澳洲房市，提前沦为大选战场！

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　　澳大利亚的住房问题，已经提前成为明年大选的主要战场。

　　反对党领袖彼得·达顿 (Peter Dutton) 誓言将永久移民数量削减四分之一至每年 14 万人，将难民入境人数减少三分之一，并禁止外国投资者和临时居民在两年内购买现有住房，以释放 10 万套房产。

　　达顿表示，他更感兴趣的是“恢复购房梦想”，而不是支持移民的大企业的利益。

　　他说，将限制大城市大学的“过多”留学生数量，以减轻租房市场的压力。

　　在劳动力短缺持续导致通胀居高不下的情况下，永久移民人数从 185,000 人减少到 140,000 人，将使这一指标降至 20 年来的最低水平。

　　永久移民人数将保持这一水平两年，然后第二年升至 150,000 人，第三年升至 160,000 人。

　　同时，将目前为 20,000 人的人道主义移民人数将减少到 13,750 人。

　　并且，将在两年内禁止所有外国人购买二手房。

　　这是自由党领袖在明年大选前的宣誓，“势必解决住房危机！”

　　澳洲联邦预算案

　　本周二，在澳洲工党政府公布了新的联邦预算案中，有一整节关于澳大利亚住房危机的内容。

　　预算案中承认，澳大利亚的住房供应未能跟上人口的迅猛增长，而人口增长是由数十年来创历史新高的海外净移民率造成的。

　　01

　　澳大利亚人口变化

　　预算案文件中指出：“澳大利亚的住房系统无法建造足够的新住房来满足人口的需求，

　　这导致供应短缺不断增加，导致租房者和首次购房者的负担能力下降。

　　按国际标准衡量，澳大利亚的住房供应量很低。澳大利亚是经合组织（OECD）国中住房数量占人口比例最低的国家之一。

　　房屋供应不足成了导致租金上涨、贷款还款和房价上涨的主要原因。

　　租房空置率远低于反映平衡租房市场的 3% 左右的水平。

　　在澳洲部分地区，包括一些首府城市，这一比例已经低至 0.5%。

　　住房供应对人口变化的滞后反应，导致了房价上涨和负担能力的恶化。

　　自 2000 年代中期以来，纸面房价和广告租金已上涨一倍以上！

　　02

　　房价和租金

　　由于价格压力，自 2020 年以来家庭收入中越来越多的份额用于和房子相关的事项，特别是对于低收入租房家庭。

　　对于潜在购房者来说，偿还新贷款所需的收入比例已从 2020 年的平均29%上升至 2023 年的46%。

　　这高于长期平均水平 35.7%，也高于贷款压力的 30% 门槛。

　　2002 年 3 月季度，房价中位数是家庭可支配总收入中位数的 4.9 倍。

　　而到了 2024 年 3 月季度，这一比例已上升至年总收入中位数的 8.6 倍。

　　这些因素导致房屋拥有率随着时间的推移而下降，现在租房的人越来越多。

　　和往常一样，预算案将问题归结为：供应问题！

　　澳大利亚的住房系统对需求的反应太慢。造成这种情况的原因是多方面的，复杂的，影响到住房建设过程的所有阶段，包括各级政府和行业。规划和分区以及土地释放做法通常进展缓慢，没有有效考虑到郊区对住房的迫切需求。

　　由于土地开发缺乏必要的基础设施、熟练劳动力严重短缺以及该行业生产力下降，行业增加新供应的能力受到阻碍。与此同时，社会住房投资长期不足。

　　澳洲住房危机的“真凶”是谁？

　　人口增长，真的事导致住房负担能力恶化的真凶吗？

　　新的分析表明，劳动力和材料短缺、利率上升和投资者抛售增加等一系列因素的“完美风暴”导致了住房供应短缺。

　　而这次的危机，需要数年时间才能解决。

　　Propertyology研究主管西蒙·普雷斯利认为：“人口增长，仅是影响房地产市场表现的主要因素，但实际上也是一个非常小的因素。”

　　Propertyology 使用澳大利亚统计局的数据，对截至 2023 年 6 月的过去 20 年内 120 个人口超过 20,000 人的城市和市政当局的人口增长情况进行了排名。

