看见长沙 | 人口篇2：长沙热土，何以成金？揭底长沙庞大的改善需求承接何处

从中长期来看，长沙仍将保持一定的经济增速，将为实现住房需求提供坚实的经济基础。经济保持长期向好的基本趋势，也将带来居民向往美好生活的住房改善需求。近几年居民改善需求日益提升，本篇以改善人口为基数，衡量未来可实现的改善规模与主要承接的区域。

一

长沙改善需求规模

1、当前长沙家庭住房来源：

新房占比43%，长沙家庭置购仍然以新房为主

当前长沙家庭住房来源分类中，根据长沙第七次人口普查数据，住房来源划分租赁住房、新房、二手房、公租房等多个类别。从家庭户数占比来看，来源于购买新建商品房占比达到43%，长沙家庭住房获取方式仍然以置购新房为主，而置换需求中对于新房置换有更高要求。

2、长沙房屋置换时间：

9-10年楼龄为主一二手房置换主力时间

根据长沙近几年成交的二手房数据，二手房成交时间与建筑年代的时间差呈正态分布。6-10年楼龄是长沙二手房主要成交区间，近期则更以9-10年楼龄为主。

2020-2023年二手房占比中，7-10年建筑年代的房源占比逐步增加，其中9-10年在2023年占比达到28%，9-10年为长沙一二手房置换主力时间。

3、长沙置换需求规模：

未来有超86万户住宅进入置换周期

从长沙五区1138个重点小区159万户住宅中发现，共有86万户楼龄在10年以上，将进入到强置换周期。

而从楼龄10年以上的住宅分布中看到，省府北、雅塘井湾、高铁新城、麓谷、红星洞井、芙蓉北及桐梓坡等成熟板块强制换周期住宅规模较高。核心成熟板块将率先进入强制换周期。

二

长沙改善主要置换区域与承接区域

1、置换区域：主要来自中心与南城、市府滨江发展轴

从二手房挂牌分布来看，目前挂牌的二手房以中小面积产品为主，90㎡以下及90-120㎡占比均超30%。南城及滨江市府由于开发时间较早，占据此类产品的6成，未来将释放大量改善需求。梅溪湖及市府滨江160㎡以上大面积产品挂牌量大，豪宅市场竞争激烈。北城发展较为滞缓，各面积段之间差异较小。

同时挂牌的二手房中，近六成住宅产品楼龄超过10年。雅塘井湾、芙蓉北、高铁新城、省府北、桐梓坡、麓谷、高桥、红星洞井、市政府等板块出手意愿较高。

楼龄大于10年强制换周期住宅各板块中，雅塘井湾占比达到12%、芙蓉北达到11%，是两个占比超过10%的板块，另外其他南城板块也有较高置换比例。

2、承接区域：近郊新城及城更区域为主要承接区

将高置换意向的板块，其主力成交二手房房源进行总价分段，发现<80万元、80-120万元总价段房源最为集中，以此类二手房为主力成交后置换环境更好的改善房源。

但分别从各板块总价分段表现来看，雅塘井湾、省府北、桐梓坡、麓谷、高桥、红星洞井二手房成交总价段主力在<80万元、80-120万，占比分别在35%、45%。芙蓉北二手房成交总价段更高，集中在80-120万、120-160万，占比分别在15%、48%。高铁新城、市政府板块房源总价更高，活动资金相对应居高，其置换改善房源能力更强。

以成交后的部分总价换算改善房源首付，除去未还完贷款，以平均50%总价款作为活动资金支付改善房源首付，从而实现改善置换。

据此可知，雅塘井湾、省府北、桐梓坡、麓谷、高桥、红星洞井板块可活动置换资金集中在<40、40-60万元。芙蓉北板块可活动置换资金则为40-60、60-80万元。高铁新城、市政府板块可活动置换资金更为平均，跨度较大，可承接改善覆盖的板块也更多。

根据各板块近一年新房成交数据来看，由于新政后首套首付比例降至20%，以各板块平均套均价计算20%首付款，河西滨江市府、洋湖、谷山、梅溪湖等板块，以及河东中心板块、高铁新城、自贸会展、松雅湖等热点板块改善属性更明显。其中河西板块进入TOP10占比更大，河西整体改善属性较强。

最终可得新房首付款与置换区域二手房成交活动资金相应对位，高端改善承接板块主要为滨江北、天心中心；而占比最大、最普遍的改善承接区域在市府、洋湖、谷山、省府、开福中心等近郊新城及城更区域。对于更高改善需求，目前长沙高端改善以单盘为主。

同时，通过各板块置换户数与近一年新房成交量交叉分析，置换改善需求旺盛、并且新房供给充足的板块，这类板块改善链条通畅，能够很大程度实现自我消化，如省府北、高铁新城、红星洞井、市政府板块。而高铁新城、省府北主要承接首付款40-60万元的改善需求，红星洞井承接40万元以下的改善需求，市政府板块承接60-80万元改善需求。

对于置换改善需求强、周边新房供应紧缺的板块，存在一定土地投资机会，如天心中心、雅塘井湾、芙蓉北、开福中心、梅溪湖一期等板块，同时这些板块土地日渐紧缺，存在较少拿地机会。对于置换改善需求弱、周边新房较多的板块，如秀峰鹅羊、谷山、麓谷新区等板块，存在较大竞争，需前往其他区域抢占客户。

三

市场销量突出的改善住宅共同要素

1、外在要素：区位因素及品牌价值更为突出

在单价高于18000元/㎡的改善新房项目中，根据2023至今成交金额TOP10热销项目来看，改善置换客群对于区位、品牌、产品更为看重。在外部影响要素中，区位因素及品牌价值明显较其他因素更为关键。

对于改善需求而言，区位所带来的身份感与价值跃升是重要看重因素，其他教育、自然景观、轨道交通附加值作为其中溢价因素。

2、内在要素：

纯粹大面积社区、带装修舒适产品为主流

2023至今高热度销售改善楼盘中，纯粹大面积社区、装修舒适产品是改善项目主流。改善客群讲究舒适度，近郊新城以低密社区为主、城更区域以高层大平层为主，且高于市场2.9-3米的主流层高，受精装限制，以3500档次为主。

3、盘点长沙在售改善楼盘分布

盘点2023年至今销售50强项目，首付款>100万元的高端改善项目集中在滨江沿线及中心板块，其次为梅溪湖二期、市政府板块，其他高发展热点板块首付集中在60万元以下。

对于兼具品质与口碑改善项目，向来不缺客户，坐拥区位与注重质量打造的项目比比皆是，60-80万元首付款区间项目，如；。

80-100万元首付款区间的项目。100-120万元首付款区间的项目。

还有占据主流高性价比的金额区间项目，40-60万元首付款区间的项目。低于40万元首付款的项目。

长沙近几年改善需求不断提升，尤其在政策扶持之下，首付比例降低，改善置业门槛进一步下降。从超过十年楼龄的分布情况，可知长沙的主力置换片区，同时通过承接能力判断承接区域主要有市府滨江、洋湖、谷山、省府、开福中心等近郊新城及城更区域。未来，随着城市改善需求的内卷与完善，承接区域将会进一步分化。

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