首钢园东南区能在石景山逆袭吗？

寻寻觅觅，冷冷清清，凄凄惨惨戚戚。

最近北京的土拍市场异常冷清，4月份只拍了房山一块地，而5月份又是只有石景山一块地成为独苗。

刚刚，石景山首钢园东南区打包地块有了结果：

首钢园东南区830、831住宅用地，763住宅混合公建用地，被中海以57.5亿元底价拿下，指导价定在7.68万/平。

首钢园东南区地块环线位置

为什么包哥说是打包地块？

因为挨着的830、831两块宅地和763混合用地的直线距离有1.5公里，虽同属首钢园东南区，但763更靠近配套相对成熟的古城，而830、831地块则属于首钢园东南区的最南边，更靠近永定河森林公园。

首钢园东南区地块具体位置

关于这一个大区域的3块地，你有啥想知道的？先加包哥微信，因为有很多信息啊，不能明面儿上说，咱私下聊去。

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咱先来看看地块的规划数据信息。

3块地的建设要求中都有不同程度的配建，不过规模都不大，对于中海来说，基本上就是小菜一碟。

其中配建面积最大的是763住宅混合公建用地，这块地要求配建一个10000平米的社区商业，1000平米的室内体育设施，1000平米的社区文化设施，400平米的通信机房等一共12475平米的配建。

包哥大概算了一下，763地块除去公建外，住宅部分的建筑面积超过了10万平，着实不小。

再就是，这块地的容积率不小，已经到3.2了。

首钢园东南区地块具体规划数据

还有830、831地块的容积率低一点，2.8，也都有一两千平米的配建，其中830地块需要配建一个1000平米的菜市场。

这两个地块面积都不算大，但优点是紧挨着，中间只隔着一条马路，而且各项建筑要求都一样，不知道中海会不会把两块地合在一起开发。

虽然配建稍多，但像社区商业、菜市场、室内体育设施这些都是可以服务于将来的业主的，也算是：好事儿一桩。

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2

咱再来看看地块周边。

首钢园东南区这个板块，伴随首钢园的崛起，这几年也在慢慢发展，一些楼盘的陆续交付也让城市界面变得好起来。

首钢园东南区地块周边配套

763地块，距离生活配套更成熟的古城板块更近，到1号线古城站的直线距离也才400米，距离中海去年石景山神盘长安誉也才不到1000米。

830、831地块周边也都是中海和首钢联合打造的兄弟盘，长安云锦、长安云尚、天玺等项目都陆续交付。

这个区域还有个利好，就是两条地铁线规划的落地。

1号线支线体育场南街站已经处于在建阶段，预计2027年建成通车，距离831地块直线距离700米左右。

而且体育场南街还是1号线支线和11号线二期的交汇站，而11号线二期规划通车时间定在了2029年。

11号线二期在这个区域还有1站，衙门口西站，这一站距离763地块和830地块的直线距离都在600米左右。

也就是说未来，无论是763地块，还是830、831地块，将来都是双地铁盘。

还有就是830、831地块所在的区域，南边不到100米就是京昆高速，东边直线1公里就是西五环主路，交通确实很方便，但距离主路太近，未来肯定会有噪音影响。

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3

咱最后看看周边新房二手房。

中海这次763、830、831地块的指导价都定在7.68万/平。

中海新地块周边部分新房、二手房分布

830、831所在的板块 ，“贴身肉搏”的新房项目还有中海云庭和长安润璟。

中海云庭的网签均价在7万/平，长安润璟的网签均价大概在7.1万/平。

地块东侧500米左右的融景城，2011年的房子，挂牌均价在6.2万/平左右。

因为区域内大部分都是近两年才新交房的项目，所以暂时没有太多的二手房数据参考。

此外，地块东南侧五环里的衙门口，也有中海的两个新盘在卖，学仕里和学府里的网签均价都在7.5万/平左右。长安悦玺网签均价高点，在7.8万/平左右。

再就是中海763地块所在的区域，距离古城和首钢园板块更近。

763地块旁边的长安九里和中海天钻都是前两年才交付的次新盘，目前为数不多的挂牌房源中，中海天钻的挂牌均价达到8.3万/平，而长安九里东区的挂牌均价则高达8.7万/平。

此外，763地块再往北的古城区域，中海长安誉的网签均价7.6万/平，首钢园的元玺和中海寰宇天下天镜的网签均价都在7.5万/平左右。

整体来说，中海拿下的首钢园东南区这3块地，包哥更看好靠近古城和首钢园板块的763地块。

关于今天的石景山地块，包括石景山的众多新盘情况，你还有什么想问的，赶紧加包哥微信，包哥拉你进群，咱们一块说点不能说的。

整个4、5月份，北京的土拍市场都异常冷清，但包哥预计6月份将进入一个土拍活跃期，因为大热的朝阳酒仙桥地块、十八里店地块，还有海淀永丰南地块，按计划都将在6月拍出，到时候包哥也会持续关注。

规自委官宣北京待拍地块信息

以上。

个人观点 仅供参考