垂死病中惊坐起：如何看待房地产的史诗级举措

昨天一系列房地产重大举措被推出，所以本篇逐个来分析昨天发布的几个举措。

一） 首付比例调整

举措内容：首套房不低于 15%，二套房不低于 25%。

解读：

举措内容意在从供给侧降低居民的信贷门槛。

那么上一次调整首付是什么时候？

2023年8月31日

如下图：

首付比例下调为首套20%，二套30%。那么下调之后，居民新增贷款增加了还是减少了？

有关这一点，我们之前统计过今年前4个月的居民新增贷款（首付下调后），是近12年的最低值。

也就是上次调低信贷门槛后，居民新增信贷不涨反跌。也就是央行之前报告里所说的，问题出在需求侧而不在供给侧。那么这次首付比例下调，是历史上第一次低于20%，效果会如何呢？

我个人不是太乐观。不过我们可以观察5月和6月的新增居民贷款，来看居民新增贷款是否能超过往年同期。以实际数字为准。

另外，北京上海的同学可以暂且忽略该举措，因为因城施策，所以一线城市应该是单列的。

比如去年8月央行公布首付下调后，北京12月才跟进，并且跟进后的首套30%，二套40%（城六区50%），均比央行公布的比例更高。

结论：

1 跟踪5月和6月居民新增贷款数据，来观察政策效果。

2 因为因城施策，京沪同学暂且忽略该举措。

二）取消全国房贷利率下限

举措内容：取消个人住房贷款利率下限。

解读：

为什么会有房贷利率下限？取消下限后房贷会下调到什么水平？

因为长期以来，我们的房贷利率都高于真实的市场利率，所以要有下限来防止银行之间内卷降息。如果取消下限，那么房贷就会下降到真实的市场利率水平。这一点老粉应该都知道。

为了新粉我们再来解释一遍，如下节选自招行2023年的年度财报。

如上图，重点部分我用红框圈出来了。不良贷款率最低的是房贷，第二低的小微贷款。

什么是小微贷款？

全称是小微企业经营性贷款，以房产为抵押发放的贷款。招行的小微贷款从去年底开始贷款下调为2.98%。

那么不良贷款和贷款利率是什么关系？这一点炒股的人都知道。

不良贷款率越低，那么充分竞争博弈后的贷款利率就越低。

越安全的贷款，给出的贷款利率越低，越危险的贷款，给出的贷款利率越高。

所以，如果市场竞争而不设置下限，那么房贷利率就会略低于小微贷款。

盲猜房贷市场化利率大概在2.7%~2.9%。

不过这个跟京沪也没啥关系，京沪当下的房贷利率也比二线城市要高出不少。京沪的下限应该还是会继续维持。

结论：

1 下限取消后，房贷利率会略低于经营贷，盲猜会在2.7%~2.9%。

2 因为因城施策，京沪同学暂且忽略该举措。

三）设立3000亿再贷款，支持地方国企收购库存商品房

举措内容：设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

解读：

5000亿到底是多少规模，我们可以先看下历年房地产的销售额。图表如下：

可以看到，最高点2021年是18.1万亿；

2022年是13.3万亿；

2023年是11.6万亿；

今年前四个月销售额累计2.8万亿（去年前四个月3.9万亿）。

而这次设立的贷款规模大概在几千亿，暂不够今年前四个月和去年的差额。占比总销售额也远在10%以内。所以这笔钱只能用在刀刃上，也就是去库存最为困难的二线以下城市，或是二线的远郊。

所以，最终还是得靠开发商自己的市场化销售，国企回购只是最后的兜底。

不过，这个总归对开发商是利好。国企贷款从开发商手中买走房子，然后开发商债务转移到国企身上，国企包装后再推向租赁市场。通过长期的租金回收贷款的利息和本金，用时间来消化这笔债务。

换句话说，就是从租赁市场抽血去化解开发商的债。所以濒临破产的开发商总算可以稍微喘一口气。代价就是原本在开发商手里的没有进入市场的僵尸库存，被包装后开始推向租赁市场。

增加了市场的供给，但市场的需求不变。租赁市场的租金势必遭受更大的冲击。

由于租金和租金涨跌趋势是房价之锚，所以，也只能让二手房房东来承担这一切了。

综上，以上三条举措，对开发商一定是利好，帮忙化债和解决现金流问题，也减少了系统性风险。资本市场也提前给出了反馈。

不过总体看，举措本身和京沪同学都没什么关系，我认为提振信心和情绪的意义，会大于举措本身的意义。

对于情绪提振的效果判断，我个人不是太乐观，但最终我们还是以市场反馈为准，我们可以先观察本周末的实时成交量。

比如北京的周末链家实时签单量，如果周六日合计达到1200以上，那么我们可以再观察接下来两周的趋势，如果没能达到1200。那么后市希望应该不大。

政策面上，如果京沪能快速跟进15%首付，迅速下调首付比例，那么就是超预期，如果暂时没有跟进，那么整体基调肯定还是软着陆。

后记：

这段时间在知识星球看到不少人提问，想来大家还是比较焦虑。不少年轻人说，晚生了五年十年感觉是原罪，没有了任何房地产红利和互联网红利。

但我想说的是，不管你有没有享受过红利，但你至少不要成为别人的红利。

买房贷款，本质上是一种对未来自己劳动强制输出的承诺。如果贷款相对劳动价格能快速贬值，那么没有问题，这正是70后80后所经历过的红利。但如果M2预期增速下滑，货币无法持续贬值的话，那么这份劳动输出的承诺，就是一笔无法承受之重。

你的一辈子只有一次，所以请完全基于你的实际情况来决策，你的幸福才是最重要的决策依据。