被钉子户拖垮、郊区大量房源，万亿资本逃出广州

不妙！万亿资本平安正在清仓广州地产项目。

前几天，翻产权交易所时看到，广州荔湾鹤洞村旧改、海珠新市头旧改、花都金地TOD项目、从化时代印象项目股权被悄悄摆上了货架。

公告并没有披露具体公司，欲盖弥彰

其中，鹤洞村旧改项目位于荔湾芳村大道、鹤洞路，占地面积3.55万㎡，计容建面14.92万㎡。项目由方圆操盘，占股比例为70%，这次股权出让对外出售30%项目公司股权。鹤洞村旧改项目主体公司是广州鹤洞房地产开发有限公司（下称：鹤洞地产开发公司），成立于2017年7月。

2019年3月，鹤洞村旧改项目完成了招商，确定广州方圆地产为意向合作企业，总投资超过50亿元。两个月后，鹤洞地产开发公司由原本鹤洞村经济联社全资持有，转为由广州龙启投资全资持有。

广州龙启投资，由三家公司共同持有：方圆地产、方圆服务和平安不动产，通过间接子公司对应持股比例为35%、35%和30%。

从持股比例来看，这次抛售股权的大概率就是平安不动产。

为什么平安不动产会选择抛售鹤洞村旧改？或许是，被钉子户拖垮了。

完成招商后，鹤洞村旧改拆迁速度非常之快，2019年7月，同意拆迁人数超过80%，同年12月签约比例达到90%。

2021年8月底，拆迁待拆迁房屋1236栋，拆迁安置协议签约1159栋，占比约94%。

出让公告中，鹤洞村旧改项目总签约率98%，仅剩下4.5栋未批为签约。

结果，一个好的开头被钉子户，苦苦拖成了困境。

很早之前，鹤洞村村委不断开会希望尽快完成拆迁、安置，但少数钉子户依然不为所动，比如：希望2023年底完成拆迁。但没想到钉子户签约，方圆地产抢先爆雷了。

尽管钉子户仍在、方圆已爆雷，但鹤洞村旧改绝大部分项目还是施工建设中。鹤洞村在今年年初说，部分复建安置地块、集体物业、公建地块已经在施工中，预计2025年会陆续交付。

和同为老牌房企的奥园、佳兆业、时代等不同，方圆地产是没有走高杠杆之路，早在2013年选择调整战略，聚焦在广东省。

准确来说，是广州旧改市场。

之前，方圆在广州合作或介入有17个旧村改造项目，是仅次于“两大巨头”富力、保利和时代之后的存在，特别是在南沙、从化两个外围区。

其中，位于广州塔旁的新市头村旧改项目已完成改造，案名方圆滨江壹号。但方圆依然没能抵抗着下行趋势，债务违约后，滨江壹号也因拖欠工程款被中建四局起诉。

从市场表现来看，滨江壹号销售去化并不乐观，除了四房大户型受到追捧之外，其余户型却遇冷。这个时候，隐藏在身后的平安也选择了抛售滨江壹号项目公司股权。

对于平安来说，时机早就错过了

过去两年，广州整体市场日渐低迷，供货量大、项目内卷严重下，荔湾区依然备受青睐，成交量和成交价仍相对平稳，为6万/㎡，677万㎡。

但今年，荔湾成交开始出现大幅度下滑，其中4月份环比成交下跌幅度位居全市11区第二位。

海珠同样如此

如果2021年完成拆迁，鹤洞村旧改项目批复速度够快，预计第二年融资地块就有机会入市销售，加上鹤洞紧邻珠江后航道，比现在的楼盘都有优势，相信销售去化会很快。

如今融资部分中，有13.44万㎡的住宅面积，和不小商业、公建，销售去化有很大压力。最新数据中，广州去化周期已经上升到了26个月，其中荔湾超过25个月，已是历史高位。

新市头村旧改也是一样，虽是一个Mini旧改，但15.59万㎡中，有9.72万㎡复建安置面积，以及住宅面积的11%配建公共服务设施，给开发商实现盈利的空间微乎其微。

今年“五一”,滨江壹号已经打出了：直降160万，压力可想而知。

纵使万亿资本背景的平安，算了一笔账之后也明白：

是时候及时止损了

市区两个旧改项目如此，郊区大盘项目更是苦不堪言。花都金地TOD项目、从化太平站地铁站北侧地块项目，也被摆上了货架。

花都金地TOD项目操盘公司是广州威新睿达，金地占股60%、平安占股40%，项目占地面积将近11万㎡，建设体量43.8万㎡，2022年1月准备入市，一边建设一边卖。

结果现在：两年多了，还有24.5万商住面积、2100个车位没卖完。

从化那块地在2021年已拿下了，操盘公司是广州领汇宁，由增城国资增城中建、平安分别持有51%、49%股权，这次连同合作伙伴也跟着一起卖了。项目2023年8月建设许可证才受理、12月挖基坑。

但其实，花都、从化两个项目都是旧改拆迁项目，前一个地块八是复建安置地块，后一个有2.4万㎡安置面积。去年，花都整体房价下跌了7%，从化跌了16%。

天量房源的广州郊区，又是旧改，两笔投资注定会亏得一塌糊涂

原本，平安在广州投资的房地产项目本身就不多，印象中，现在正在建设的项目只剩下和华润合作的新溪村旧改。

这次平安抛售4个项目，差不多是

清仓式逃出广州