广州楼市调控大松绑，一线城市“松绑”可以提振房价吗？

上海率先“松绑”，成为一线城市中首个出台楼市新政的城市。“沪九条”的出台，也给了上海楼市带来了积极的影响。紧随其后，广州、深圳也开始先后松绑，这一次的楼市调控大松绑，也终于影响到一线城市了。

从“沪九条”到广州楼市调控大松绑，并未全面取消限购，依然保留着一些条件。例如，在“沪九条”中，提出了非本市户籍购房社保年限由5年调整为3年。对广州来说，非广州户籍家庭在广州缴社保或纳税只需要半年就可以在广州购房，社保年限的要求大大降低。

除了购房门槛大幅降低之外，对首付比例与房贷利率的调整，也是展现出友好的一面。

以广州为例，限购和非限购区域的首套、二套住房均取消了利率下限，同时首付比例也下调至15%和25%。

再以上海为例，进一步下调了首付比例，同时也下调了房贷利率下限60至70BP，首套房贷利率最低也有3.5%了。至于深圳，深圳把首付比例下调至20%，二套房的最低首付比例下调至30%。

降低社保缴纳年限、下调首付比例、取消了利率下限等，这些措施对提振购房意愿与投资信心带来了积极的影响。

除了上述措施之外，各主要城市也积极推动“以旧换新”的措施。截至目前，包括上海、深圳等超过50城推出房屋“以旧换新”措施。

越来越多的大城市取消限购，只剩下少数城市保留着些许限购条件，但从此次房地产新政的推出力度来看，已经是比较大了。由此可见，房地产政策底部已经确立，接下来看市场实际需求可否触底回升。

房地产作为经济的支柱产业，影响着大量细分行业的发展，同时也影响着大量的就业需求，这样我们不难理解为何要积极提振房地产市场了。不过，当前的房地产市场，正处于调整周期，而不是上升周期。按照库兹涅茨经济周期的说法，一轮周期需要走15年至25年，房地产从21年调整至今，也只是三年多的时间，从调整周期来看，似乎还不算很充分。

一系列的政策利好，可能会缩短房地产的调整周期，但未必会从根本上扭转房地产市场的运行趋势。房地产步入调整的核心原因，还是前期涨高了，市场价格已经明显超过了自身的价值，最终导致了价格泡沫的产生。

房地产行业处于调整周期内，主要是消化库存、压缩价格泡沫，当库存消化得差不多、价格泡沫挤压到一定程度之后，才会形成真正意义上的价格拐点。因此，房地产政策底部已经确立，仍不代表房价很快会触底回升，关键还是要看实际需求会否得到持续回升，房地产市场的“去库存”是否已经步入尾声。

股市是经济晴雨表，上市公司股票价格也是行业发展状况的先行指标。房地产股票提前在房地产行业步入调整前出现深度调整的走势，按照晴雨表的说法，房地产股票也会率先房价触底企稳。不过，在这一轮房地产调整行情中，已经加剧了整个行业的洗牌力度，最终可以留下来的都是实力很强的房企，一旦房地产市场结束调整周期，留下来的优质房企股票也会提前表现。

一线城市“松绑”或会在短期内刺激市场需求，但中长期价格走势，仍需要看市场实际需求的回暖程度。不过，对未来的房地产市场，分化也是在所难免，人口持续净流入、购房需求旺盛的大城市继续提升它的城市吸引力。