绿城破题房地产业流量密码

中国进入流量城市时代，人口流、数字流、物质流，将全面影响一个城市的竞争力。

21世纪初，我国旅游业收入在低迷的世界经济形势中逆势增长。彼时，黄山、张家界等景区纷纷上调黄金时段门票价格，杭州西湖却做了全国首个取消门票的5A级景区。杭州是懂“流量”竞争的，此后10年游客数量增加2.1倍，旅游收入增长3.7倍，带动餐饮、零售、交通等多个行业走向繁荣。

杭州还很懂“留量”竞争。近10年，杭州常住人口持续增长，截至2023年底，其常住人口1252.2万人，相比2022年底增加了14.6万人，保持人口净流入大势。尤其近5年来，杭州持续抛出引巢筑凤的橄榄枝，使得人才净流入率稳居全国第一，赶超北上广深。

一个重要背景是，2022年新出生人口73年来首次降至1000万以下，人口自然增长率为-0.6%。为增强经济发展动力与城市竞争力，全国各大城市频频发力抢人，懂流量与留量的杭州，显然未雨绸缪。面对疲软的市场，这种抢人态势已然蔓延至各行各业，包括“抢客”的房地产业。

中科院近期发布的《中国宜居城市研究报告·宜居城市TOP10》显示，杭州以925的宜居指数位列榜首。这意味着，房地产业作为我国城镇化建设的主要参与者，已经成为杭州“留量”的重要贡献者之一。而伴随5月9日杭州全面取消执行8年的限购政策，带火一波楼市，以及“新政后”首个触发“拼社保”项目——绿城·宸岸印月的诞生，甚至绿城中国（03900.HK）等以杭州为大本营的上市房企股价的应声上涨，也意味着房地产业正在成为流量城市时代的共享者。

1. 谁能接住城市流量？

杭州的城市空间正在由集聚走向均衡，而绿城则以创新而深邃的力量引领人居在进阶中回归。

绿城现象级热销，已然是杭州这座城市房地产业演进的动态注脚。如果说杭州此次“新政”为楼市送上一波“极速流量”，那绿城·宸岸印月便是稳接流量的楼市“爆款”——价格3.37万元/㎡的地铁房，性价比罕至。项目首开3幢141套，面积段为105㎡至140㎡，成为杭州新政后首个拼社保项目，共审核通过1008户，社保需118个月，并于5月18日售罄。

无独有偶，2024年杭州首个拼社保的楼盘同样出自绿城之手，3月初，绿城·未科绿汀春晓实际登记人数约4500组，触发社保排序。这足以说明，绿城“爆款”产品早已常态化，以此引导产品品质全面升级，并且拥有相当的“私域流量”与“铁粉流量”。这极大且持续地提振着楼市信心与消费者期待值。

陆铭在《向心城市：迈向未来的活力、宜居与和谐》一书中写道，“向心城市可能悄悄来临了”。背后的含义，不仅指地理位置“向中心”，也指城市建设“向人心”，正如书中所言，规律的背后是普遍的人性。绿城一直以来以“爆款常态化”接住杭州城市流量的本质，其实就是其“向人心”的品质力量。

近年来，绿城以“最懂客户，最懂产品”为战略支点，致力于打造更契合客户需求、更高品质的产品，为客户构建颜值悦心、空间畅心、生活舒心的高品质社区，打造活力、宜居、和谐的城市人居“向心力”，引领回归最贴近人内心需求的生活方式。

首先，颜值悦心。绿城打造8大品类、22种建筑风格、22个产品系列，形成行业领先的审美体系，引领现代都市人回归典雅大气、柔静和谐的乌托邦居所。比如近期即将收官的位于余杭区桃花源板块的绿城·咏溪云庐低密叠墅，项目早于2023年11月首开便一举售罄，成交金额破10亿元，成为低密市场中难得的“摇号盘”；其颜值高，气质雅，外立面采用五大现代材质，营造出东方大宅奢隐感；首度创作流水院墅，实现人与自然亲密链接。

杭州咏溪云庐全维示范区实景图

同时，空间畅心。绿城将功能设计由室内拓展至公共空间，由物质空间升维至精神空间，引领现代都市人回归释放天性、动静相宜的生活状态。比如5月即将加推98㎡至172㎡户型的位于萧山市北的绿城·桂月云翠，以美国“波士顿翡翠项链”为灵感，将归家景点逐一串联，并配备下沉庭院、地下会所、泳池综合区、南北两大超5000㎡主题花园，同时配备有舒适且活力的瑜伽区与健身区，开放且通透的公共洽谈区，私密且高雅的茶室与VIP区，新潮且有趣的新宠壁球区，将时尚且实用的生活巧思落入每个生活场景。

