一线城市楼市“松绑”，上海为何先动，北广深最快何时跟上？

上海成为“5.17”楼市新政后率先出台重磅楼市政策的一线城市。（图源：图虫创意） 2024年1-4月，上海新建商品住宅平均销售价格增幅出现领先。（图源：国家统计局官网） 图源：图虫创意

本文来源：时代财经 作者：李益文

“5.17楼市新政”推出十天后，上海终于出手了。

5月27日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），对楼市限购、住房信贷、“以旧换新”等9项市场热议政策做出优化调整。

其中，上海首套住房贷款利率下限调整为LPR（贷款市场报价利率）基础减少45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限由此前的4.1%下调为3.5%）；首套住房最低首付比例从30%降为20%；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

同时，上海还取消了离婚限购政策，调整了住房赠与规定，非本市户籍购房社保年限也由5年缩短为3年。

据了解，《通知》将于2024年5月28日起施行。由此，上海成为“5.17”楼市新政后，率先出台重磅楼市政策的一线城市。

事实上，上海是当前全国范围内少有的房地产相对平稳的城市，在今年4月份的70城房价排行榜中，上海新房价格更是领涨全国。

而市场需要较为强劲上海，为何在4个一线城市中率先推出“重磅政策”？接下来，北京、深圳、广州是否会跟进以及何时跟进？房贷利率普遍下调下，存量房贷又是否有望迎来优化调整？

二手房压力推动

事实上，在“5.17最强楼市新政”后，全国已有包含武汉、长沙、西安、合肥等重点城市在内的120多个城市，出台了降低房贷首付比例、取消房贷利率下限等重大利好政策。不过，在上海之前，作为中国楼市风向标的4个一线城市均未跟进。

而本轮，上海在一线城市中率先“出手”，多少有些超乎市场预料。

从房地产数据来看，在当前全国房地产行业下行的大背景下，即便是作为楼市标杆的一线城市，也少有能“独善其身”，而上海恰恰走出了不同的行情。

根据国家统计局数据，2024年1—4月份，全国房地产开发投资30928亿元，较去年同期下降9.8%。同期，广州房地产开发投资下降4.4%，北京则下降了1.3%。反观上海，则在去年同期增长29.9%的基础上，再度保持了8%的高增速。

更直观的比较来自于城市房价。

根据国家统计局最新发布的70城房价数据，今年1-4月，北京新建商品住宅平均销售价格仅同比增长0.6%，广州、深圳更是分别下跌了5.1%、5.3%。上海则仍保持着4.2%的增长，在4个一线城市中保持领先。

北上广深四个一线城市中，上海为何在新建商品住宅销售价格稳定增长，市场预期基本向好的情况下，出台重磅政策稳定楼市？

“有未雨绸缪的打算。”在中指研究院上海高级分析师陈炬兰看来，与此前的“渐进式”放松政策不同，本次上海政策调整针对性更强、力度更大、涉及范围更广。而此举一方面是顺应和贯彻“5.17”国家政策部署，另一方面也是调整供应及刺激需求，更好地引导市场预期。

陈炬兰告诉时代财经，尽管今年以来，上海楼市表现相对亮眼，但并非毫无压力。监控数据显示，自2024年1-4月，上海商品住宅（不含保障房）成交面积出现较大降幅，特别4月份后，上海市场热度出现下降迹象。而本次政策出台，能在一定程度上刺激购房需求，增强市场信心。

上海统计局的数据也显示，1-3月，上海住宅销售面积为322.57万平方米，较1-2月数据增长了153.88万平方米。但到了1-4月，住宅销售面积为418.75万平方米，仅增长96.18万平方米，增量出现较大下滑。

与此同时，与新房房价的相对坚挺不同，上海二手房价格面临较大下行压力。统计数据显示，自2023年9月后，上海二手房价格已连续7月走低。今年1-4月以来，上海二手房平均价格更是同比跌去了6.3%。

“新政将对二手房市场带来极大支持，”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代财经表示，上海“老破小”挂牌较多，去化压力大，导致置换需求大。

在他看来，上海本轮楼市政策中，无论是对非沪籍相关人士限购政策的放开，亦或是支持企业购房用于职工租住，均对推动上海市二手房库存去化，稳定二手房交易价格，促进二手房交易和带动新房交易具有极大的作用。

存量房贷或将迎来调整

在4个一线城市中，楼市较为稳企的上海已率先出台了重磅措施，接下来北京、深圳、广州是否会跟进？若是，又将何时跟进？

对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进向时代财经表示，北京、深圳、广州三个一线城市的房地产业仍有提振空间，在上海率先落地中央“5.17”楼市新政后，剩余三个一线城市有望在本周内跟进。

“而作为风向标的一线城市楼市政策的进一步松动，也将带动其他城市推出更大利好政策。”严跃进说。

“上海之后，其他城市出台再大力度政策都已不再稀奇。”广州中原项目部总经理黄韬告诉时代财经，“5.17”楼市新政前，包括一线城市在内的诸多城市，都已经渐进式的推出了诸多较为重磅的利好政策。

“如今，本就需求较旺的上海等一线城市又开始对市场颇为关心的限购、首付比例、房贷利率等问题做出了优化，竞争压力下，周边其他城市力度有继续加大的动力。”

从当前市场反映来看，与“真金白银”直接挂钩的房贷利率是最受关注的利好政策之一。而在全国各城市普遍下调房贷利率的情况下，未来各城市的存量房贷又是否会迎来优化调整？

“存量房贷也可能会迎来调整。”李宇嘉认为，新增房贷利率下限的下调，会导致增量和存量房贷利率差扩大。而无风险理财利率未来有可能继续下降，这会导致居民提前还贷趋势继续存在。

不仅如此，李宇嘉还表示，当前上海等部分城市的首付和房贷利率下限仍保留有政策空间。未来，如果房地产走势不及预期，首付和利率将可能迎来再度下调。

不过，上海中原地产市场分析师卢文曦对此有不同看法。卢文曦告诉时代财经，作为银行最优质、最稳定的业务之一，存量房贷的调整事关银行利润，在当前经济形势下，可能需要更为强大的力量才能推动。

严跃进也同样认为，尽管当前已事实上形成了贷款差异，但在存量房贷已有过一次调整的情况下，未来更多需要依靠LPR的重新定价，以及等待全国范围内的宏观调整。“存量房贷只能稍安勿躁。”