全款购房被查封 5年后终拿到房产证

"大连市中山区人民法院领导，我是一名癌症患者。在人生最后旅途买房中，遇到这样糟心的事，是贵院梁法官体恤百姓，文明执行，最终帮我办下了房产证 …… "近期，中山区法院收到了一封从病房寄出的特殊感谢信。

308 套房屋在诉讼阶段被查封

在北京某高校工作的徐女士退休后来到了大连小女儿家，从此开启了儿孙绕膝的晚年生活。随着外孙渐渐长大，早想在女儿小区附近买一个小房的徐女士几经考察，最终全款购买了某房地产企业开发的一处临湖带院小房。入住后徐女士的生活平淡而幸福，然而就在她满怀期待地等待开发商通知办理正式登记交房拿证时，却被告知因开发商拖欠某银行贷款，包含自己房屋在内的小区 308 套房屋全部在诉讼阶段被查封，后续解抵办证程序无法进行。这一等就是五年！

谨慎对待涉及百姓切身利益群体案件

某银行与某开发商金融借款合同纠纷一案业经中山区法院审理完毕现已发生法律效力，并进入了执行程序。案件分到了中山法院执行局副局长梁超升手中。2020 年 12 月的一天，包括徐女士在内的 100 余户业主听说案件终于进入执行程序后，来到了中山区法院执行局"讨说法"。"我是梁法官，是被执行人某开发商一案的承办人，不要挤有什么话找我说。"面对情绪激动的业主，梁超升通知法警队立即派遣警力维持秩序，他带领助理马上来到接待室开始接谈。一位，两位，三位 …… 到了徐女士时，她颤颤巍巍地从包里掏出了厚厚的一沓病例。原来徐女士听说全款购买的房屋无法办证后忧心如焚，身体一下子垮了，三年前诊断出胰腺癌，此刻的她右手还有埋针，得知有承办法官后，身体虚弱的她挣扎着出院一定要向法官反映情况。原来，像徐女士这样在购买时付清全款的业主还有 80 多位，其余 20 多户为二成或三成首付后按揭贷款，在听说开发商无法办证后也都停供了。

梁超升一边认真收集业主递交的材料，一边积极引导业主先行提起案外人执行异议中止拍卖程序，然后到不动产所在地人民法院诉讼要求开发商继续履约。如何权衡银行抵押优先权与人民群众"购房舒心放心更安心"的居住权，成为摆在承办法官面前的一道难题。梁超升连续四天进场勘察，并制作预案，针对暂未售出的 200 多套房屋即时启动后续拍卖处置程序，兑付胜诉权益；针对已经出售并入住的 100 多套房屋，做好申请人工作，暂缓推进处置程序。在得到了暂不处置的答复后，徐女士一颗悬着的心才稍稍放下，在小女儿的劝说下住院继续治疗。

历经五年拿到房证

2023 年 4 月 20 日，最高人民法院发布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》实行，为僵持三年之久的积案带来了破局的曙光。梁超升立即联系申请银行并第一时间通知了徐女士，并将上述情况告知申请银行，且耐心地做好释法明理。按照《批复》第二项之规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋，并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

考虑到徐女士的身体状况，如果要求她通过案外人执行异议、案外人执行异议之诉等程序将严重增加其"诉累"，承办人根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》，积极与申请银行、异议审查部门沟通协调，异议审查部门秉持"切实解决执行异议矛盾焦点，推动案件实际执结"工作理念，张亚丽法官没有机械办案、就案办案，而是告知申请银行根据《批复》的规定，作为商品房消费者的案外人在符合法律规定的条件下，对案涉房屋享有排除执行的权益。

经过张亚丽反复做工作，申请银行也理解了徐阿姨诉求的正当性，最终同意徐女士无须通过执行异议程序主张权利，为其名下的房屋办理解押手续。历经五年，徐女士最终在 2024 年 4 月拿到了属于自己的房产证。

"是中山区法院法官们让我走出了迷茫和煎熬，真是非常感谢法官！"在亲手书写的感谢信结尾，即将再次手术的徐女士在病床上深切表达了对中山区法院法官们的感激之情。

王岩 半岛晨报、39 度视频记者岳宇艳