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房价已经没有下跌空间 未来几年上涨50-100%是大概率事件

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近日,武汉、南京开始通过国企收购二手房用做保障房促进以旧换新,收购价格≥当前市场价,也就是说,只要你想要换一套总价更高的新房,政府就会给你提供最终流动性,也就是托底,这意味着,国家队已经进场,明确目前的房价已经严重低于合理水平,必须果断纠偏。

注:政府收购存量住房可以视作房地产平准基金或者“储备肉”,当“猪肉”价格非理性过度下跌时收储,当“猪肉”价格非理性过度上涨时抛售。

2020年至今,美国增发了接近一倍的货币,因此全世界的物价、工资、房价(土地价格)、资源价格都出现了50-100%的上涨,这是增发货币的必然结果。

注:2022/23年至今的美元收缩已近尾声(从增发超过一倍收缩至增发接近一倍),未来十年美国还会再次因应周期性的经济危机大幅增发货币,增发货币是永远的,货币购买力下降是永远的。

无论愿意承认与否,美元目前仍然是全世界唯一具有绝对信用的货币,人民币本质上也是美元的衍生货币或者说是派生货币,全世界的物价、工资、房价(土地价格)、资源价格都上涨了50-100%,只有中国不仅没有上涨还出现了下跌,这显然是不科学、不合理、不可持续的。

举个例子,也许你认为人为压低广州的水价是惠民,但事实上,如果广州的水价被压得过低,本质上是在贱卖中国的水资源生产低于合理价格的产品补贴外国人,同时又在影响不如广州发达的其他城市承接广州应该转移出去的低端制造业,影响落后地区的发展。广州的物价、工资、房价(土地价格)、资源价格被人为压得过低,对外对内都是弊大于利。

目前,中国的物价、工资、房价(土地价格)、资源价格、资产价格相对全世界其他经济体都已经出现了严重的大幅的低估,重新和世界接轨、平衡是未来几年的大概率事件。

注:低估是指,假设中国的物价/资源价格/资产价格应该是发达国家的1/2或者1/3,但是现在却被人为压低到了发达国家的1/4甚至1/5,导致收入水平、经济增长、招聘需求也被连带压低,并导致社会资源错配、社会不公加剧。

回到本文的主题——房价,事实上目前中国绝大多数城市的租金回报率都已经超过2%甚至3%,有些地方甚至已经超过了4%甚至5%甚至6%,各位朋友,其实你在发达国家买房收租真正能够拿到手的租金也就是2%多一点,但是发达国家是几乎没有经济增速的,而中国的经济增速还能保持5%,加上合理的物价上涨就是每年还能增长7-8%,每年能够增长7-8%就是十年翻一番,这是发达国家绝对无法实现的经济增长,因为中国目前的人均还是只有发达国家的几分之一,下一个中国仍然还是中国,这才是中国经济的基本面。

十年翻一番的经济增速,对应的租金回报率绝不可能是现在这样和发达国家差不多甚至更高的水平,房价较目前上涨50-100%才是合理水平。

说完租金回报率,再说绝对值。中国的人口总量大概率会保持平稳,但是人口向中心城市的集聚仍然远没有完成。以日本为例,日本人口连年下降,但是东京人口每年增长,东京都市圈占日本人口的比重在30%左右,中国人口的30%是4亿多人,现在的所谓的四座一线城市京沪广深根本装不下这么多人,这4亿人需要10-20个东京级别的都市圈来分担,也就是说,哪天中国建成10-20个东京级别、品质的都市圈了,才是城市化、工业化完成了。

这意味着什么?意味着中国有10-20个都市圈将会达到东京的发展水平、房价水平,东京的房价是多少?市中心的好房子建面十几万人民币一个平方米,豪宅建面二三十万、三四十万人民币一个平方米,普通房子建面大几万十万人民币一个平方米,这才是东京像样的房子的价格,而不是那些本质上就是城中村的垃圾房子。

