最高院：施工方接受的“工抵房”，有建设工程价款优先受偿权吗？

作者：周军律师

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建设施工合同履行过程中，有时候会遇到开发商因资金短缺，以建成的房屋抵充应付施工人工程款的情况。这种房产被称为“工抵房”。

施工人接受的“工抵房”尚未过户时，如果因开发商债务被查封冻结的，能排除执行吗？

最高院在《四川省建筑机械化工程有限公司与成都紫杰投资管理有限公司等申请执行人执行异议之诉纠纷再审案》（2020）最高法民再352号中明确：

《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”

紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。

最高院认为：施工方以冲抵工程款的方式购买的房屋系工程款债权的物化载体，可排除强制执行。

在建设工程领域，承包人对于其完成的工程项目享有建设工程价款优先受偿权，这是一种法定的权利。这种权利的存在是为了保护承包人的合法权益，确保其投入的劳动和资源能够得到合理的回报。

根据相关法律规定，承包人可以通过多种方式行使这一权利，包括但不限于通知、协商、诉讼和仲裁等。

以案涉房屋折价抵偿欠付工程款的行为，符合《合同法》第286条规定的工程价款优先受偿权事项方式。对案涉房屋现有的优先权利足以排除一般借贷债权的强制执行。

在本案中，案外人紫杰投资公司持有的是普通借贷债权，而承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权。

根据法律规定，工程款债权在受偿顺序上优先于普通债权，因此建机工程公司的债权应当优先于紫杰投资公司的债权得到满足。

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