北京买房：理清思路，购房建议1182

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

想请教一下我家今年暑假转学，目前一年级下，房对的体小。现在可能能托人进培新，体小和培新哪个初中通路好啊？如果不托人，您觉得调剂出区的可能性大么。是不是50中比汇文朝阳好。

另外，爸妈家里在东高地梅源小区两套航天部分的房想置换，之前咨询过您换农光里，您说意义不大。如果换亦庄星岛假日算改善么，梅源我看大概一套能卖400出头，两套都是两居的。是卖一套留一套好还是那地段没必要留，爸妈都退休了，想换个新点儿的三居。

A：

1、初中通路好这怎么说呢？同一个学区，东城又是公平派位，理论上差不多，都得看运气，运气好的话都能上汇文。但既然是能托人进培新就当然是首选了，相当于政保，绝对占便宜。

2、不托人，能有关系干嘛不用啊？肯定是划算的。是否会调剂出区我不知道，现在一年级这届还没有转学的呢，没先例。

3、50中当然比汇文朝阳强啊，这没什么可说的。否则东城户籍的就去抢弘善的房子了，也不至于现在这价格，算不上学区房。50中一直挺不错的，在我小时候是和广渠门同等级别的，现在也差不多。

4、是否算改善只能看自己的感受，我之前说意义不大主要是从保值的角度没提升。亦庄的是升值肯定超过那两个，就是有点儿学区溢价，居住的性价比大概低个10%左右吧。其他的没什么，从投资角度换了不吃亏。

是否都卖先看自己的预算，一套够了的话那就没必要都卖呗。另外房子是用来住的，住不上的就看升值是否合适，如果也不合适那再考虑都换。

仅供参考。

二

Q:

我的家庭是这样的：我们两口子都在北漂，有一个小孩在京上小学初中以后会去天津上学。我们目前租房，月租金5000，无京户无京房。我们想把石家庄高新区117平5年内房产卖掉（有贷款，月供4000，当前房价约12500/平），换取一套首都天通苑90多平两室房子（当前房价约40000/平，总价约400万）。

卖掉的房子结余的资金做天通苑房子的首付，以后会背上约12000的月供，我们两口子月收入加起来35000左右，我在互联网公司做工艺，目前看工作还算稳定，我爱人在央企，虽然工作算稳定，但公司效益不如前些年了。以上是家庭情况，不知道这种情况下，章哥建不建议置换呢？

A：

1、首都天通苑，这话没毛病，但似乎感觉有点儿别扭似的。相当于说我是“爷们儿老章”，我还真不能不承认。

2、石家庄的房子我不懂，资金方面则看自己的风险评估，这我都不敢建议。我只能说天通苑从整体来说还不错，算保值和自住兼顾的典型刚需盘。这里在2007年之前曾经走弱过一段时间，之后和大盘基本一致，中小户型更是不吃亏，大户型弱点儿。

不过这房源是90多平两居，不是太占便宜。这里既然是刚需定位为主，那90平以下的更合适，省税，流动性也相对好。另外尽量选板楼，没合适的再看塔楼。

3、房子是用来住的，是否置换看自己的需求吧。但从保值来说，到目前为止北京的普宅是全国最稳定的，虽然没有一次真正的领涨，但升值率也仅在深圳之后，而且稳定性自2000年之后全国最强，没有之一。另外这会儿是全国救市，北京仍然是最抗跌的，和上海差不多。

4、总之看自己的需求吧，考虑好再换。另外关注政策和成交量，有利好或成交量持续上涨就尽快，没有可以继续等。

仅供参考。

三

Q:

我目前租房住，想买房，还没孩子，暂时不太考虑学区，大概率以后再换。现在手里有600个，可以贷200，压力不大。北三环安贞附近工作。目前考虑朝阳的千鹤家园南向两居，好处是户型好，但是塔楼。然后还有保利香槟花园，是板楼，但是面积小。名苑雅居也看过，户型好，但是小区规模比较小。几个房子都是南向，中高层，70-100平。

想请教这几个问题:

1、怎么评价这几个小区呢，目前略微倾向千鹤家园。

2、几个小区保值性怎么样，因为大概率以后是要再换的。

3、朝阳或者海淀有差不多同等价位的推荐么？

A：

1、怎么评价？都挺好的，看自己的主要需求了。千鹤家园自住的性价比高，老牌儿的公寓豪宅了，那个年代很流行港式塔楼，这看自己的喜好吧，塔楼的优劣势都很明显的。

香槟花园，这单价就差的有点儿多了吧？怎么比较啊，同等预算之下肯定是面积小。名苑雅居更是典型的单体楼，真不好说什么。

打个比方吧，相当于说想买辆车，请问长城炮、老奥迪和金杯怎么评价？怎么比较？不是一种产品，不好放一块儿比呗，都是车，但只能看自己的喜好。

2、保值肯定是保利香槟最好啊，这没什么可说的。千鹤这种产品的优势就是性价比高，租金高，劣势是塔楼户型大办公的多，价格走势略弱，所以显的性价比高。单体楼则是在北京保值好的不太多，多数也是自住合适。