注:日本只能对标中国的省(例如东三省或者河南省),东京只能对标中国的省会,因为日本本质上只是一个由美军占领的“自治区”(全境被外国军队占领的国家能叫国家吗),北京上海香港深圳是东京的next level(更高级别的城市)。

中国排名前10-20名的都市圈,目前大多数市中心的房价才建面几万人民币一个平方米,很多甚至只要建面一两万人民币一个平方米,这些城市的工资目前的确比东京低,但其实房价相比东京更低,较目前上涨50-100%才是合理水平。

肯定会有很多人抱怨,我买不起我所在的城市的房子。事实真是如此吗?其实并不是。

买不起市中心可以买郊区,买不起大房子可以买小房子,买不起一线城市可以买二线城市,买不起二线城市可以买三线城市,买不起三线城市可以买县城乡镇最终还有农村的宅基地托底,其实从来就不存在买不起房子的问题,只存在买不起自己喜欢的房子的问题。

这个世界上,没有任何一个国家,能够实现人人都买得起自己喜欢的房子,只能每个人根据自己的能力找到适合自己的房子,东京上班族一辈子租房退休了回老家养老是非常普遍的做法,靠自己买房的40岁才攒够首付也是司空见惯的事情,德国的住房自有率也只有50%,中国其实已经比日本、德国好得多,因为中国本质上人人都买得起房、人人都有房,只是房子在中国的哪里而已。

注:据b站up主介绍,很多南方年轻女性购买了鹤岗(除了奢侈品和高薪工作什么都有)几万一套的住房,作为自己“最后的去处”,当自己和家里不开心时能有一个属于自己的房子可以去,其实这正是女性拥有属于自己的资产的意识的觉醒与实践,不是只有南方繁华大都市的房子才是中国的房子。

物价上涨、资产价格上涨,最多就是社会上多一些抱怨,但其实广州水价太贵、房价太贵去佛山就是了,佛山太贵去中山就是了,中山太贵去江门就是了,江门太贵去广西就是了,人口、产业本来就应该是根据要素价格的不同和各地的比较优势不同自由流动的,这才是先富带动后富。人为压低物价、房价把人口、产业塞在广州本来就是不合理的、没必要的,长沙不好吗?南宁不好吗?为什么硬要挤在广州互相伤害呢?

物价下跌、资产价格下跌,却是要出人命的。首先就是负资产问题,资不抵债对社会的负面影响无需赘述。其次就是信用扩张问题,中国的贷款绝大多数都是以房地产作为抵押物的,房地产在中国是信用的根本,甚至可以说是金融的根本,抵押物贬值,信用当然无法扩张,信用无法扩张经济自然无法增长,经济无法增长收入怎么可能增长,这是科学常识。最后就是社会预期问题,物价下跌、资产价格下跌,整个社会就会节衣缩食(物价下跌看似买东西便宜了,但是别忘了你的老板的收入也减少了,老板的收入减少了你的工资怎么可能不减少、员工的人数怎么可能不减少),节衣缩食必然导致经济收缩、就业困难,经济收缩、就业困难又会加剧节衣缩食、恶化社会预期,经济、行为、预期三者互相加强陷入螺旋式的恶性收缩,这是经济社会发展绝对不能容忍的灾难。

“房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。”

“深刻认识房地产工作的人民性、政治性。”

人人都想买大城市、好地段、好学区、好风景、好服务、大面积的好房子、新房子,但是不可能人人都买得起,这是人类社会不可能实现的乌托邦,因为永远都会有更好的,不可能人人都拥有最好的、不可能人人都对自己拥有的满意满足,每个人根据自己的比较优势尽最大努力做最优选择才是正道。

看完这个帖子,肯定会有很多人想要留言谩骂,这就不必了,现在这个当口,是做决定的时候,买还是不买,每个人都做好自己的决定,承担自己做的决定的后果,每个人都是自己人生的第一责任人。

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