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深圳【润宏城•润雅园】

润宏城位于深圳市西部光明区凤凰街道塘尾社区，属于光明“中部组团中心”，片区更新单元占地约2平方公里，建筑面积达约382万㎡，比龙华的壹成中心总建面还要大约60万㎡，整个开发周期或相当漫长。

项目由12个住宅地块及4个产业地块组成，规划了7所幼儿园，3所九年制学校（入学/升学条件以当地教育主管部门制定的当年入学政策为准），3大文体场馆等，润宏城项目是由华润置地与宏发集团联合建设开发。

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• 【项目名称】润雅园
• 【占地面积】约2.0万㎡
• 【建筑面积】约13万㎡
• 【推售产品】81-134㎡ 3-4房
• 【交付标准】带精装
• 【交房时间】2024.12
• 【房产性质】70年住宅
• 【总 户 数】1091
• 【车 位 数】1291个
• 【物业公司】宏发物业
• 【开发商电话】400-9958-197（官方）
• 【物 业 费】4.5
• 【梯 户 比】3T5

整个小区占地2.0万方，由5栋住宅以及1所幼儿园合围而成；目前加推的是2栋A座、2栋B座，均为3T5户；其余3栋建筑是去年一期产品。

交通地铁：项目距离13号线月亮路站200-300米左右，预计在2025年中旬全线通车。13号线沿线集中了大量的南山福田购房群体，350-400万左右基本集中在凤凰城高铁站附近，300-350万左右主要考虑润宏城。

教育资源：项目规划了3所九年一贯制的学校，7所幼儿园，周边还有深圳中学光明学校，不过按照光明的入学积分制度，这个学校难上加难；目前已经确定其中一所学校是深实验光明分校九年一贯制，规划54个班提供学位2520个，计划2026年7月投入使用。

商业配套：项目自带6万方的商业，基本可以满足润宏城周边住户的日常生活需要，地铁一站的距离就可以到凤凰城站，享受光明最成熟的商业配套，还有周边的大仟里，离项目也不是很远。

其他配套：旁边规划约200万公顷的城市中心公园，打造约60公顷主题公园，还规划有凤凰文体场馆，光明博物馆，未来城市展厅，公园在光明不是稀缺资源，无公园不光明。

项目所处光明.凤凰城，虽说不在凤凰城的中心区域，但还是可以享受凤凰城众多的配套；总的来说项目配套没有硬伤，交通有13号地铁线，出行南山比较方便；商业自带6万方，满足日常生活完全不是问题，到光明大型的商业中心就一站的地铁距离；项目配有3所9年一贯制的学校以及众多的幼儿园。

刚需中的交通、商业、学校配套都齐全；目前光明的选择众多，科学公园片区、光明高铁站交通枢纽旁边都有性价比不错的项目，配套都各有优势。

建面约81-83㎡ A户型：3房2厅2卫，传统的动静分区竖厅户型，整体户型偏紧凑，客厅开间3.35米，主卧不包括飘窗8.3平米，其他两个次卧勉强可以作为房间。82平米为了做到3房2卫牺牲了不少：第一，厨房放在了原本的餐厅，严重压缩的餐厅的面积；第二，厨房挤压了书房（次卧）的面积，书房面积特别的小，第三，公共卫生间的布局很不合理，放在了进门的位置，必须经过餐客厅。户型的设计有点“捡芝麻丢西瓜”的味道；作为300万左右的刚需户型，83平米做到了3房2卫，肯定是有所牺牲了，预算有限的情况下，又需要2个卫生间，没有其他选择。

建面约94㎡ B户型：3房2卫横厅户型，这个是目前市面上比较受欢迎的户型，整个户型没有硬伤，设计的中规中矩，唯一遗憾的是阳台不够长；客厅大小为3.8 * 5.9，不算亮眼；主卧不包含飘窗和卫生间能利用的大小为9.0平米左右，两个次卧大小分别是5.6平米、5.9平米，整体看来，卧室都比较小。全屋赠送了9个飘窗，算是该户型的一个亮点了，整个户型的得房率偏低。

建面约93-95㎡ C1户型：3房2卫竖厅户型，动静分区格局，可以说是81--83平米户型的加强版，不过这个面积段做3房2卫还要牺牲餐厅面积，就有点说不过去；客厅的开间4.25米，比市面同面积段的开间都要大，这是牺牲客厅长度才做到的，餐客厅长度才6.45米，正常情况下这个面积段应该在8米多。在小编看来同样面临卫生间布局不合理的情况，同样牺牲了书房的面积。

建面约92-93㎡ C2户型：3房2卫的竖厅户型，同样的问题，和市面其他同等面积相比，客厅要宽，但是也短很多；整个户型的设计和C1户型很像，但是整个户型的结构稍微好点，墙体没有冰箱的凹凸位置，餐厅稍微正常一点。不过整个户型的得房率还是比较低。

建面约108-111㎡ D1户型：4房2卫的横厅户型，这种户型和前面B户型很像，客厅大小为3.85* 5.8，客厅大小和B户型基本没有差别；主卧大小为9.9平米，次卧大小分别为7.8平米、6.23平米、6.3平米。110左右的横厅4房光明很多，现在给大家对比一下。

润晖府110平米，4房2卫横厅户型：客厅大小为4.25 * 5.45，主卧大小为16.5平米，次卧大小分别为8.4平米、7.47平米、7.47平米。

联发悦尚居108平米，4房2厅户型：客厅大小为4.2 * 6.15，主卧大小为13.86平米，次卧分别为7.56平米、7.56平米、6.2平米。

还有111平米的安联尚璟府，大家都可以对比一下，以上都不包括飘窗、主卧卫生间的面积。

建面约107-108㎡：3房2卫的横厅户型，差别就在阳台上，阳台和客厅同等长度，其他功能间差别不是很大。

建面约133-134㎡：4房3卫户型，这个户型就不做太多评价了，感觉有点人傻钱多的意思。

整体的户型设计不知道是叫‘前卫’还是说有硬伤，这个要看个人的接受程度；得房率普遍偏低，有兴趣的可以仔细研究一下其他开发商同等面积段的产品，认真比对一下客厅、卧室这些功能间的面积，按照目前深圳市面超高层的得房率，普遍在72%-78%左右，75%的得房率算是中规中矩，如果是超高层得房率在78%，就是很优秀了。

项目优势：

1.项目位于光明.凤凰城片区，虽说在凤凰城边缘位置，但同样可以享受区域众多配套。超级大盘，自带多所幼儿园和9年一贯制的学校；地铁有13号线，距离在200-300米；商业有自带的，以及到凤凰城蓝鲸世界就一站地距离，刚需三件套齐全。

2.价格在300万左右就可以买到3房2卫，购房门槛比较低，对真正的刚需来说比较友好。

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