央行下猛药，却也是把双刃剑！

作者 | 燕大

十分罕见！5/17高层一天召开两场会，专门部署去库存、保交房、化解楼市风险工作。

开门见山，看看释放了哪些历史性政策。

高层强调：

扎实推进保交房、消化存量商品库存，收购部分商品用房做保障房。

央行下猛药：

降首付——首套最低不低于15%，二套首付不低于25%；

降利率——其中，公积金贷款利率：降低0.25个百分点，5年以下首套为2.35%，5年以上首套为2.85%，二套分别不低于2.775%和3.325%。

其中，商业贷款利率：取消全国首套二套银行房贷利率下限。（只要银行有利可图，它就能按最低的给你，不设下限）。

专项低息贷款——央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。

央行这次密集释放政策直接打破历史，15%首付不用多说，单看贷款利率，前几年站在5.88%、6.12%高位的都得泪流满面。

近期一直阅读燕财局发布的文章的读者，或许也能感觉似曾相识，这些释放力度和措施基本都在预判之内。 简单结合之前文中所讲，以下三点值得一说。

首先，政策密集覆盖楼市，本质是在补短板。

目前来看，经济结构恢复的不平衡，1-2月份出口数据强劲，但宏观与微观温差极大，明明数据恢复转暖可就业与收入仍然让打工人感受满满寒意。

占比GDP前几的地产经济持续下滑，换言之房地产就是经济结构上最重要的短板。

高新技术、机电产品等恢复较快，出口增长显而易见。经济数据很好看，但就业收入情况却难说理想，主要因素在于能够产生大量就业的经济板块不给力，不但未能有效恢复还在持续承压。

抛开系统性风险，房地产经济强关联就业，其产业链既长且广，占比GDP较重，上下游关联众多就业场景。

密集政策意味着顶层补短板的决心，集中力量去库存，力图把这个短板稳住乃至缓慢提升。

第二，大招猛招不断，但仍然具备底线思维。

之前我在文中预判针对房地产，“后续政策力度会超出想象”，但不会无限降低购买门槛，肯定存在底线。

底线在哪里，我拿美国次贷危机为什么会发生举过例子，次贷危机之所以发生，主要三方面因素。

1，底层资产质量变差。

90年代老美买房可能只要两三成首付，之后逐渐降低，0.3成（即3%）甚至零首付、超贷都成为现实。

而换言之，买房的人从一开始能付得起两三成首付的中产及以上，到后面哪怕没啥收入的人也能全靠贷款买房，中介、评级机构为赚钱闭着出报告，金融机构躺着放款。

到2006年，据报道，老美8成的房贷是由中低收入及贫困人群在背，这就意味着房贷形成的基础资产质量极差，极容易形成普遍性的断供潮。

2，金融机构、掮客、评级机构等等闭着眼出具合格评级，研究出种类繁多的房贷衍生品，衍生品投到资本市场上进行买卖交易，资产证券化像放卫星一样迅速膨胀，卖给全球投资者。

3，即使购房人断供也是无追，只要把抵押给金融机构的房子扔给金融机构就能直接免债，即使个人资不抵债也能走个人破产，轻松甩掉债务然后‘开开心心’去流浪，成为美丽风景线。

暴雷就在一瞬间，经济稍微不景气，大量中低收入及贫困人群支付不起房贷，很快就形成断供潮。

随机的一个多米诺骨牌倒下就自下而上引爆资本市场，买了房贷衍生品的全球投资者瞬间血本无归。

有部电影，讲的就是在暴雷前一刻，极个别华尔街之狼捂着消息向全球投资者低价甩卖即将成为废纸的房贷衍生品，踩着落水者成功上岸。

以美帝为鉴，美帝的经验教训是我们摸石头过河的石头，这就是底线。

就拿首付比例来讲，前两年有砖家建议实行零首付，但老美的教训摆在这，政策面的底线思维一定是存在的，央行发布1.5成首付已经是极大跨越。

降首付能让更多收入不高的人上车，但这也是把双刃剑！

首付越低，买房越容易，很多之前买不起的人也能满足上车，但是这对买房人来讲就等于是加了债务杠杆，本金总是要付的，首付付的少后面支出就压力就大；

反过来说，首付越低，银行的风险敞口越大，因为你首付15%，银行就得承担那85%收不回的风险，房价跌的风险转移到银行，唯一让银行“欣慰”的是，哪怕我们断供，也还是要承担要还本付息的责任。

第三，政府下场收楼，承担“做市商”角色。

在前文中我讲，前面的政策都是各种促销、让居民买房，杭州临安区打破这一常规，区政府下场直接买楼，起到了做市商的角色。

就好比过年前后国家队大举进场买卖股票，再比如日本央行购买日本国债、美联储购买美国国债......

做市商这三个字就表明了功能，换句话说，政府真正成规模下场买楼，也就意味着这一区域的房价大概率就已接近底部，即使继续往下走，也很难说会再降低多少，为了不让中低收入以下人群大规模断供出风险，也要做市把房价稳住。

当然，不可能所有地方政府都会下场买楼去库存，钱是一方面问题，另一方面也得因城施策、因地制宜，像人口净流出、房子明显过多过剩、租都租不出去的城市就没这个必要。

房子在区域和价格方面，都会走向两极分化，不可能青壮扎堆的城市跌成白菜价反而空心化城市房子逆势上涨。

那么终极之问，现在，要不要买房？

这个得先问问为什么买，是当前房价便宜买房投资，还是刚需要住又或小换大差换优的置换。

个人觉得，房价普涨得时代已经过去，人口、经济增速以及就业收入状况都不允许房价再度普遍大涨，涨跌同源，核心区位也不可能跌成白菜价。

如果是刚需，财力足够负担得起，那该买就得买；如果是买房投资，钱多房多的请随意，政策面也鼓励有实力的人多做买卖交易，至于工薪阶层就别去赌了。

当前楼市政策扎堆，一方面稳住价格，让房价在合理区间内涨跌，另外最重要的是扩大交易量，交易量上去了才能拉动整个房地产产业链，上下游企业才能增加就业。

而最终，或许未来几年楼市稳定之后，房产税、遗产税之类就会提上日程。

毕竟，借的钱终归是要还的，不论是个人借的还是国家发债借的。

而债务是刚性的，不会消失只会转移！

-End -

希望和你一起共鸣！

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