助力房地产蓬勃发展

实际上,就算是富裕地区对于房地产也有相当的依赖度,比如东南某著名城市,其名头响亮,但是她的财政收入也就刚刚够用,要做大基建、大项目,就指望卖地,这是客观事实。

欠发达地区可能有点郁闷?难道我们就是靠人养的?也不能这么说。

欠发达地区也做出了自己的贡献,比如四川每年都支持上海超多的电量,比如湖北、湖南、江西给广东贡献了大量优质劳动力,没有欠发达地区的支持,上海、广东也有点烦恼。

过去几十年,发达地区和欠发达地区就是这么一个互补模式,大家搀扶着往前走。

国情如此,转移支付的存在是有一定的现实背景的,这个就不多说。

需要改进的是,转移支付资金的监督以及使用效能的问题。

02 最重要就是激活房地产

本来,以上模式还可以继续运行一段时间,当然,天花板也快到了。

天花板在哪里呢?不在外,而在内。

土地财政这一块其实是要不断加杠杆的,房企、银行、地方政府以及老百姓一起加杠杆,一个都不能少。

但是,这里面有个短板:老百姓的收入增长跟不上房价的增长,但是当有希望,预期继续涨的时候,老百姓是愿意借钱加杠杆的。



这也就是在房价明显高于收入的时候,房价还能涨的原因之一。

打个比方,房企、银行、地方政府和老百姓是在一起打麻将的,缺一不可。

但是,过去几年,由于众所周知不可描述的原因,老百姓找工作难、收入下降或者消失,于是不想“打麻将”了,或者只是偶尔打一打。

这让房企、银行、地方政府很艰难,因为模式玩不下去了,土地财政也就下行了。

1-4月,全国政府性基金预算收入13484亿元,同比下降7.7%,降幅较一季度(-4%)有所扩大

地方政府性基金预算本级收入中的国有土地使用权出让收入10536亿元,同比下降10.4%,降幅较一季度(-6.7%)也有所扩大



既然土地财政复杂了,我们来看看财政收入吧。

1-4月,全国一般公共预算收入80926亿元,同比下降2.7%,降幅较一季度(-2.3%)有所扩大。

两个收入都在下降,这是事实,也是财政部发布的数据,我就不解读了。

怎么办?

办法之一,其实也是最重要的办法就是激活房地产,这也是为什么去年以来,我们看到推出各种松调控政策的原因。

老百姓买房,等于回到了“麻将桌”,银行、房企、地方政府才有收入。

可是,老百姓对未来有点不确定性,因此很多人都在捂紧钱包。



如果把压箱底的货拿出来,你买不买?比如上广深的房子,这个是有可能激发购买欲望的。

为什么?因为教育资源、营商环境、工作机会不一样。

03 日本帮我们演习过了

先说上海,经济总量第一,教育资源呢?在重点高校资源方面,上海市仅次于首都北京,拥有四所985,六所211,以及五所双一流建设高校,共计15所重点大学。

上海人更容易考上海的大学,这个大家都懂。



2023年,深圳常住人口达到1779.01万人,比上年末增加12.83万人,人口增量在主要城市中排名第五、一线城市中排第一。

今年年初,深圳市人力资源社会保障工作会议透露,2023年深圳全市就业人口达1255.9万人,也就是说,深圳就业人口占常住人口比重高达70%。



广州是广东教育资源第一城、医疗资源第一城,GDP总量去年重回全国第四。

当上广深出手松绑楼市意味着什么?

意味着全国经济版图进入新阶段、新模式,超级虹吸时代开始了。

让我们把目光投向日本,这个“邻居”已经帮我们提前演习了一遍未来的趋势。

日本在上世纪90年代遭遇经济危机、地产泡沫破灭,经历了所谓“失去的三十年”,年轻人经历长达十年的“就业冰河期”,人口、产业去了哪里?

主要是去了日本传统的三大都市圈——东京首都圈、京阪神都市圈、名古屋都市圈。



近年来,日本经济有所恢复,东京都市圈开始遥遥领先:

日本政府近日公布的2023年人口迁移报告显示,东京都人口净迁入6.8万余人,较上年大幅增加80%。除了东京及其周边地区,日本其他地方行政区域大多为人口净迁出。

日本购房是不限购的,也没有严格的户籍制度。

当发达地区的经济能够创造足够的就业,以及不断提升营商环境,同时改善教育和就业的时候,欠发达地区的人口将不断流失。



东亚的历史和文化传统决定了,东亚国家更愿意把优质资源放在若干个大城市,这既有效能的考虑,其实还有别的考虑,比如有的是为了提高土地出让金的收益,有的是为了安全。

东亚国家和德国这种国家因为历史传统、文化、经济发展道路的不同,决定了东亚会出现拥挤不堪的首尔,但德国的城市可以获得相对均衡的发展。

04 重构中国城市发展模式

所以,当上广深逐渐降低入户门槛,甚至广州只需要6个月的社保就可以买房的时候,等于在极速提升和重构中国城市的发展模式。



还有“强省会”吗?也许有吧,可是哪个省会比广州、深圳更强?同样是几百万,我为什么不去广深买,要在内地省会买?难道在内地买就是爱国,在广深买就不是爱国?

上广深的降维打击,哪些城市能扛得住?很少。

“强省会”挡不住“一线虹吸”!

杭州距离上海太近,所以,杭州是楼市松绑的急先锋,因为确实吸不过上海。当上海出手的时候,杭州的开发商是颤抖的。

珠三角的两大巨头出手,对广东楼市影响深远,甚至波及湖南、湖北、江西乃至更为遥远的东北,在广州、深圳的核心区买一套房,先不说涨跌,确实是若干土豪的人生巅峰。



随着购房者来的有钱,有人脉,甚至还有技术、企业。

上广深的营商环境、治理水平当然是吊打全国绝大部分城市的。诚如大家所知,降维打击之下,三四五线城市会面临巨大的压力

结果就是,中国会把日本三十年前走过的路再走一遍:

日本有东京首都圈、京阪神都市圈、名古屋都市圈。

中国有长三角核心城市群、珠三角核心城市群、北京都市圈。

注意,我说的是北京都市圈。

北京很快也会出更多楼市松绑政策,因为不能坐等三位兄弟城市把优质人才、资源、土豪、消费力都抢走。



中国和当年的日本有所不同的是,北京和东京的定位不一样,北京更多强调首都功能,当然,经济也很强。而且北京的户籍政策短期内看不到大幅放松的迹象。

以上海为龙头的长三角核心城市群,以广深为龙头的珠三角核心城市群,更容易吸引大量人口、资金、企业,因为城市群中一些优秀城市的户口政策其实已经极度宽松。

上广深的降维打击,将极大地强化长三角、珠三角在中国经济版图上的突出地位。

历史从此刻开始重写:

有些城市负责在经济领域、技术领域开疆拓土,鲜衣怒马,一路过关斩将。

有些城市慢慢寂落,主要负责维持好基本的民生、治安等问题。

有些城市随着人口的急剧下跌,合并消失是大趋势。

超级虹吸时代开始了,很残酷,但无可回避。



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