重振楼市，买房拐点到了吗？

　　文：任泽平团队

　　1 房地产拖累内需不足，近年最大力度救楼市政策出台

　　4月经济数据弱于3月，主要是内需不足，地产拖累，消费和投资均放缓，出口和制造业投资相对较好。

　　当前房地产及其产业链对中国经济拖累最大，因此房地产稳则经济稳。

　　5月17日，稳楼市“四箭齐发”，为近年最大力度救市政策：降首付比、降公积金贷款利率、取消商业房贷利率下限、设立保障性住房再贷款3000亿元收储存量房。我们此前提出《》。

　　我们要吸取90年代日本的教训，日本在应对“资产负债表衰退”时，政策不及时、力度弱，导致不良债权问题达15年之久，大量僵尸企业降低了生产率，日本形成“慢性通缩”循环、长期增长停滞。微观主体陷入薪资停滞和通缩的恶性循环，形成低欲望社会，以至于后来日本最大力度政策的“安倍经济学”对物价和经济的提振也不尽如人意。

　　政策的历史拐点已经出现，市场的拐点还有待于居民支付能力的提升。这些年，居民、地方和企业的资产负债表受损，目前重振楼市信心的主要制约因素是居民收入和预期，唯一的办法是通过财政货币扩张修复居民资产负债表，恢复支付能力。现在限购也放松了，利率也下调了，首付也降低了，只差“新”一轮经济刺激了，以扩大需求，提振就业和收入，把握好时度效；同时加大对新经济、新质生产力的支持力度，提升长期竞争力。立竿见影，古今中外均被验证有效，详见《》。“住房保障银行”收储抵押贷款迈出了关键而正确的一步，目前5000亿，两年内可能需要两万亿左右，住房保障体系也建立起来了。

　　发行超长期特别国债是良好开端，可扩大公共投资、提振经济与市场信心，超长期意在降低债务成本和风险。

　　近期，拜登政府宣布对中国开启新一轮加税，外部环境的不确定性增加。越是面临外部压力，越要发展好自身，不能自乱阵脚，要把发展经济放在更加重要的位置。中国经济发展潜力巨大，只要采取实质有力措施，将大幅提振信心，信心比黄金重要。

　　冬天再冷再长，春天终将到来。

　　分析当前的经济形势，除了要客观，还要多一些人文关怀，多接地气，多反映民声，多利用专业贡献建设性建议。宏观上是数据，微观上是多少家庭的悲欢离合。

　　2 4月经济金融数据呈以下特征：

　　1）房地产销售和投资仍十分低迷。近期“稳地产”政策加力，贯穿需求和供给侧，但购房需求仍受限于居民对未来收入、就业以及房价预期。4月商品房销售面积和销售额同比分别为-22.8%和-30.4%，均较3月下降4.6个百分点。4月房地产开发资金来源同比-21.3%，较3月回升7.7个百分点。4月房地产投资同比-10.5%，较3月下降0.5个百分点。

　　2）基建投资放缓，后续专项债、超长期特别国债发行将接续。4月基础设施建设投资同比增长5.9%，较3月下降2.8个百分点。水电燃气生产和供应业投资维持高增；公用事业，水利、环境和公共设施增长放缓。

　　3）制造业高增，受益于科技创新和设备更新政策推动，但价格低迷，企业盈利不足，限制主动扩产意愿。4月制造业投资当月同比增长9.3%，较3月下降1.0个百分点。1-4月中国固定资产投资完成额中设备工器具购置累计同比增长17.2%，较2023年全年增长10.6%。

　　4）消费恢复放缓。餐饮收入稍好于商品消费，汽车消费今年整体放缓，地产后周期类消费仍是拖累。4月，社会消费品零售总额同比增长2.3%，较上月下滑0.8个百分点；环比0.03%，弱于季节性；三年复合2.5%，较上月下滑0.7个百分点。4月商品零售和餐饮收入的三年复合分别为2.2%和5.1%，较上月变动-0.9和1.0个百分点。

　　5）出口持续修复；全球制造业景气扩张，带动全球贸易回暖。4月出口同比（以美元计价，下同）1.5%，两年复合增长4.3%，好于市场预期。机电产品仍是出口主要支撑，劳动密集型拖累出口1.2个百分点；汽车延续高增长；美国库存周期筑底、房地产回暖拉动家电产品出口；对新兴经济体出口延续高增，对欧美出口降幅收窄。

