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北京神盘,单价回到2万

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前天,北京市规划和自然资源委员会发布了两个新地块的预申请公告,一个块位于昌平六环路土城出口附近,不临顺义城区,也不临地铁,预售指导价为3.9万元/平米,与2022年5月成交的相邻地块预售价一样,当时的成交楼面价为1.3万元每平米,今年新挂地块的起始价单价约1.28万元/平米,基本没降。


昌平地块位置

另一个地块位于顺义区仁和镇临河村,地块南边就是“仁和三兄弟”路劲御和府、公园都会、龙湖云和砚,住宅部分容积率为1.6,可以做洋房产品,周边的整体规划也比较齐全,有教育用地、福利用地、公园绿地、多功能用地、公交用地,往东还有潮白河。

顺义区仁和镇临河村这块地的预售指导价为4.4万元/平米,跟之前出让地块的指导价一致。

但有人在网上留言疑问:“二手还能卖上这个价吗?”

确实,二手房价格不断下降,让北京非核心区新盘的操盘难度越来越高了,近期有项目甚至给出了6个点的渠道费。

现在市场上很多买房人是参考二手房定预期的,甚至有人会跨区域去进行比较。

以新挂的顺义仁和镇临河村地块为例,附近项目的客群主要来自于顺义本地和朝阳的外溢需求,这两类客群对价格对极其敏感,后者更是会去17号线昌平区域附近寻找价格洼地。

而二手房的价格洼地是跌出来的,近期位于17号线、5号线中间带的天通苑区域,大批房源的挂牌价已经回到了2万元/平米出头。


信息来源:链家网


信息来源:链家网


信息来源:贝壳找房APP

天通苑是北京楼市历史上的神盘之一,在亚洲最大社区和北京著名“睡城”中占有一席之地。后来随着西二旗、上地和望京互联网企业的快速发展,它又成为码农们首次置业必看的区域之一。

与顺义仁和镇的新房对比,天通苑具有更低的价格,更好的交通,更成熟的配套,以及距离西二旗、望京、北苑商圈更近的距离。天通苑唯一明显的缺点就是居住密度很高。


区位图比较

在链家网上,只天通苑小区(天通东苑、北苑、中苑、天通苑各区,共18个小区)就有超过800套房子在售。平台显示的成交均价为35670元/平米,但实际上有大量挂牌价低于2.5万元/平米的房源。

一家地产中介经纪人说,天通苑最高点买到过4万多一平,从去年3月份小阳春之后就开始一路下跌,目前只有天通中苑、天通公园里、都市芳园少数几个小区还能维持在4万/平米以上的价格,其余全部回到3字头了。

据安居客数据,过去一年,天通苑板块的房价下降了14.72%,比2023年3月份的高点下降16.4%,从整体数据上看,天通苑板块并不是北京市降幅最大的区域,但因为挂牌房源较多,急于出售的低单价房源也比较集中。

2万/平米出头的低单价房源以160平米左右的大户型、不带电梯的楼梯房、带电梯的低楼层房源为主,其中还有部分未转商的经适房,在交易时需要交10%的土地出让金。


信息来源:安居客

“新政后看房的人明显多了,但是价钱还是没有上来,像天通苑的房子,价格还能砍,一些房源实际成交能砍到2以内。”中介经纪人说,开始有人惜售,下调挂牌价的意愿弱了,但也有人在借机抢跑,想抓住市场成交上扬赶快卖掉,市场信心回来一点,但市场好转也等到整体挂牌量明显下降之后。

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