房地产大招释放后，银行股能否“随风起舞”？

近日，央行“三连发”宣布下调住房公积金贷款利率、取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，以及降低全国层面个人住房贷款最低首付比例。利好政策下，市场对房地产市场回暖预期加强。

同样，对楼市复苏充满预期的还有银行。近年来，由于楼市持续低迷，地产领域风险导致银行资产质量承压，成为影响银行股估值的重要因素。多数机构认为，随着地产政策暖风频吹，银行在地产领域风险有望缓释，银行股或将“随风起舞”，估值将得到进一步修复。

涉房指标长期承压

房地产贷款一直是银行信贷业务的重要组成部分。中国人民银行行长潘功胜此前在2023金融街论坛年会上表示，房地产相关贷款占银行贷款余额的23%，其中约80%为个人住房贷款。

但在此次政策出台前，银行涉房指标持续承压，涉房贷款的不良率持续走高。

根据普华永道报告，2023年末，38家上市银行对公房地产业贷款规模约6.64万亿元，对公房地产业贷款整体不良率4.43%，较上年末上升0.18个百分点，各类上市银行房地产业信用风险仍在持续暴露。另据东方证券统计，2023年，A股上市银行对公房地产不良率较2023年上半年上行30bp。

部分银行涉房贷款不良率增速较快。例如，记者据年报梳理，在六大行中，建设银行、交通银行房地产业不良贷款率分别从2022年末的4.36%、2.8%升至2023年末的5.64%、4.99%，分别上升1.28个和2.19个百分点。

在这一压力下，涉房贷款规模不断压降。根据央行披露的一季度金融机构贷款投向统计报告，2024年一季度末，房地产贷款（含开发贷、个人住房贷款）余额占比10.1%，比2023年末下降0.4pct。

记者梳理多家上市银行年报发现，截至2023年末，国有六大行个人住房贷款（按揭贷）余额合计约为26.43万亿元，同比减少约5166亿元。除邮储银行外，其他五大行个人住房贷款规模均出现下滑。

具体来看，截至2023年末，农业银行的个人住房贷款金额为5.17万亿元，较上年下降3.3%；交通银行的住房贷款余额为1.4626万亿元，同比下降3.3%。

还有三家国有大行降幅在1%以上。截至2023年末，中国银行、工商银行、建设银行的个人住房贷款余额分别为4.79万亿元、6.29万亿元、6.39万亿元，同比下降2.65%、2.2%、1.44%。

邮储银行虽然2023年末的个人住房贷款余额为2.34万亿元，同比增长3.37%，但该行个人住房贷款在全部贷款及垫款中的占比从31%下滑至29%。

政策暖风利好银行基本面

5月17日，针对房地产领域多个重磅政策出台。在供给端，保交楼、去库存是政策重点发力方向。在国务院新闻办公室举行的国务院政策例行吹风会上，住建部官员表示，城市政府可以组织地方国企以合理价格收购部分存量商品房，用作保障性住房；同日，中国人民银行副行长陶玲表示，央行拟设立保障性住房再贷款，再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括政策性银行和国股行等21家全国性银行。在需求端，当日，房贷“三招”连出。中国人民银行宣布下调住房公积金贷款利率、取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，以及降低全国层面个人住房贷款最低首付比例。

业内普遍认为，近期系列重磅政策出台或将改变银行涉房贷款承压态势，是“短期换长期”的选择。

短期来看，银行息差有一定压力，但影响有限。光大证券金融业首席分析师王一峰认为，全国层面房贷利率下限取消将对银行体系净息差造成一定程度的影响，但考虑到政策仅影响边际定价，对净息差的影响程度或相对有限。据他估算，按全国新发生按揭贷款利率下降30bp计算，将影响银行体系2024年净息差约0.5bp。

浙商证券首席银行业分析师梁凤洁持类似观点。她初步推测，假设LPR不调整，存量按揭利率将在6.5年后与新发贷款齐平，静态测算按揭贷款利率全国下限取消将导致银行息差在6~7年内额外下降8bp，影响可控。

从中长期来看，多数机构认为此举利好银行基本面。

华创证券分析师贾靖在研报中分析称，此次政策放开可以提振后续房市销售，房企的偿债能力得到增强，银行的房地产贷款资产质量也将得以改善。

“本轮房贷利率下限取消将有助于节约居民财务成本，首付比例下调也有助于降低居民购房门槛，可能将带动居民购房需求进一步回升。”王一峰估算，截至2024年4月末，全国343个城市中已有67个城市取消了首套房贷利率下限。假定余下80%城市均取消房贷利率下限，预计全国新发生按揭贷款利率由3.7%降至3.38%附近。在首付比例为15%的情况下，每笔按揭贷款年利息支出下降约3%。

王一峰进一步指出，从居民端角度来看，购房需求有望转暖，进而推动按揭贷款增长。这一方面源于房贷利率下降以及首付比例的下调；另一方面，地方政府收购待售商品房用作保障性住房也有助于存量商品房去库存，助力稳定房价，一定程度上能够改善居民预期，激发购房需求。从企业端来看，保障性住房再贷款有助于推进“白名单”机制运行，增强房企融资可得性，房地产开发贷投放也有望进一步转暖。

“按揭面临的风险主要是烂尾楼的停贷风险，随着保交楼政策继续加码，居民停贷的意愿和可能性下降，银行风险改善。”梁凤洁认为，系列地产政策出台，有望改善银行的地产风险，同时拉动信贷需求，利好银行基本面。

银行股能否“随风起舞”

国联证券在研报中认为，截至2024年5月17日，银行（申万）市净率仅有0.50倍，当前估值位于2000年以来的5.8%分位水平，整体估值水平较低。记者据choice数据梳理，截至5月21日，42家A股上市银行市净率全部低于1，处于破净状态。其中，有25家银行的市净率低于0.6倍。

多数机构认为，房地产政策再加力有助于提振银行板块估值表现。

“银行估值较低，重要原因是地产、城投等领域风险导致银行资产质量承压。”国联证券分析师刘雨辰认为，地产“一揽子方案”落地，有望改善房企经营状况与现金流压力。

“从股价角度看，房地产风险为前期压制银行板块估值的主要因素之一，在房地产增量利好频出背景下，银行板块与房地产板块往往能够走出共振行情。”王一峰举例称，2022年11月，政策面对房地产融资端的支持力度显著加大，包括“第二支箭”扩容、房地产金融16条举措发布、“第三支箭”出炉等。在此期间，银行股与地产股相关系数达0.97，亦明显高于历史平均水平。

近期，银行股也有一定复苏迹象。根据choice数据，上周，银行板块（BK0475）从3215点上涨至3300点上方。外资持续增持银行股板块。上周，北向资金持有银行股市值增加79.39亿元，在各行业板块中排名第一。