　　6）社融负增长，创历史新低。4月存量社融同比增长8.3%，增速较上月回落0.4个百分点。新增社会融资规模罕见减少1987亿，较同期多减1.42万亿元，为有记录以来最低值。结构上，各项均为拖累，政府债拖累最大。4月政府债券净融资减少984亿元，同比多减5532亿元。M2同比增速7.2%，创历史新低，M1同比转负至-1.4%，为历史次低。

　　7）物价低位略升，需求不足。CPI中旅游等服务消费和油价上涨是贡献因素，PPI中原油、有色金属相关产业价格涨，黑色跌，消费制造业价格下跌。4月CPI环比上涨0.1%，CPI同比上涨0.3%，较上月增加0.2个百分点；核心CPI同比0.7%，较上月增加0.1个百分点。PPI同比下降2.5%，降幅较上月收窄0.3个百分点。

　　3工业生产较好，主因科技和出口带动

　　4月规模以上工业增加值同比增长6.7%，较3月上升2.2个百分点；环比1.0%，好于季节性。4月出口交货值同比7.3%，较上月大幅上升5.9个百分点。从三大门类看，制造业增加值增长最快。采矿、制造业、电燃气增加值同比分别2.0%、7.5%和5.8%，分别较上月增加增加1.8、2.4和0.9个百分点。

　　1）工业生产的亮点在高新技术产业。4月高技术产业工业增加值同比为11.3%，较上月增加3.7个百分点。电气机械和器材制造业，计算机、通信和其他电子设备制造，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业同比分别为5.8%、15.6%、13.2%,较上月增加1.0、5.0和4.6个百分点。

　　2）汽车制造业保持高增速，汽车消费不佳，主要用于出口。汽车制造业同比为16.3%，较上月增加6.9个百分点。4月，新能源汽车产量同比为39.2%，较上月增加5.7个百分点

　　3）黑色金属类生产放缓，有色金属类增加。4月，非金属矿物制品业、黑色金属冶炼及压延加工业、有色金属冶炼及压延加工业同比分别为-1.5%、2.0%和11.4%，较上月变动1.3、-1.3和0.2个百分点。

　　4）装备制造业、化工类生产较高，但物价偏低，反映供给较多。4月，通用设备制造业、专用设备制造、化学原料及化学制品制造、橡胶和塑料制品同比分别为3.7%、2.0%、12.3%、10.5%，较上月增加3.7、1.1、3.2和5.2个百分点。

　　5）食品类行业生产下滑，食品类供需均较弱，物价下跌。4月,农副食品加工业，食品制造，酒、饮料和精制茶制造业同比分别为1.2%、4.8%、3.8%，较上月下降4.0、0.1和0.2个百分点。

　　4月，服务业生产指数同比增长3.5%，较上月下滑1.5个百分点。信息传输、软件和信息技术服务业、租赁和商务服务业同比分别为10.8%和6.1%，较上月下滑1.9和2.1个百分点。

　　4固投有所下降，高技术产业增长强于整体

　　4月固定资产投资（不含农户）当月同比增长3.5%，较3月下降1.3个百分点。分投资主体看，4月民间固定资产投资和国有控股企业固定资产投资累计同比分别为0.3%和7.4%，较3月分别下降0.2和0.4个百分点。

　　高技术制造业增长仍快于固投整体。1-4月高技术产业投资同比累计增长11.1%，其中高技术制造业和高技术服务业投资分别增长9.7%、14.5%。

　　在新一轮科技革命和产业变革机遇中，高技术产业存在广阔的政策和市场空间。1月18日，工信部等七部门联合发布《关于推动未来产业创新发展的实施意见》，并提出到2025年和2027年的发展目标，包括技术创新、产业培育等方面。新兴产业保持快速增长速度，1-4月航空、航天器及设备制造业，计算机及办公设备制造业投资分别增长49.6%、10.2%。

