卫生间无地漏，是否可以成为解除房屋租赁合同的约定事由呢？<总第2331期>

租赁的房屋内卫生间没有地漏，是否可以成为解除房屋租赁合同的约定事由呢？近日，南宁市西乡塘区法院审理的一起案件对此情况进行了认定。

案件回顾

2023年7月，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，该合同主要载明：甲方将南宁市西乡塘区某某小区某某号房租赁给乙方。关于合同解除，该合同其中约定合同的变更，解除与终止：租赁期间甲方有如下行为的，乙方可单方面解除合同...交付的房屋及设备无法正常使用的。入住后，原告发现卫生间因无地漏而积水。虽然被告建议维修，但原告仍不想再租赁房屋。双方协商不成后，均表明了解除合同意愿，但双方均认为自己对合同解除无过错。

法院审理

关于合同解除的原因，案涉房屋厕所积水是否构成合同约定的“交付的房屋及设备无法正常使用”。法院认为，对卫生间积水的容忍度因人而异，原告认为积水及后续维修将会影响其生活，被告认为无影响并曾经同意维修，该分歧是导致双方合同无法继续履行的根本原因。法院结合生活常识及案涉厕所的现状，认定积水及请人入驻维修，确已影响到原告的生活，即正常使用。但案涉房屋厕所低处无地漏，并不是隐藏瑕疵，而是显而易见的。原告在入住前没有尽到审慎查验义务，没有预见到无地漏及后续维修可能会影响到其正常使用。据此法院综合分析，导致合同解除，原、被告双方均有责任。结合双方均有解除合同的意愿，法院判决原告与被告签订的《房屋租赁合同》予以解除，被告向原告返还预付未使用房屋期间的租金、押金，并驳回了原告要求被告支付违约金的诉请。对该判决结果，原、被告双方均未上诉。

法官后语

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案原、被告在房屋租赁合同中约定了如若交付的房屋及设备无法正常使用，承租人可以单方面解除合同。因此在本案中最关键的问题是卫生间无地漏是否属于房屋及设备无法正常使用，而对正常使用的理解应归为是否影响到了原告的正常生活。在此类案件的审理中，要结合特定的时代和地区特点进行综合评判。比如在社会全面进入小康社会之前，人们对居住条件的要求要低于当下，卫生间无地漏导致常年积水，甚至房屋无卫生间，对于一些人来说均不构成影响自身生活。但随着人们生活水平的提高，人们对居住条件的要求也日益增高，特别是原告这样的上班族，如果劳累一天回到家中，还得面对卫生间积水的困扰，清理积水会增加家务量，不清理又容易滋生细菌，此状况确实已经影响到了原告的正常生活。虽然被告承诺予以维修整改，但维修整改需要切割地面安装管道，耗时较长，施工队的入驻也会影响到原告的起居和个人隐私。因此法院认定房屋有瑕疵，影响到了原告的正常生活，进而成为房屋租赁合同约定的解除合同事由。

撰稿：黄子祥

编辑：叶鑫

校对：余跃

初审：伍彬

复审：王玉梅

终审：卓晓阳

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