良好开局后的稳步增长 | 保租房REITs一季报解析

保租房REITs业绩表现稳定，底层资产运营情况良好

2024年开年以来，各只保租房REITs延续去年的稳定运气，收益稳定。保租房各项目经营收入环比持平、出租率保持稳定较高水平，EBITDA及可供分配金额完成率多数超过了100%。

近一年来，保租房REITs营业收入相对稳定，变动幅度较小。受到周期性的影响，市场化运作的华润有巢REIT相较于其他REITs环比出现了小幅度的下跌，但仍在可控范围之内的。自上市以来，保租房REITs展现出良好的现金流生产能力和可持续分派能力。除华润有巢以外，可分配金额完成度均在100%以上。

具体来看看单只保租房REITs的表现。

红土深圳安居REIT的底层资产出租率持续保持高位。从具体数据来看，红土深圳安居REIT2024年Q1的营业收入为1362万元，与去年四季度持平，营业收入完成率为103%；同时可分配金额为1341万元，可分配金额完成度为106%。营业收入的亮眼表现得益于其底层资产的稳定出租，报告期末安居百泉阁项目出租率为98.28%、安居锦园项目出租率为97.75%、保利香槟苑项目出租率为 98.63%；凤凰公馆项目出租率为98.91%，几乎稳定在98%左右的出租率。

华润有巢REIT核心指标全面达标。2024年，华润有巢REIT租金收入在1936.18万元，同比增长1.57%，环比小幅度下跌1.55%；实现EBITDA小幅度上涨，为1225.21万元，同比增长1.38%，环比增长2.21%。从底层资产来看，华润有巢的两处底层资产均位于上海产业需求较为旺盛的区域，产业发展保证其稳定的客源。截至2024年3月31日，有巢泗泾项目公寓出租率为94.38%；有巢东部经开区项目公寓出租率为94.29%。

华夏北京保障房REIT虽在出租率和租金收缴率上出现小幅度下跌，但仍处高位。截至2024年3月底，华夏北京保障房REIT营业收入1821万元，EBITDA达到1310万元，均超过完成度100%，可供分配金额达到1344万元。底层基础设施项目合计出租率为94.95%，一季度的租金收缴率达96.73%。

厦门安居REIT依旧保持较高的分红的比例。截至2024年1季度末，基金公告分红3次，2022年和2023年产生的可供分配金额实际分红的比例均超过99%。根据公告显示，厦门安居共计4665套房源，今年一季度的出租率为99.4%，在租租约平均单价33.24元/平米/月较上期上涨1.16%，整体运营稳健。

国君城投宽庭REIT2024年全新首发，在二级市场经历波动但整体情况稳定。截至2024年1季度，营业收入达到4499万元，EBITDA及可供分配金额分别达到3225万元及3277万元，均超过完成度100%。底层资产出租方面，整体出租率达到91.7%，其两个底层资产项目的出租率分别为91.02%和93.04%，租金收缴为99.82%，租户结构以个人租户为主，个人租户占比为96.0%。

保租房REITs2024年一季度实现良好开局

2023年，整体经济环境下行，部分REITs产品受到宏观经济影响，出租率及租金出现下降情况，这与招募说明书中对于未来市场的乐观判断出现冲突，开始导致投资者对资产增值的预期开始减少，项目估值也开始向下修正。

并且随着2024年开年，受到A股、基金等整体资本市场下行影响，进而引发了市场对公募REITs市场未来表现的进一步担忧，从而二级市场表现出现集体下行。

2024年开年以来，基础设施公募REITs经历了一轮较为明显的下跌，截至1月10日，已发行的29单公募REITs中，28单环比下跌，一度出现停牌。

春节前后，REITs产品的全线反弹，中证REITs指数春节前一周上涨2.65%，REITs总指数上涨2.48%，产权REITs指数上涨2.17%，不同品种REITs逐渐出现分化。

就已发行的4单保租房REITs以及2024年新上市的城投宽庭REIT走势来看，年初保障性租赁住房REITs同样经历了一轮和基础设施REITs一样的下行趋势，但从下行幅度来看，保租房REITs成为产权类REITs中跌幅最小的种类。另外，从春节前后REITs产品涨幅情况来看，保租房REITs同样经历涨幅趋势。

由此可见，在经历市场波动情况下，保租房REITs表现出良好的抗周期性以及抗风险能力。市场价格波动与投资者类型、市场规模等因素有着密不可分的关系。作为债性较强的产品，保障性租赁住房整体运行良好，但未来发展仍需值得注意。

其一，面对租赁市场供给持续增加，但租赁需求集中城市的人口开始出现流失情况，租赁市场面临供需关系失衡问题。同时叠加保租房集中入市，对市场租金起到一定抑制作用，因此市场租金下降导致底层资产盈利能力受到影响，进而引发投资者对于资产盈利能力的担忧。

其二，从估值角度来说，保租房REITs底层资产运营持续良好，但目前产权类REITs估值走势趋同，如果其他类别产权类REITs受到经济环境影响导致底层资产运营不佳，从而影响整体产权类REITs估值水平，也会进一步影响保租房REITs未来估值。

保租房REITs呈现“首发+扩募”双轮驱动模式

继首批4只公募REITs于去年顺利扩募后，今年以来，公募REITs市场正初步形成“首发+扩募”双轮驱动的格局。

对于保租房REITs储备方面，建信建融家园租赁住房REIT已获上交所反馈。

值得一提的是，建信保租房打破了传统五单保租房REITs底层资产单一的问题。

根据招募说明书披露，此次建信保租房REIT的底层资产为北京CCB建融家园星光项目、上海CCB建融家园幸福莱项目和苏州CCB建融家园天荟项目。

从底层资产所在城市来看，建信保租房REIT源于北京、上海、苏州三个不同的城市，面对租赁市场下行，底层资产城市分散可以有效规避租金波动所带来的风险。从底层资产类型来看，建信保租房REIT区别于已发行保租房REIT的R4土地新建项目，所有底层资产均是“非居改保”项目。当前，房地产进入了存量时代，多数的租赁住房是由“非居改居”而来，单一的底层资产限制这类项目实现资本退出的可能，这对于保租房REITs的规模化发展无疑是一大阻碍。

对于保租房REITs扩募来说，已发行的5单保租房REITs已有多家表示有扩募打算。

华夏基金管理有限公司发布关于决定华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公告。这也是目前市场首个保租房公募REITs扩募项目。

公告表示，结合本基金运营管理情况及基金合同约定的资产收购策略，基金管理人本次拟购入基础设施项目暂定为北京市房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目、海淀区温泉凯盛家园项目。

另外，华润有巢在业绩发布会上也表示，已从存量和增量两个方面，规划了可持续的扩募计划。

在存量方面，华润有巢从持有的保租房项目中初步选定了计划扩募项目，相关项目已达到稳定经营状态，将尽快推进扩募工作；在增量方面，近期也在积极关注并获取相关保障性租赁住房项目，提升潜在扩募资产池的规模。

扩募对于基础设施公募REITs的好处主要在于提升了资产的分散性，降低了集中性的风险，而无论是单一类型资产的区域分散性还是相似资产收入的分散性，对已上市基金来说都具有积极影响。

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