杭州桂月云翠全维示范区实景图

再者，生活舒心。绿城从建设到交付全过程严格把关、精心设计，引领现代都市人回归安全舒适、智慧便捷的生活状态。比如位于杭州云谷片区预计5月底首开的绿城·熙海棠，届时将推出103㎡至138㎡户型，项目首次植入绿城的智慧收纳体系，即使是面积最小的103㎡户型，也具备“海纳百川”的空间气度，提高空间利用率与生活舒适度。

杭州熙海棠全维示范区实景图

这些只是绿城“向心”杭州的极少部分切面。除绿城·桂月云翠、绿城·溪映明月、绿城·熙海棠以外，绿城今年5月即将开盘与加推的项目，再次以高品质口碑将市场期待值拉至高点。值得一提的是，位于杭州上城区三里亭的绿城·沁百合全维实景示范区即将开放，将推出155㎡至176㎡产品；位于杭州拱墅区石桥板块的绿城·溪映明月5月初已经首开售罄，近期将加推；位于杭州余杭区北部新城的绿城·锦海棠、位于余杭区未云城的绿城·云咏明月、位于杭州临平东湖新城板块的绿城·汀桂里等项目都将在5月或近期加推。

杭州锦海棠全维示范区实景图

在“硅谷天堂”杭州，绿城的名字、模样、体验已经成为一张城市品质名片。表面上看，四面八方的人们为杭州来，为绿城的房子来，其实，他们是为美好生活而来。

2. 何为绿城流量密码？

绿城不仅稳接流量、共享流量，且创造流量，吸引流量。

一部名为《扬子江中的大鳄》的纪录片，曾讲述过创业初期的马云在北京屡屡碰壁，辗转落脚杭州的故事。马云后来说，“很多人问我阿里巴巴为什么不设在北京或上海，却选在杭州。我创业时诺基亚很棒，它的总部在芬兰的一个小岛上，所以重要的不是你在哪里，而是你的心和眼光在哪里。回杭州，我们就是当地的‘独生子女’”。从此，阿里巴巴开始在杭州精耕，彼此成就。

这段话似乎隐藏着各个行业精准且长远获取流量的答案：眼光、能力、真诚。这也是绿城在杭州履创现象级热销的流量密码。

绿城的眼光是要选“安全型成长”的战略区域。杭州本就是绿城生根发芽的大本营，是其近年来在行业转型期“深耕核心、抵御风险”的重要战略支点之一，直到现在依然是排兵布阵的重镇之地。2023年，绿城新增38个项目，总建筑面积约557万平方米，预计可售货值达1425亿元，其中一二线货值占比达84%，北上杭三城新增货值约823亿元，占比58%；投资进一步向市场安全区域集中。

通过长期探索与实践，绿城构建了自己独特的能力体系与品质生态。目前，绿城已具备10项底层能力：理想驱动、客户第一、一即是多、分布式存储、能力封装、前置创新、增量学习、情感召唤、底层能力拉通、长期主义；同时创新出十大产品IP：立面宪章、中轴精神、转角世界、序章过庭、心林物语、春知学堂、第一大堂、中央岛、海豚计划、绿城房屋4S；通过将这些能力体系与创新IP融入社区建设，构建独特的绿城品质生态。

通过近30年的精耕细作，绿城也获得了真诚的“回响”。据中指研究院发布的《2023中国房地产顾客满意度调查报告》显示，绿城总体满意度得分91.2，高于行业均值18.9分，高于行业TOP10企业均值2分，16座城市满意度位列第一；2011年至今，绿城已连续13年名列前茅。绿城中国总体忠诚度指标，同步领先于行业平均水平。据调研，2023年，绿城总体忠诚度85.5%，高于行业均值31.2%，7座城市忠诚度位列第一。

尽管在某些地方赶超着北上广深，但不同于有着种种大政策利好的北上广深的成长路径，杭州从5000年前的良渚文明到生生不息的运河财富，向来是自由、诗意、勇敢、执着、创新地生长。某种意义上来说，绿城的性格中刻上了这座城市的底色，因而具备了更多向上的韧性。