广州非中心城区和佛山核心区选哪个？

佛山二次宣布“购房落户”，广佛候鸟群买房再添新选项

佛山近日公布楼市新政13条，除了优化容积率规则、取消首套房贷利率下限等政策，更引人关注的是重新启动了“购房落户”。佛山曾于2016年启动“购房落户”，政策实施期内的3年，人口增长显著，楼市流速和经济活力都有整体提升。那么这一次，佛山楼市新政对于广州楼市带来哪些影响，分流了哪些板块？广州部分非中心城区与佛山核心区的商品房均价接近，对刚需人群来说，购房时应如何综合考虑？

■业内人士认为佛山的“购房落户”政策对广州楼市影响有限。

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“购房落户”过去曾为佛山成功虹吸人口

5月13日，佛山发布《持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，推行有房即可落户、优化容积率规则、鼓励以旧换新、取消房贷利率下限、公寓执行民用水电气价格等13项新政。其中的“购房落户”政策规定，除了购房者本人可以在房屋所在地申请入户，共同居住生活的配偶、未成年子女也可以随迁。这13项新政被业内人士评价为“拳拳到肉，诚意十足”，也成为很多购房者关注的焦点。

“小书包客户红利，佛山有房即可入户……”新政一出，佛山的中介沸腾起来，纷纷发朋友圈。有15年卖房经验的中介吴小姐告诉新快报记者，佛山此前也曾推行过“购房落户”，其后才改为积分入户，她认为前者对于学区房的利好更大。

事实上，在多位业内人士看来，“落户”政策对二线城市来说，会产生巨大的虹吸效应。克而瑞广佛首席分析师肖文晓告诉新快报记者，早在2016年佛山就曾实施过“购房落户”。 “在这一政策施行的3年间，佛山每年新增人口约20万人，而对比实施政策前，一年的人口增量只有几万人；对比此后改为‘积分落户’的几年，人口增量也高出一大截”。

肖文晓进一步测算：“有人才有居住需求。以每人30㎡的居住标准测算，如每年能多带来5万人的人口，那么就能给佛山带来150万㎡的住房需求，佛山去年全年新房成交面积才625万㎡，这（人口增长）有利于打破当前的楼市僵局。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“购房落户”对于因孩子要上学而不得不举家搬迁的外地购房者非常有吸引力。房地产市场研究专家邓浩志则表示：“佛山地处大湾区，是工业很强的二线城市，而且紧邻一线城市广州。购房可落户，可以解决很多外地人员既要工作发展又要照顾家人的问题。”

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千灯湖板块多为大户型，更适合本地买家

佛山此次的13条楼市新政，精准覆盖了土地出让端、房企融资端、房屋置换端和人才引进端，会不会分流了广州的购房者？对此，肖文晓表示：“‘购房落户’确实提高了外地人到佛山买房的吸引力，成为广佛候鸟族到哪个城市买房的考虑因素之一，但影响的人群有限，‘落户’也不是决定购房的唯一因素，所以佛山楼市新政对广州市场的影响并不大。”

地区楼市竞争力主要来自两个维度，一个是政策，一个是产品。 邓浩志向新快报记者分析称：“广州购房者曾一度对到佛山购房充满热情，其后佛山采取限购政策，再到后来佛山放开限购，大市已趋于谨慎，购房者对二线城市资产有所却步。以佛山楼市核心区的千灯湖板块为例，目前广州买家占比只剩10%至15%，与巅峰时期的60%相比，相距甚远。”

而在产品方面，在限购后佛山的核心区楼市专注于高端定位，从千灯湖板块今年的全新盘来看，多为单纯的改善户型，部分项目更推出500㎡以上的单位，迎合佛山本地人。比如建发灯湖缦云，在售户型为175㎡至500㎡江景单位；招商华玺主力产品是190㎡至545㎡的大平层；万科灯湖世纪瑧府推出的143㎡至237㎡大平层，已被戏称为“千灯湖在售面积最小的上车机会”。在邓浩志看来，此类产品不太对广州买家胃口。“广州买家看中佛山商品房是因为总价低，多数刚需群体对100㎡左右的紧凑户型较感兴趣，即使有改善需求，数百平方米的大平层对于广州买家也是太大。”因此，邓浩志同样认为，佛山楼市新政对广州楼市的影响有限。

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“需考虑落户迫切性，以及具体板块热度”

目前仍有不少广佛候鸟群体在广州和佛山之间犹豫不决，对于广州楼市来说，佛山楼市新政会分流哪些板块的购房者？业内人士认为，与佛山接壤的广州市白云区和番禺区是受影响较大的板块。“（佛山楼市新政）对白云区金沙洲板块影响较大，该板块将广佛连成一体，而且价差不大，算是佛山多个板块中广州买家较多的板块，买家中有两三成为广州买家。其次是佛山核心区的千灯湖板块，会分流一些广州西部的客户；再次是佛山北滘陈村板块，与广州南站相距较近，但目前此板块的广州买家仅占5%至10%。”邓浩志指出，选择广州还是佛山的商品房需要综合考虑。“对于一些在广州工作但未能落户、又有子女上学需求的买家来说，佛山的‘购房落户’政策更为友好；但如果没有太大的落户迫切性，目前佛山核心区例如千灯湖板块的新房由于户型较大，总价也较高，非核心区则去化周期较长，市场热度分化明显，不太适合；同时也需考虑通勤时间。”他说。

新快报记者留意到，佛山千灯湖板块目前大部分全新高端项目单价多为4万元+/㎡，但整体均价与去年相比则有所波动。据克而瑞广佛监测，2024年3月千灯湖商品住宅成交均价为28070元/㎡，同比去年下跌27%；平洲和三山板块则同比下跌23%。截至2024年4月底，佛山的45个板块中，有六成的去化周期在两年以上。其中大沥板块、平洲板块、北滘板块、陈村板块、里水板块、容桂板块、伦教板块、佛山西站板块属于新增供应多、流速慢的板块。

■新快报记者 何璐诗