【泽达析案】“违章建筑”租赁合同是否有效？

2015年3月28日，李某与某公司签订房屋租赁合同，约定，某公司将位于某市的房屋出租给李某，租赁期自2015年3月28日起至2035年3月27日止，租金总计180万元。同时，该合同约定某公司对所出租房屋具有使用权，并保证该房屋无争议。
合同签订后，李某按照某公司要求，向其指定的账户先后汇款共计180万元，并通过微信转账方式向某账户转账4万元，以及现金支付1万元，共计185万元（其中的5万元为维修基金）。
但是，在李某履行完毕支付租金义务后，2017年3月29日涉案房屋因被政府部门认定为违法建筑而被拆除。某公司称双方之间实为房屋买卖合同的法律关系，李某向法院起诉。
原告李某与被告某公司于2015年3月28日签订的房屋租赁合同无效。
一、涉案合同的性质问题
本案中，某公司与李某签订的房屋租赁合同明确约定某公司将标的物涉案房屋交付李某使用，李某向某公司支付租金，并约定了涉案房屋的坐落位置、租赁期限、租赁用途、租金的标准及支付方式等内容，符合租赁合同的要素，。某公司主张该合同为房屋买卖合同，但合同中并未体现某公司转移涉案房屋的所有权于李某的意思表示。综上，涉案合同应认定为租赁合同。
二、涉案合同的效力问题

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

本案中，某公司与李某就涉案房屋签订房屋租赁合同，但截至目前涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，故根据相关法律规定，涉案合同应认定无效。
出租人建设房屋时应当遵守国家法律法规的规定，办理相关的手续和证件，方可施工，避免因违章建筑被相关部门强制拆除“违章建筑”，造成不必要的损失。
承租人在租赁房屋时要及时了解房屋的情况，是否被相关部门列入强制拆除的名单。虽然损失大部分可以由出租人承担，但是时间成本增加，人力成本要自行承担，给公司或者个人带来不必要的麻烦。
写在后面。北京泽达律师事务所律师对不同热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。
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本文作者：北京泽达律师事务所 赵维武