　　5 房地产销售和投资疲软

　　4月商品房销售面积和销售额同比分别为-22.8%和-30.4%，均较3月下降4.6个百分点。各线城市商品房销售价格同比降幅均扩大，4月一、二、三线城市新建商品房销售价格同比分别下降2.5%、2.9%和4.2%，二手房价格同比分别下降8.5%、6.8%和6.6%，降幅均较3月扩大。近期，“稳地产”政策持续发力，除北上广深外多城全面放开限购，5月17日，央行出台取消住房商业贷款利率下限、下调公积金贷款利率、下调最低首付比例，以及拟设立3000亿元保障性住房再贷款等政策。“稳地产”核心在于扭转市场预期，购房需求仍受限于居民对未来收入、就业以及房价预期。

　　房企到位资金增速略升，但仍承压。4月房地产开发资金来源同比-21.3%，较3月回升7.7个百分点。4月房企从国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款到位的开发资金同比分别为-14.3%、5.7%、-36.3%和-35.8%，分别较3月变动-8.0、19.3、5.2和11.0个百分点，其中房企自筹资金增速回正为低基数影响。2024年1月12日，住建部和金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，将根据开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，预计一定程度提振市场信心和预期，缓解资质较好的房地产商的资金压力，当前全国297个地级及以上城市已建立房地产融资协调机制。

　　土地缩量、房地产投资低迷。4月房地产投资同比-10.5%，较3月下降0.5百分点。根据中指院数据，2024年1-4月TOP100房企拿地金额同比下降9.5%。施工方面，新开工、施工、竣工增速均回升。4月新开工、新增施工和竣工面积同比分别增长-14.0%、19.4%和-19.1%，分别较3月回升11.4、35.9和2.6个百分点。

　　6基建投资有所下滑

　　4月基础设施建设投资同比增长5.9%，较3月下降2.8个百分点。4月基础设施建设投资（不含水电燃气）同比增长5.1%，较3月下降1.4个百分点。

　　1）水电燃气生产和供应投资维持高增。4月水电燃气投资同比增长20.7%，维持2位数增长。

　　2）交运仓储投资有所上升，4月交运仓储投资同比增长8.8%，较3月上升3.1个百分点。

　　3）4月水利、环境和公共设施管理业同比-3.6%，较3月下滑3.9个百分点，增长放缓。

　　预计基建投资将继续发挥托底作用。当前地方政府工作重心更多放在化债，专项债发行滞后；中央加杠杆，去年底增发1万亿国债将于6月底前完成实物工作量，今年1万亿超长期特别国债于5月开始发行。

　　7 制造业投资托底固投

　　4月制造业投资当月同比增长9.3%，较3月下降1.0个百分点。

　　从制造业上中下游细分环节来看，利润均未见明显增长趋势。2024年1-3月工业企业利润总额同比为-0.7%，2023年累计同比-8.5%。制造业各子行业在固定投资的决策上分化加剧。拥有较高利润边际和规模效应更为显著的企业投资意愿较高，如新基建、新质生产力相关制造业投资仍维持较高增速。在制造业转型升级和设备更新改造政策推动下，后续仍可期待制造业高技术投资对固投的持续支撑。

　　1）新质生产力相关行业增长强劲。4月铁路等运输设备制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业投资分别同比增长33.6%和10.6%，维持两位数增长。2024年政府工作报告提到，要“大力推进现代化产业体系建设,加快发展新质生产力”。培育新产业是重点任务，发展战略性新兴产业、未来产业是关键，相关制造业将持续高增。

　　2）设备以旧换新，各类设备制造业有望发力。4月通用设备、专用设备制造业投资同比分别为11.9%和13.5%，高于制造业整体增速。4月9日晚，工业和信息化部等七部门联合印发《推动工业领域设备更新实施方案》，提出到2027年，工业领域设备投资规模较2023年增长25%以上。1-4月中国固定资产投资完成额中设备工器具购置累计同比增长17.2%，较2023年全年增长10.6%。

　　8 消费修复放缓

　　社会消费品零售总额延续下滑，与去年报复性消费产生的高基数有关，但也反映消费修复放缓。4月，社会消费品零售总额同比增长2.3%，较上月下滑0.8个百分点；环比0.03%，弱于季节性；三年复合2.5%，较上月下滑0.7个百分点。

　　商品零售和餐饮收入修复整体较弱，餐饮稍好于商品。4月商品零售和餐饮收入同比分别为2.0%和 4.4%，较上月下降0.7和2.5个百分点；三年复合分别为2.2% 和5.1%，较上月变动-0.9和1.0个百分点。

