不良资产以物抵债的最新规定

点击上面蓝色字体关注上海公鼎律师事务所

为化解金融机构不良资产，2023年8月1日财政部和国家税务总局联合发布《关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》，对银行业不良资产以物抵债税费做出调整。不仅将税费优惠范围从国有银行扩大至所有银行，还对多种税费进行减免。新规对不良资产行业影响几何？地方AMC能否享受优惠？本文将进行专业解读和分析。

一、银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除抵债不动产的作价，应当取得人民法院、仲裁机构生效的法律文书。选择上述办法计算销售额的银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产时，抵债不动产作价的部分不得向购买方开具增值税专用发票。

▍解读

如果要抵债资产，因为银行不是原业主，很多材料无法取得。如果无法取得增值税的进项发票，会导致大额税费无法抵扣。这一规定不仅便于明确计税基础，减少税务部门核税难度，也扫除了债权人税费无法明确的顾虑，甚至变相减免了缴纳增值税的金额 。

《公告》规定，银行业金融机构及金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产时，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价（应当取得人民法院、仲裁机构生效的法律文书）为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。差额计算销售额的银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产时，抵债不动产作价的部分不得向购买方开具增值税专用发票，销售额与作价之间的差额开具增值税专用发票。人民法院、仲裁机构生效的法律文书作为差额扣除依据的凭证在《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号）中已经出现过。此规定解决了抵债不动产无法取得增值税专用发票抵扣，还需要全额开具销售收入的增值税专用发票的难题。

此外，该规定只适用于司法程序下的以物抵债，私下协议抵债不适用。

二、对银行业金融机构、金融资产管理公司接收、处置抵债资产过程中涉及的合同、产权转移书据和营业账簿免征印花税，对合同或产权转移书据其他各方当事人应缴纳的印花税照章征收。

三、对银行业金融机构、金融资产管理公司接收抵债资产免征契税。

▍解读

上述两条合并解读为，接收抵债资产免征契税、印花税，持有抵债资产期间可免征房产税、城镇土地使用税。因为城镇土地使用税和房产税是地方税种，所以本文件规定为各地可根据《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》授权和本地实际，对银行业金融机构、金融资产管理公司持有的抵债不动产减免房产税、城镇土地使用税。这部分的具体规定和实施细则需要各地方政府部门出台对应的文件。

四、各地可根据《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》授权和本地实际，对银行业金融机构、金融资产管理公司持有的抵债不动产减免房产税、城镇土地使用税。

▍解读

税费重大直接减免。其中减免交易 税 ：包括印花税，契税1-3%；减免持有稅：房产税、土地使用 税 。这些税费也是抵债方持有和交易不动产中的重要税费成本。

五、本公告所称抵债不动产、抵债资产，是指经人民法院判决裁定或仲裁机构仲裁的抵债不动产、抵债资产。其中，金融资产管理公司的抵债不动产、抵债资产，限于其承接银行业金融机构不良债权涉及的抵债不动产、抵债资产。

▍解读

首先必须要通过司法程序，其次适用对象为银行业金融机构，特别注意不适用非银行业的债权。想通过其他债权抵债来免税，是没机会的！

六、本公告所称银行业金融机构，是指在中华人民共和国境内设立的商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社以及政策性银行。

▍解读

税收优惠政策扩围，之前财政部、税务总局出台的大多数税收优惠都是国有银行才可以享受，本次将该税收优惠的享受范围扩大到了在中华人民共和国境内设立的商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社以及政策性银行，这对广大民营银行和中小银行、信用社等金融机构来说，是一重大利好。

七、本公告执行期限为2023年8月1日至2027年12月31日。本公告发布之前已征收入库的按照上述规定应予减免的税款，可抵减纳税人以后月份应缴纳的税款或办理税款退库。已向处置不动产的购买方全额开具增值税专用发票的，将上述增值税专用发票追回后方可适用本公告第一条的规定。

▍解读

目前还是个短期政策，是否会延续估计会根据化解情况来再进一步调整。银行应该抓住政策窗口以物抵债。

新政疑点一：

地方AMC是否享受优惠有待观察

北京德和衡（青岛）律师事务所联席合伙人、不良资产财税专家王明杰表示，依照《金融资产管理公司条例》（国务院令第二百九十七号）的相关规定，符合规定条件的金融资产管理公司为中国信达、中国华融、长城资产和东方资产管理公司四家。且财政部、税务总局之前发布的关于金融资产管理公司的税收优惠文件《财政部、国家税务总局关于中国信达等４家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税〔2001〕10号），也指出金融资产管理公司为信达、华融、长城和东方资产管理公司，明确了财税〔2001〕10号文件中所适用的金融资产管理公司的范围。而本次新发布的税收优惠文件仅对银行业金融机构给出了定义，而对金融资产管理公司并未像前文件一样做出限定，因此地方AMC是否享受本优惠本文件并未明确说明，有待观察。王明杰认为，新发布的税收优惠文件中所指的金融资产管理公司，大概率不会突破《金融资产管理公司条例》的相关规定。

新整疑点二：

对于抵债不动产中的土地增值税并未给出优惠

王明杰表示，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”土地增值税实行四级超率累进税率，最低税率30%，最高税率为60%。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定：“纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。”因为该条规定，实务中对于抵债不动产经常需要受让方垫付土地增值税后才能办理不动产过户手续。而新出台的财政部、税务总局公告2023年第35号文件，未给予抵债不动产土地增值税的税收优惠，没有解决以物抵债业务中土地增值税这个最大的税务痛点。

01

02

03

郭军律师

职位：主任律师

电话：400-697-0701

业务专长：建筑工程、合同纠纷、房地产纠纷、债权债务等。

上海公鼎律师事务所

电话：400-697-0701

传真：021-33856629

地址：

本文编辑：何天宇 备注：本文素材来源于网络

公鼎开通微信在线咨询

公鼎律所 现已开通律师微信在线咨询服务，工作时间为： 上午9:00至下午18:00， 如非工 作时间 无法及时解答 您的提问，您即可在平台留言并留下微信号或联系方式， 我们会在下 个 工 作日给 予您回复，欢迎大家前来咨询，公 鼎律所竭诚为您服务！

声明：发布图文，来源于网络，为了研习法律、传递信息、宣传法治，与商业利益无关。如无意侵犯了您的权益，请与我们联系。