以后置换，举个例子吧，千鹤家园前些年曾经有个案子很出名，被骗的是老戏骨方子哥，是要给儿子准备婚房的。2012年花400多万想买个100来平两居，结果被骗了个干净。如果他们买的不是这套房，而是花同样价钱买香槟花园的100来平，到今天的价值不太一样了。

以后千鹤的价格走势未必再走弱，有可能跟上大盘，只是不太好彻底逆转，看物业的维护水平吧。

仅供参考。

四

Q:

我是2017年的时候为结婚买的房，当时不懂买在了南三环洋桥（贷款300总价600），结果不涨反跌损失惨重。而且老塔楼也住的很不舒服，孩子面临上学还没有好学校，总之是非常的失败。现在是孩子面临2025年上学，想置换一套东城的自住+学区，另外希望升值能跑赢大盘的。

预算是卖掉现有的套现250万左右，加现有积蓄150万做首付，贷款400万买在天永学区（景泰至沙子口）。但了解到天永的学区并不是优质，而且还溢价高，那我们这种方案还有意义吗？另一个想法是一步到位，买在朝阳人大附和十一学校的新房，但劣势是五环外了，担心将来的发展和升值不好。您的看法如何？

A：

1、2017年，买在春天最高峰期了吧？要不然不至于17%的损失，这都赶上那年的通州跌幅了。

2、800万换天永的，自住+学区好说，直接选学校和房子就行。但升值跑赢大盘可很难说，一是永外也受到南三环的地段儿影响，这些年基础部分的升值并不算太好，是加上学区溢价才不落后的。二是溢价部分一般都30%，高峰期过后得看政策是否有利好了，再或者看永外的教育资源是否有明显的提升，否则这溢价率有可能受影响，跑赢的可能性不大。

所以是否有意义看自己的主要需求吧，为了孩子上学就有意义；居住角度则看是否愿意接受这性价比，比非学区房低了30%；投资角度则期望值别太高，没什么意义。

3、朝阳人大附和十一学校的新房，五环外，指的是东坝和王四营吗？将来的升值也未必不好，看规划的发展呗，毕竟现在的价格都是按照规划完成时的价值制定的。如果按时保质完成规划，那升值就会不落后大盘，提前或增加了配套（尤其是产业）那就跑赢，拖延或减少配套那就站岗了。

不过新房我不熟，不方便点评人家，这还是咨询他们卖房的更熟悉。

4、我没什么看法，只是简单的叙述一下情况。你们的期望值有点儿偏高了，不是太好实现，要不再考虑一下吧。

仅供参考。

五

Q:

我家俩孩子目前都在朝阳上学，村小，一年级和四年级，成绩中等预计考不上陈经纶。所以我想拿门头沟的一套度假房换一套西城占坑房，400万左右。但我老公觉得没必要，主要是门头沟这套房虽然面积不大但确实环境很好，暑假去住挺合适的，您觉得怎么建议？

A：

1、陈经纶，指的是高中吧？这怎么说呢，我直说吧，陈经纶的高中放到西城也很强，赶不上金刚但也算很不错。那如果是在朝阳考不上，到了西城也未必考的上同等档次的。

打个不恰当的比方吧，在山河四省如果考不上211，那到了北京也未必能怎样。北京和西城的教育资源确实多，但这指的是普通资源，而牛校的竞争在哪儿都激烈，都不容易。不存在说在朝阳考不上头部校，到了西城就能考上的，毕竟逆袭是小概率事件。

初中的话换西城看情况，但这怎么说呢？如果是奔着陈经纶级别的目标，无论是嘉铭陈本还是陈分，那来西城不太合适。毕竟这里都是派位，谁敢保证运气好能进好初中啊？所以如果是期望值高的话还不如在朝阳换呢，单校划片为主的概率要高的多。

2、我建议是先别着急换房，还是先找个老师或机构给孩子做个测评，看哪科比较弱的补课试试。如果确定在朝阳不太强，那到了西城也未必怎样。那就降低期望值吧，别以头部校当目标了，这换到西城才相对合适。

3、另外是否换房这属于家务事了，外人不好建议，一边是房子的居住，一边是孩子的教育，没有可比性，只能是家长决定。

仅供参考。

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