　　分行业看，通讯消费是亮点；汽车消费今年整体放缓；地产后周期类消费仍是拖累；其他行业中，必需消费品部分下滑，可选消费品和石油及制品类增幅放缓。

　　1）通讯消费是亮点。4月通讯器材类零售同比为13.3，较上月上升6.1个百分点。

　　2）汽车消费今年整体放缓，去年与新能源购置税减半等政策刺激有关。4月，汽车消费同比下降5.6%，较上月回落1.9个百分点。

　　3）地产后周期消费仍为拖累。家用电器和音像器材、家具类、建筑及装潢材料同比分别为4.5%、1.2%和-4.5%，较上月变动-1.3、1.0和-7.3个百分点。

　　4）必需消费品部分下滑，可选消费品和石油及制品类增幅放缓。4月，粮油食品类、饮料类、烟酒类、日用品同比分别为8.5%、6.4%、8.4%和4.4%，较上月变动-2.5、0.6、-1.0和0.9个百分点；服装鞋帽及纺织品、化妆品、金银珠宝同比分别为-2.0%、-2.7%、-0.1%，较上月变动-5.8、-4.9、-3.3个百分点；石油及制品类消费同比增加1.6%，较上月下滑1.9个百分点。

　　4月城镇调查失业率和31大城市城镇调查失业率分别为5.0%和 5.2%，较上月降低0.2和0.1个百分点。

　　9出口温和修复

　　4月出口同比（以美元计价，下同）1.5%，高于3月的-7.5%；两年复合增长4.3%，高于一季度的-0.2%，也高于3月的1.3%。

　　全球制造业连续四个月景气扩张，带动全球贸易回暖。4月全球制造业PMI50.3%，产出指数、新订单指数分别为51.5%和50.5%。韩国、越南出口同比13.8%、12.3%，累计同比9.7%和14.1%。

　　机电产品仍是出口主要支撑，劳动密集型拖累出口1.2个百分点；汽车延续高增长；美国库存周期筑底、房地产回暖拉动家电产品出口。机电产品占出口金额比重为59.2%，同比1.5%，两年复合同比5.8%；其中，自动数据处理设备及其零部件、集成电路分别同比8.2%和17.8%；船舶同比91.3%；汽车包括底盘出口同比28.8%；家用电器出口同比10.9%，两年复合增长6.5%。七大劳动密集型产品出口同比-6.5%，1-4月累计同比-2.0%，两年复合增长0.8%。其中，服装、鞋靴、箱包、玩具、家具等劳动密集型产品分别同比-9.1%、-18.3%、-13.5、-11.1%和3.5%。高新技术产品同比-3.1%，两年复合-1.5%。

　　东盟仍是第一大出口合作伙伴，对欧盟、美国出口持续修复，对新兴经济体出口维持高增。4月对东盟、欧盟、美国出口同比分别为8.1%、-3.6%和-2.8%，较上月变动14.4、11.4和13.1个百分点；环比为-5.5%、10.5%和13.9%。对俄罗斯、巴西、印度出口同比分别为-13.6%、16.6%和-6.2%，较上月变动2.1、18.5和13.0个百分点；环比为9.0%、12.5%和8.3%。

　　进口修复，但内需不足仍是主要问题。4月进口同比8.4%，较上月回升10.3个百分点；两年复合增速-0.6%，较上月上升1.4个百分点。食用植物油油、干鲜瓜果是农产品主要拖累项目，分别拖累进口0.3和0.2个百分点；原油拉动进口1.7个百分点，煤及褐煤拖累0.2个百分点。4月原油、铁矿砂、铜材、钢材、煤的进口金额同比分别为14.1%、5.7%、9.8%、8.6%和-8.4%，进口数量同比分别为5.4%、12.6%、7.5%、13.4%和11.2%。高新技术和机电产品进口同比15.1%和11.5%，集成电路同比15.8%；汽车进口金额和数量同比5.3%和0.0%，较上月变动32.9和14.3个百分点。

　　10 社融负增长，创历史新低

　　4月存量社融规模389.93万亿元，同比增长8.3%，增速较上月回落0.4个百分点。新增社会融资规模罕见减少1987亿，较同期多减1.42万亿元，为有记录以来最低值。

