如何科学处理？谁应担责？专业律师解读海花岛“地库质量风波”

海花岛3号岛木棉园小区高层建筑。陈标志/摄

这就警示所有建筑行业参与者，必须严格遵守建筑法规和标准，确保工程质量，保障公众利益。

中房报记者 陈标志 海南报道

海花岛3号岛木棉园小区地库被曝质量问题后，引起外界的广泛关注和当地职能部门的高度重视。目前，海南省住建厅派出的专家组已介入，第三方检测机构已派员进驻涉事地库采样，多方都在等待最新的检测结论。

海花岛3号岛三期工程于2017年2月23日开工，2019年9月23日地下室结构完工。地下车库为钢筋混凝土框架结构，主楼地下室为钢筋混凝土剪力墙结构。

该项目的建设单位为儋州中润旅游开发有限公司，勘察单位深圳市勘察研究院有限公司，设计单位为海南省建筑设计院，监理单位为广州市恒合工程监理有限公司，施工单位为中国建筑第五工程局有限公司。

针对小区业主及外界广泛关注的海花岛3号岛木棉园小区“地库风波”一事，记者近日专访了海南省律师协会建筑工程与房地产专业委员会副主任，河南千业（海口）律师事务所高级合伙人、副主任胡留喜，他从法律的角度全面解读了相关问题。

关于质量检测与修复方案的问题

中国房地产报：最近，海花岛3号岛木棉园小区地库被曝质量问题，作为海南省律师协会建筑工程与房地产专业委员会副主任，你对此有什么看法？

胡留喜：根据媒体对小区业主所反映问题的报道来看，涉事高层房屋地下室主要存在承重墙柱表层大面积脱落及钢筋锈蚀等问题。

从此前该项目施工方中建五局委托第三方检测机构出具的检测报告来看，涉事地库被采样墙柱混凝土氯离子严重超标及抗压强度不合格，说明受检的地下室墙柱已出现明显的质量问题。

我认为，先应查明问题的成因，消除隐患。该问题还需要由建设行政主管部门责令施工单位提供相关涉及混凝土的施工资料、监理单位监理资料，并委托具有资质的第三方机构对出现质量问题得成因进行分析。

分析成因很重要，一方面，确定是否属于施工单位在施工中存在“偷工减料”的情形，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备，或者有不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工所导致的质量问题：另一方面，是否因海水、雨水等漫灌、浸泡长期腐蚀导致，还是自然环境风化等原因导致。

中国房地产报：如果确定成因后，有关方面应须采取哪些行之有效的应对措施？

胡留喜：无论属于哪种原因导致的质量问题，均需要权威专家作出科学而又准确的判断，比如对如何修复问题进行论证。

经科学分析，若施工中使用了不合格材料（如海砂）导致的，必须采取相应的修复措施。修复可能包括去除受损混凝土、更换锈蚀钢筋，并使用合格的混凝土材料进行重建等，具体应以权威部门及权威专家的意见为准，确保修复后的工程合格，消除居住人员的安全隐患。

在实践中，工程挂靠、违法转包、违法分包等问题也屡见不鲜，经层层转包后的实际施工方为确保为数不多的利润而不惜铤而走险、偷梁换柱地违规使用不合格材料，或不按设计要求及规范施工。

虽然住房城乡建设部颁布有《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》等规定，但在实际执行中，终身责任制的追溯和责任追究往往面临界定复杂、执行难度大，从而导致五大责任主体验收流于形式，大错不犯、小错不断的质量问题，在商品房交付过程中体现的较为普遍。若不出现极端事件，也难发挥作用。

关于地库承重墙柱质量责任问题

中国房地产报：如果建筑结构受损属于施工质量方面的问题，哪些单位应该担任，或者说应承担怎样的责任？

胡留喜：从各大媒体的报道及此前的检测结果来看，涉事地库主体结构工程出现的质量问题是较为罕见的，常见的工程质量问题一般不涉及主体结构工程。

因地下室承重墙柱是连接地基基础和正负零以上主体工程的关键节点和重要组成部分，一般归属于主体结构工程，依照《建设工程质量管理条例》的规定，应由施工单位在设计年限内承担保修责任，系施工单位的法定义务。

若经查证属实，属施工单位故意使用不合格材料、不按设计要求和规范施工导致的质量问题，即便通过修复达到合格要求，施工单位也将面临行政主管部门的行政处罚和赔偿因此造成的经济损失。

若监理单位未能有效监督施工质量，将不合格的建设工程、建筑材料、建筑构配件按照合格签字的，也可能要承担相应的行政处罚后果，造成损失的，承担连带赔偿责任。

如果建筑结构受损严重，无法通过修复来满足设计要求、无法消除安全隐患的，则可能需要拆除重建。相关单位也可能因违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故，涉嫌构成重大安全事故犯罪，对直接责任人员还要依法追究刑事责任。

关于对房屋影响的问题

中国房地产报：如果建筑主体结构出现质量问题，对涉事房屋价值方面有什么影响？

胡留喜：因主体结构出现质量问题，房屋所有权人或使用人可能面临居住安全风险，无安全感或安全感缺失，甚至留下挥之不去的恐惧心理阴影。

除此之外，房屋价值可能因质量问题而下降，即便修复合格，也必然对房屋的出售或出租产生影响，必然会传导至二手房挂牌价格，也会导致出租率及出租价格的降低。

中国房地产报：购房业主应怎样通过合理的诉求方式主张和维护自己的正当权益？

胡留喜：涉及业主维权问题，根据合同相对性原则，购房业主只能向开发商主张权利，要求其承担修复或重建的责任。若经鉴定房屋主体结构质量确属不合格或严重影响正常居住使用，购房者可依据《民法典》《最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，可向房屋所在地人民法院诉请解除与开发商之间的《商品房买卖合同》，并要求开发商赔偿损失。

不过，业主无权直接向施工单位主张民事赔偿责任，但可以向建设行政主管部门投诉、举报，请求主管单位依法立案查处，追究施工、监理单位等相关单位的行政责任，甚至刑事责任。

事件的警示与建议

中国房地产报：本次“地库风波”也引起了社会的广泛关注和当地职能部门的高度重视，在建筑领域的实践中，你有什么好的建议吗？

胡留喜：虽然木棉园小区地库、墙柱质量问题尚未有最终的定论，但在实践中也确实存在这样或那样的问题，这就警示所有建筑行业参与者，必须严格遵守建筑法规和标准，确保工程质量，保障公众利益。

开发商、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五大责任主体应加强内部质量控制，尤其是施工单位，应加强质量安全管理，避免因挂靠、违法转包、违法分包、层层转包所导致的工程质量安全体系失控，甚至质量安全事故。

建议一：从国家层面上应不断修订和完善建筑领域的法律法规，明确五大责任主体的权利、责任和义务，细化验收标准和程序，确保法律法规的严谨性和可操作性。

建议二：建立健全由政府建设工程质量监督部门主导的第三方质量监管体系，利用信息化手段提高监管效率，如建立全国统一且向社会公开材料可溯源的工程质量监管平台，实现验收过程的透明化、公开化、数字化。