房地产行业迎来史诗级利好，首套房首付低至15%，政府收购存量住房有望进一步推动

“宝安中心区700万四房，考不考虑？”

吹了数日的政策大招，在5月17日终于一显真容，而政策发布当天，很多人收到了中介和销售们接连打来的电话。

房地产，已经很久没有这么热闹过了。

央行发布最新政策，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，并调整个人住房贷款最低首付款比例，最低仅有15%。

自从实行调控以来，中国房地产行业迎来了历史上最宽松的金融政策。不仅如此，一揽子强效政策的发布，向外传递了坚定的救市态度和信心，同时也为房地产的下一步提供了新的思路。

政策的大方向既定，地方上的细则后续也将逐步落地，这场房地产保卫战在此刻，进入了新阶段。这一针强心剂即刻起效，地产股随即应声而涨。

而截至今日收盘，房地产板块掀涨停潮，绿地控股、金地集团、城建发展、空港股份、万科A等超20股涨停。

多位业内人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“确实是利好，但是目前看，扭转房地产行业的局面还需要时间，目前筑底还未结束，政策的目的更多还是为了托底。”

史诗级利好

实际上，在央行的政策出台之前，各地已经在改善房地产政策环境上下足了功夫，相继以放松限购、实行“以旧换新”、收购开发商存量房做保障房等方式促进市场恢复。

而此次央行的新政策，将购房人的资金要求降到了历史的低点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“目前，限制杠杆的必要性已经下降了。因为当前面临的是信贷需求疲弱，加杠杆动力减弱，导致金融加速器效应退化，这也是信贷紧缩、提货紧缩的罪魁祸首，迫切需求修复杠杆动力，首要的问题就是降低首付比例。”

当然首付 15%也放大了居民的杠杆，意味着贷款比例要达到 85%，“房贷压力其实是更大了。”一位房企人士称。

一位金融机构人士表示：“居民加杠杆的前提是未来有稳定的收入保障，目前看，还是未能达到预期。”

当然，政策在降低首付比例的同时，也取消了首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

据易居房地产研究院数据显示，目前全国重点20个城市房贷利率形成梯队，首套房贷最低利率的城市，第一梯队仍是北京（3.95%），其次是广州、上海、深圳（3.85%），新一线城市成都、杭州、宁波、青岛、苏州、西安、长沙处于第三梯队（3.75%），最低郑州已降至3.45%。

如果要降低购房成本，那么贷款利率方面势必还要进行下调，目前看，这个下限并不明朗。

上述金融机构人士表示：“这个下限还是要取决于银行资金成本。”

上述房企人士表示：“现在看，开发商得马上行动起来了，趁着此次政策赶紧卖房，估计还会有一波优惠。”

政府托住底

“从政策的节奏和力度看，政府在救市方面确实比较着急，”上述金融机构人士表示。

这一轮救市让外界非常关注的信号是，政府直接下场。

根据公开信息，多个城市都公布了政府收购存量商品房来做保障房的政策，包括收购新建未售房源以及二手房的“以旧换新”。

在5月17日国务院举行的政策例行吹风会上，住建部副部长董建国提到，要推动消化存量商品住房。城市政府坚持以需定购，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房，用作保障性住房。

5月14日，杭州临安区最先试水，收购区内一批商品住房用作公共租赁住房，房源面积原则上不超过10000平方米，条件是现房或一年内具备交付条件的期房。

不过收购的要求中提到，单套面积不超过70平方米，也就是说，符合此类条件的项目并不多。

对于这部分政策对国企的影响，一位广州国企开发商表示：“目前我们还没有接到此类任务。”

土地方面，4月30日自然资源部正式出台文件，商品住宅库存压力大、住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让。

上述房企人士表示：“政府收储有可能也是对这一政策进行配套，当然整体的核心还是去库存。”

除了新建商品房，城投公司还可以通过居民“以旧换新”的方式，收购居民的二手住房，这在很多城市已经开始推进。

以郑州为例，不仅是二手房，已购置的期房，多套住房都可以进行置换，但必须“以小换大”，面积在120平方米以下。

由郑州城发安居公司与换房市民进行洽谈收购、向金融机构申请贷款等事项。若洽谈成功，二手房出售资金将划入三方监管资金账户，款项用于购置新建商品房。最后，换房群众、城发安居公司和开发企业三方办理二手住房交接手续。

“市场评估的价格感觉不会太高，但也不会骨折。”一位郑州开发商人士称。

钱从哪儿来

政府下场收储的一个关键问题是，资金成本以及未来做保障房的租金收益能否覆盖成本。

上述金融机构人士表示：“收储资金据我了解，银行贷款出80%，城投公司出20%，但是，保障房的租金水平基本可以忽略，所以这种模式在资金上面存在问题。”

在吹风会上，中国人民银行副行长陶玲表示：“央行将设立3000亿元的保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法制化原则，支持地方国有企业以合理价格，收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障住房。”

实际上，此类资金去年就开始出现。2023年1月，中国人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款，用于收购存量住房、扩大保障性租赁住房和长租房供给。贷款利率原则上不超过3％，对于符合要求的贷款，中国人民银行按贷款本金的100％予以资金支持，利率为1.75％。

另外，除了国家的专项贷款，政府还会进行贴息，像郑州在契税方面有30％的补贴。

在吹风会上，陶玲还表示：“城市政府选定国有企业作为收购主体，该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行的授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。”

上述房企人士称：“地方国资首要考虑还是当地政府的要求，市属企业承担更多，省属企业可能顾虑就多一些。”

而另一位房企资金人士则向《凤凰WEEKLY地产》表示：“感觉资金成本都很难打平，就像之前有说法是地方国资把楼收过来之后去做公募REITs，之后再退出，现在感觉很难落地了。”

5月17日，已经成为中国房地产历史上值得被标记的一天。如此密集的政策和官方表态，让整个行业成为了舆论焦点，中国房地产调控有了新的突破。

从轰轰烈烈的“保交楼”和“中债增”，到当下的不断放宽的购房限制和金融支持，房地产调控的逻辑已经发生了根本性的变化。这种变化源于市场的新形势，最终也终究会在市场各个主体的合力之下起效。