　　结构上，各项均为拖累，政府债拖累最大。1）表内信贷少增。4月社融口径新增人民币贷款3306亿元，同比少增1125亿元。2）表外融资多减。4月表外融资减少4254亿元，同比多减3111亿元。3）政府债券发行偏慢，大幅多减。4月政府债券净融资减少984亿元，同比多减5532亿元。4）直接融资少增。直接融资增加679亿元，同比少增3254亿元。

　　信贷增速持平，企业居民端皆走低，票据融资成主要支撑。4月金融机构口径信贷增速9.6%，与上月持平。新增人民币贷款7300亿元，同比多增112亿元。新增企业贷款8600亿元，同比多增1761亿元；新增居民贷款5166亿元，同比多减2755亿元。

　　M2同比增速7.2%，创历史新低，M1同比转负至-1.4%，为历史次低。M2同比增速7.2%，较上月下降1.1个百分点；M1同比较上月大幅下降2.5%。企业存款减少1.87万亿元，同比大幅多减1.73万亿元;居民存款减少1.85万亿元，同比多减6500亿元; 财政存款增加981亿元，同比少增4047亿元; 非银存款减少3300亿元，同比多减6212亿元。

　　11 物价低位略升

　　4月CPI同环比上升，旅游等服务消费和油价上涨是贡献因素。4月，CPI环比上升0.1%，较上月增加1.1百分点；CPI同比为0.3%，较上月增加0.2个百分点；核心CPI同比0.7%，较上月增加0.1个百分点；核心CPI环比0.2%，较上月增加0.8个百分点。

　　食品供给充足，价格普遍下跌；猪价同环比回升。食品项环比下降1.0%，较上月收窄2.2个百分点；猪价同比1.4%，较上月回升3.8个百分点；环比0%，较上月回升6.7个百分点。

　　非食品项价格上升，主因清明节，旅游出行服务消费增加，油价上升带动燃料价格上升；但耐用品价格持续下降。飞机票、交通工具租赁费、宾馆住宿和旅游价格均环比分别为15.3%、9.0%、4.0%和2.7%；交通工具用燃料环比2.9%，较上月增加1.8个百分点；家用器具、交通工具和通信工具环比分别下跌0.1%、0.6%和0.9%。

　　PPI环比降幅略有扩大、同比降幅收窄，国内外定价商品分化，原油、有色金属相关产业价格涨，黑色跌；装备制造业供给较多、价格下降，与之关联的化工业价格也下降。消费制造业中，食品类价格下降；家电、纺织业等价格上涨，与出口增加有关。4月PPI环比下降0.2%，降幅较上月扩大0.1个百分点；PPI同比下降2.5%，降幅较上月收窄0.3个百分点。原油和有色金属价格上行带动相关产业价格上涨；黑色金属类、非金属矿物制品行业价格下降，受专项债发行偏慢、地产拖累。

　　12 PMI维持在荣枯线上、略有回落

　　4月制造业PMI 50.4%，较上月回落0.4个百分点，供给比需求强。

　　生产指数和新订单指数分别为52.9%和51.1%，比上月变动0.7和-1.9个百分点；新出口订单50.6%，比上月回落0.7个百分点，连续两个月位于扩张区间。化学纤维及橡胶塑料制品、铁路船舶航空航天设备、计算机通信电子设备等行业生产指数均位于较高景气区间；食品及酒饮料精制茶、化学纤维及橡胶塑料制品、汽车、电气机械器材等行业新订单指数和新出口订单指数均位于53.0%以上。

　　主要原材料购进价格指数和出厂价格指数分别为54.0%和49.1%，分别较上月变动3.5和1.7个百分点。大宗商品价格整体上涨；原油、有色金属、金银价格上行；煤炭、钢铁价格下降。

　　大、中、小型企业连续两个月均在扩张区间，PMI分别为50.3%、50.1%和50.3%，比上月变动-0.8、0.1和0.0个百分点。企业多项指标明显改善，经济修复效果显现。

　　建筑业扩张加快，服务业走弱。建筑业商务活动指数为56.3%，较上月加快0.1个百分点；服务业商务活动指数为50.3%，较上月回落2.1个百分点。