中海大境/保利天瑞，选哪个更优？

过去一年以来，接到太多这类的咨询，一千多万到底是选中海大境，还是选保利天瑞。

保利天瑞的拿地时间是2022年的10月22日，拿地价4.6万，总价96亿，中海大境的拿地时间比保利天瑞晚一年，是2023年9月11日，楼面价5.2万，总价128亿，看这个总价就知道是巨无霸了。

有很多买家看到保利天瑞没有地铁和配套，就去等中海大境，后来中海大境出来，又发现有些缺点接受不了，所以又犹豫回来了。

到底怎么选，对有些人来说还真是个世纪难题，这两个盘它们看似二选一，其实并不是一个非此即彼的竞争关系，而一个唇亡齿寒、荣辱与共的关系，接着往下看就明白了。

因为我做过太多咨询，对不同总价区间的买家的需求都有很深的理解，所以才能给大家一个精准的建议。

之所以会对比这两个盘，是因为同总价的二手也没有太好的选择。

1000万出头你只有选择天河海珠，而且也只有三房，楼龄也很旧了。

天河就只有天河北和天河公园，这两个板块楼龄在10年内的就只有三个，峻林、熹园、天逸，南向三房两卫最少都要1500万起，四房都是超过2000万了。

在海珠，千万预算同样也很难，新盘里面除了琶洲南能拿得出手，其他都在海珠西，海珠西的千万豪宅都是外非内欧的，周边不是厂房就是老破小城中村，要么就是滨江樾、阅江台这种单体楼，唯有中海大境能拿得出手。

所以他们就只能在中海大境、保利天瑞来选了，另外还有两个可以对比的盘，一个是西派天河序，另一个是大观路越秀观樾，我是没有把它们两个放到中海大境、保利天瑞一起对比的，因为没有可比性。

这两个盘从地段上是要弱于中海大境和保利天瑞的，虽然天河序配套不错，观樾也有想象空间，正因为地段弱了所以他们只能靠产品取胜，靠高科技加100%的使用率之类的去包装。

另外，它们两个为什么普遍也要去到7.5-8.5万甚至9万多的单价呢，不比大境和天瑞要便宜呢，是因为它们两个都是封顶摇号的地王，都超过了5万的价格，做的又是高端改善，成本下不来，卖价自然不便宜，而保利天瑞拿地的时候虽然不便宜，但是是4.6万的底价拿下来的，当时没有人跟保利抢。

房价贵了有泡沫，地价贵了肯定也是有泡沫的，你看观樾二期三期越卖越便宜，四期竟然流拍，我们还是等等观樾回到合理区间吧，天河序也是一样。

琶洲南卖的是确定性，所以价格比较高，高于上面几个高端改善30%的价格了，不在一条线上竞争，总价超过1500万了，我们就不放一起对比了，喜欢的人去买就是了。

回到正题，中海大境和保利天瑞本身的客群是不同的，大多数会拿来对比的反而是1000万以内的，他们只能上车最小面积和户型的买家，才会犹豫到底是选保利天瑞还是中海大境，而更高总价的，能买得起140的面积的买家其实不会去深究。

举个例子，中海大境最小面积125说是三加一，其实就是个三房，而且位置和朝向都不好，单价和总价最便宜的也是它，望思亲楼的11栋2楼125的都要890万，高楼层都要950万。

那在保利天瑞也只能买到1/2/3/4栋的107/112/125的三加一和四房，这四栋又是前排望广园快速路，专门给后面大户型挡噪音的，广园路24小时都是噪音粉尘轰炸的，时不时还有动车和火车经过。

这两个面积的总价和单价也是保利天瑞最便宜的，单价8-10万，107的总价850万左右，112的总价950万左右，125的总价1050左右。

一个有地铁没学校，一个没地铁有学校，而对于刚好上车小四房的刚改型买家来说，这两点都是他们需要的，只有一个总感觉差点意思。

对比完了，你觉得你会不会犹豫，放在谁身上都会犹豫，所以一千万以内的买家真的是挺难的，即便想选个高端一点的改善盘，都还只能选到这个小区鄙视链最底端的户型，当然我们可以说是上车户型。

不是望马路就是望骨灰楼，实在忍不了，也下不了手，居住感受甚至不如刚需盘，要配套又没有二手的好，要通勤也没有二手的方便，所以这个预算我的建议是升不了级就不要硬挤，未来自己住得不舒服，流通性也受影响。

有两个解决办法，一是去看看天河序或观樾这种地段一般的生态盘，二是消费降级去选800万以内的改善盘，改善盘和高端改善盘是两回事。

回到一千万以上的预算来看，1000万以上就比较好选，在中海大境和保利天瑞你都可以选到140以上的套内不超豪宅的正规四房，而且楼栋位置也比较好。

保利天瑞的产品户型会更好一些，总高18层左右，而中海大境是32-37层，户型使用率略差一些，当然这个并不是1000万以上买家所在意的。

1200万以上（140以上的基本超过1200万了）的买家他们不会吹毛求疵，至于保值增值他们看得也比较透，他们赖以生存的是能力圈和生活圈，他们对于地铁和学位的需求偏弱。

我们再来说一下这两个小区的客群。

中海大境的买家在海珠的会比较多，一方面是周边二手逸景翠园、罗马家园的一些置换买家，还有一部分是海珠西的置换客，以及中大的老板们，有一部分会来自珠江新城或越秀区的买家。

它们的客群主要是老城区的买家较多，而保利天瑞的买家多来自天河，一是天河北的置换客和买家，离天河北较近，开车也比较方便，另一个是南边华景天河公园的置换客，他们需要新房，而且是四房。

整个广园路以南没有拿得出手的一些小区，要不然就很贵，下不了手。

而科韵路沿线是有很多互联网游戏公司的，有一部分的企业主，来自天河的新广会比较多。

另外保利天瑞所在的位置都是以豪宅为主，有一定的豪宅基因，也有高端客群。

保利天瑞还配有省实九年一贯制的学校，比较符合新广在意学位的特性。

中海大境和保利天瑞有重叠的客户群是来自珠江新城和琶洲的买家，这类买家，想买花城湾和嘉裕公馆又买不起，同价位的保利心语南国花园又看不上，1500万也够不上保利天悦和琶洲南，如果在琶洲上班的话，开车的去这两个盘的时间是差不多的。

最后我们回到开头，为什么说是唇亡齿寒的关系。

中海大境代表了整个海珠的中高端购买力和市场行情，而保利天瑞对口了天河的中高端置换需求，如果这两个盘卖不起价或者卖得不好，一是说明置换群体的房子缩水严重置换不起了，二是这部分购买力也在滑坡，收入下降明显。

不过现实状况是它们的销售还不错，目前核心区之内的高端群体一部分是老money为主，资产相对优质，他们还是有钱的，一部分是以高端服务业为主的年轻买家群体，这部分人还是能撑起广州的中高端市场的。

看完这篇文章，你应该能理解了千万豪宅群体的购买逻辑了，如果不明白的话，欢迎做个深度咨询，拿铁团队为你保驾护航。