房地产这波猛药, 有点刺激啊...

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大家好，我系浪浪。

昨天刚提了的事情，今天就来猛药了：

1. 首套首付直接打到了15%，深圳今天已经有楼盘跟进了；

2. 公积金利率下调了0.25%，首套利率仅2.85%；

3. 商业房贷利率不设下限，爱怎么来怎么来，佛山今天最低3.15%了；

再加上国家队开始收储这事，可以说，确实是超预期猛药，房地产股又一波高涨，说明资本市场认为，房地产行业可能要企稳了。

但房地产≠房价，救房地产跟救房价是两回事。

接下来房价有没有机会稳住，关键还是要看市场认不认。

这次的救市思路很清晰，一方面是释放需求，放开限购、打开融资空间；

另一方面是控制供给，限制供地、国家队去库存。

不得不说，两方面都是强有力的手段，而且政策给到的决心非常明确，就是要去库存。

不像之前既要又要的态度，这次一定会加速房地产存量新房的去化率。

对于购房人有没有利好呢，有，利好地段好的改善新房，这部分的库存可能会极速减少。

而好地段改善的需求是一直存在的，这就构成了房价支撑。

但也仅限于此了，还是那句话，房地产跟房价是两回事。

房价普涨的时代不可能再回去，因为当前的背景跟之前的完全不一样。

当时14年涨价去库存的时候，居民部门的杠杆率才45%，还有很大的加杠杆空间。

那时候看空房地产，其实多少是有点不看客观条件了。

但现在居民部门的杠杆率接近70%，加杠杆的空间实在有限。

其次是当时对房地产的预期还未扭转，这一点非常关键。

预期决定资产的泡沫，以前房价能涨得离谱，是因为互联网行业造富了一批人，大家对于未来的收入预期非常乐观。

举个例子，如果你觉得未来人均收入能到2-3万，高级白领普遍在5万以上，你还会觉得现在月供3万的房子贵吗？

房价反映了居民对未来的收入预期，而当大家认为，未来的工资可能不再涨、或者涨幅有限的时候，就是房价开始去泡沫的时候了。

那么现在是什么预期，我觉得很多人的收入预期都是负的，所以…

于是在收入能算明白帐，能知道自己一辈子大概能赚到多少钱的情况下，很多人觉得买房是一件很没有性价比的事情。

反而更倾向于把买房的钱省下来，买个能持续收息的产品，比如国债或者保险，争取提前退休。

还有就是适龄购房人口的问题，有一说一，现在不缺购房人口，未来十年，每年都还有一千多万的毕业生。

但当时14年的时候，是60、70后积攒的财富，刚好给80后、90初用来购房，而80后和90初恰好也有认为购房是刚需的观念。

现在呢，先不说年轻人还结不结婚吧，70、80后的财富还在房产里套着呢，拿什么给下一代买房。

所以在当前的背景下，其实不是有没有意愿再来一波涨价去库存的事情，而是客观上它就不允许。

这也是为什么这一次会下猛药，因为官方发现自己之前担心房价反弹的考虑是多余的，在这个基本面之下，只有把弹药打完才能稳住楼市。

而稳住楼市，就是守住防止发生系统性金融风险的底线。

再给大家一点参考，什么时候房地产会迎来下一个周期呢？

就是开启下一轮债务周期，当经济增速起来、通胀起来，人均收入开始涨的时候，人口仍然有流入的城市，就有机会出现之前房价大涨的现象。

看吧，这都是有迹可循的。

而经过这一轮洗牌之后，城市之间的分化只会越来越严重了。

核心城市再怎么跌，也依然会有作为收息资产的价格，起码能收租。

但是一些二线以下的城市，就非常尴尬了...

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