　　以悉尼为例，在过去二十年中，悉尼的业主享受到了可观的房价增长收益，但这并不是单一的人口增长导致的。

　　悉尼，在澳大利亚人口增长最快的地区名单中仅排名第 43 位。

　　增长最快的 10 个地区更多的位于城郊地区，其中 8 个在西澳和维州。

　　排名首位的是西澳沿海城市Mandurah，位于珀斯以南一小时车程处，在那14 年中，这里是澳大利亚人口增长最快的地区，增长了 91%。

　　但是当地的房价中位数却没有变化。

　　同样，维州Surf Coast的人口增长了 85%，西澳Busselton增长了 81%，昆州阳光海岸增长了 70%，南澳的Mount Barker增长了 68%，而房价增长都令人失望。

　　人们很容易将人口增长与房价增长联系起来，但一个地方的受欢迎程度与其人口指标关系不大。

　　这是一个先有鸡还是先有蛋的问题。“需求”这个抽象的概念推高了房价，而人口增长只是需求的一部分。

　　自 2010 年以来，澳洲房价涨幅最大的 10 个地区都在悉尼。

　　比如：Baulkham Hills和Hawkesbury地区的房地产价格增长了177%，南部高地和Shoalhaven增长了171%，Blacktown增长了160%，中央海岸增长了158%，悉尼的外西区增长了150%，而Illawarra、悉尼的北部海滩和悉尼的西南部都增长了148%。

　　为什么？

　　很简单，悉尼是澳大利亚最大的城市，也是和国际接轨最多的城市。

　　悉尼的机会更多，工资和其他地方比也更高，人们当然希望住在机会多的地方。

　　自 2010 年以来，霍巴特以及新州、塔州和维州的偏远地区也出现了房价大幅上涨。

　　不过近年来，阿德莱德、布里斯班和珀斯的房价上涨最为明显。

　　在疫情爆发之前，珀斯经历了一段长时间的房价下跌和需求低迷时期，但现在需求极高，很难找到住的地方。

　　那究竟是，哪些因素影响了房价上涨？

　　影响住房需求和房价的更多是买家行为，而不是人口增长。

　　海外移民是为人口统计数字做出了贡献，但他们中很少有人在来到这里的头几年里就买房。2021年的人口普查数据显示，有38%的移民在5年后以贷款或直接购房，10年后这一比例为71%。

　　买家的行为，更多是受到经济因素的影响。

　　劳动力增长稳定，收入和信心增长的地方，就会有更多的人买房。

　　PropTrack 资深经济学家保罗·瑞安（Paul Ryan）认为，房价上涨有三个关键因素：经济表现、住房供应和利率。

　　“过去20年的房价上涨是由供应限制和利率下降共同推动的，因此，如果澳洲在未来有更高的利率和更高的供应增长，这可能会给租金和房价带来下行压力。”

　　昆士兰大学(University of Queensland)人文地理学副教授艾琳•查尔斯-爱德华兹(Elin Charles-Edwards)也同样淡化了人口在推动房地产需求方面的重要性。

　　她说：“人口有影响，但我们的家庭结构和行为以及它们如何随时间变化也有影响。例如，在疫情期间，我们看到平均家庭规模下降，因此家庭数量实际上比总体人口增长得更快。

　　“随着人口老龄化，我们知道我们更有可能独自生活，这将增加对住房的需求。伴侣关系的变化也会产生影响，因为如果我们结成伴侣，或者孩子呆在家里的时间更长，我们就会消耗更少的房子。”

　　澳大利亚储备银行首席经济学家亨特(Sarah Hunter)本周在一次活动上表示，近几十年来，每户平均人口的数量呈下降趋势，从上世纪80年代中期的2.8人左右降至目前的2.5人左右。

　　这听起来像是一个小小的改变。但是，如果由于某种原因，平均家庭人数规模回到了2.8人呢？

　　那到时候，澳洲是不是又要大力引进新移民了？还是减少120万套住房？

　　结语

　　所谓的澳洲住房危机，实际上就是一场经济的危机！

　　只不过是在房子的问题上表现了出来。

　　澳洲总理安东尼·阿尔巴尼斯和彼得·达顿都在利用本周的预算案把自己塑造为选举年变革的推动者。

　　不过，两位领导人提出的变革版本截然不同。

　　对于阿尔巴尼斯来说，他对澳大利亚的愿景包括拥抱未来的产业：关键矿产、先进制造业、技术和计算、绿色能源并向它们迈进。

　　达顿则希望利用国家忧患的资源，承诺让澳大利亚“重回正轨”，包括：重振澳大利亚人的住房梦想、减少移民、加强街道安全、撤销有利于工会的工业综合体改革，以及建设一系列核电站以降低能源价格和排放。

　　而对于政客来说，这是一场难得机会，谁能提前赢得民心，明年大选也就稳了。