最高院：已付全款“工抵房”被查封的，购房者能否排除强制执行？

作者：周军律师

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上一篇文章写到，施工方接受的抵工程款的“工抵房”可以享有建设施工价款优先受偿权，从而排除强制执行。

如果购房人买“工抵房”的，是否享有可以排除执行的优先权？

法院在《刘忠华、大连天鸿中天房地产开发有限公司普通破产债权确认纠纷》案中认为：

“工抵房”购房人（即非直接向房地产开发企业购买商品房的购房人），不属于《执行异议和复议规定》第二十九条规定及《商品房消费者权利保护批复》第二条、第三条规定项下的商品房消费者，其不享有与商品房消费者同等的物权期待权，也不享有《执行异议和复议规定》第二十九条规定的排除执行的权利以及房屋优先交付请求权、价款优先返还请求权。

其作为一般的房屋买受人仅享有要求房地产开发企业交付房屋的债权请求权。

判决理由

一审法院认为：

对于原告要求确认上述债权（即原告对被告享有购房款1,396,842元及逾期交房损失25,243元的破产债权）为消费者购房优先债权的问题，在现行的破产法规则体系中,可以作为破产程序中确定消费者物权期待权的依据主要是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第126条。

上述规定是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权。

本案中，原告并非从被告处直接购买案涉房屋，购房款亦没有支付给被告,这与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中符合购房消费者的情形而产生物权期待权具有本质区别,原告不属于上述规定中的购房消费者，对案涉房屋并不享有消费者物权期待权。

二审法院认为：

关于刘忠华上诉请求确认破产债权1,420,867.68元属于消费者购房优先债权一节，本案系天鸿公司进入破产程序后，刘忠华对天鸿公司管理人确认的破产债权有异议而提起的破产债权确认之诉。

现已施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第三条批复意见如下：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

但从本案的证据及双方当事人陈述来看，案涉房屋系天鸿公司抵顶给案外人哈和平公司，哈和平公司再抵顶给中海公司，刘忠华从中海公司购买案涉房屋，将购房款交付给中海公司。双方当事人虽签订《商品房买卖合同》，但系为实现以上途径的抵顶及购买目的，刘忠华与天鸿公司实质上并不存在商品房买卖合同关系。

基于多层抵顶及购买关系，案涉房屋本应由天鸿公司向哈和平公司、哈和平公司向中海公司逐一交付，中海公司再交付给刘忠华，刘忠华与天鸿公司直接签订《商品房买卖合同》后，刘忠华取得了可以直接要求天鸿公司交付房屋的债权请求权，但这与从天鸿公司处直接购买商品房的消费者享有的物权期待权具有本质区别。

刘忠华不属于商品房消费者，不能认定其对案涉房屋享有消费者物权期待权。刘忠华主张其享有消费者购房款返还优先权没有事实及法律依据，一审法院未予支持并无不妥。

因此，若并非涉及建设工程价款，而是基于其他法律关系获得的广义上的“工抵房”，在受偿顺序上则并不具有优先性，该房屋转让被认定是原支付方式的替代。其受偿顺序要排在支付房款的商品房消费者的交付和受偿权、建设工程施工单位工程款项的优先受偿权、银行融资机构的抵押权等顺序之后，与其他普通债权在同一顺位上。

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