这是前奏，楼市的王炸还在路上~

一觉醒来，发现铺天盖地的“王炸”、”大消息“，看到这些字眼，我以为自己后知后觉错过什么大新闻呢！

结果打开一看：政府下场收购房子！

我看着这消息就很困惑：就这？也算大新闻？

我不知道此刻看我文章的伙伴是什么时候开始关注我的，但如果是老朋友应该很清楚：

在2023年年末，央行给地方城市批复总金额1000亿元的住房租赁团体购房贷的时候，我就告诉大家，国资下场收购商品房是必然！

尤其是430大会明确消化存量房和优化增量住房的定调明确之后，我也告诉大家，我们要重演2015年的去库存运动了.

怎么重演？四个步骤！

1、货币配合；2、城中村改造；3、团购做租赁保障房；4、减少新增供地；

而购买商品房做保障房，只不过是“按部就班”的既定动作而已！所以，真不是什么突然出现的大新闻！

只不过，这次杭州收购商品房动静比较大，不像之前的重庆、青岛、郑州悄咪咪的，最关键的是：路透社的小作文加持了一波热度

一下子，就好像炸裂的大新闻一样！

我告诉大家，杭州仅仅是开始，未来会有更多的城市加入的“收购商品房做保障房的队伍中”。

今天的文章就围绕 杭州临安区政府拟收购商品房用作公租房，和大家说说”是什么“、”为什么“

01

5月14日杭州市临安区住房和城乡建设局发布公告：

[在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，本次收购房源面积原则不超过10000平方米，现房或一年内具备交付条件的期房]。

[房源以整幢作为基本收购单位，单套建筑面积不超过70平方米。]

杭州 这个方案很有意思，我把内容拆解开，和大家说说！

首先，量很小！

别看这新闻的热度很高，可真相就是：收购的量很小！

杭州临安区提出的目标，原则上收过不超过10000㎡，1万平米按照其要求的70㎡每套来推算，大概就是142套房子！

142套，就这体量还敢说王炸，真是搞笑！

要知道，杭州楼市属于极度分化的市场，这主城四区（上城区、西湖区、拱墅区、滨江区）住宅显性库存只有3644套，按照2023年四区成交速度，去化周期仅为1.6个月！

说白了，这四个区域没压力！

而真正有压力的临安区库存去化周期已经超过18个月警戒线了！

其次，“信号意义”大于实质意义！

为什么大于实质意义？

因为这142套房子太少了，说破大天也不会影响什么供求关系！

什么是信号意义！

就是国资可以下场，可以“ 以非市场化的方式消化库存 ”从而改变供需关系！

我认为，杭州临安的142套和郑州以旧换新的5000套，本质上都一样，都是试点，未来能否行程“全面、一致”的行动是关键！

所以，这件事的信号意义，远大于这142套房本身！

所以，我要提醒大家，杭州临安收购这142套，绝不仅仅是142套房子本身的影响，而是要向市场传导信号：爸爸，来托底了！

所以，杭州临安收购商品房做公租房的消息落地，地产股就在这个消息的刺激下大涨了~

这就是我说的，信号意义大于事件本身！

在之前，房地产新模式数次被高层提及，但一直没有“房地产新模式”的官方解释。

后来保障房大行其道后，共性的观点是：房地产新模式=房地产双轨制，也就是保障房+商品房。

但杭州和郑州这个事情出来后，我认为双轨制的表达或许不够准确，更准确的表达应该是：双屋制。

即公屋+私屋

公屋，包括城中村改造的租赁保障房+地方城市和房企联合开发卖给国家的租赁保障房+收购的商品房，统统都是公屋。

私屋，包括过去20年开发的商品房+新产品。

也正因为如此，国资购买商品房消化库存的 “非市场化的 方式”长期看，走向应该是：“收储平台”。

在今 年初的时候，我也告诉大家，一定会建立收储平台的。

为什么一定要建立“收购商品房的收储平台”？

因为从杭州临安1万平米的试点，到全面解决7.5亿㎡库存需要机制！

也就是钱从哪里来，房子收来如何管理，如何进行统筹！

中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《

02

那么，钱从哪里来？

提起钱，我给大家选一笔账。

按照全国平均库存去化周期22个月的情况看，7.5亿㎡要将至4亿㎡以下，那么大概要收购3.5亿㎡！

如果按照7折收购这3.5亿㎡，那么就是3.5亿㎡乘以1万元/平方米全国均价，再乘以0.7，那么大概需要2.4万亿！

来 ，在看看 央行口袋里的钱！

——央行的17项目货币工具，还有7项3.85万亿可用。 其中，与地产强相关的PSL余额达到3.25万亿为最多。

所以，从不要问建立收储平台之后，这钱到底是央行给，还是地方出的傻问题，因为地方只有债，地方的钱就是地方的债，所以最后都是央行给钱！

当然，如果是按照超长期特别国债的方向讨论，那么之前的2万亿肯定是不够的，需要再发1万亿！

但不管举措如何， 答案都只有一个：央妈给！

至于怎么给，是 用地方城市未来的税收，还是房子未来的租金收益，还是 超长低息贷款都不是重大，重点就是央妈给。

唯一的问题：央行怎么把这条路走通，用合理方式把钱给到！

钱的解决了，那么就剩下一个问题了：收购的房子怎么办？

大家看一组数据图就明白了！

深圳七普统计的人口量是1760万人口，商品房189万套，绝大多少的人都租住在城中村、军产房、宿舍中！

其中，城中村占比51%。

而深圳公布的城市更新计划要拆建40%的城中村！

所以，收购的房子怎么办？

一方面通过城中村改造挤压人口外溢，一方面将公租房租赁给新市民！

大家要明白，虽然我用深圳举例，但这却不是个例，而是中国未来10年城市化运动的缩影，也是收购3.5亿㎡商品房做保障房的底气！

所以，租金必涨！

为什么必涨？

因为利息是货币的租金，而货币在房地产出租市场中就像一个“水”容器，要决定容积的租金，需要包括货币的储藏需求+债务需求+加交易性需求！

我知道，这句话很抽象，就简单粗暴的概括一下：就是长久看，租金要能覆盖“收储借钱的利息”+这笔钱的机会成本+资本化运转

是的，这些公租房的租金收益可以“打包”成投资产品的，进行资本化运作的！

从现在的情况看，杭州也好，之前的郑州也罢，都是试点，对当前的行情而言利好，但无法解决问题，所以不算王炸！

真正意义上的王炸，是真的有类似收储平台这样的机制落地！

关于租金，推荐看文章《 》

03

最后和大家简单说说吧。

（1）现在和未来！

杭州也好，郑州也罢，都是只能算前奏！ 所以，让子弹飞一会！

客观的说，目前的数据、经济基本面、房地产库存量来看，中国楼市短期内不具备全面暴涨的基础。

打个比喻，或许不恰当但能更好地说明问题。

中国楼市必将迎来一轮上涨就像是目标，是“爸爸”无形之手的目标、是金融政策调控的目标、是经济活跃度的目标。

而我们现在正站在100米跑道上，在各种救市政策刺激之下，我们终将到达目标设立的终点，但我们现在和未来6个月之内都不具备快速到达目标的条件。

可6个月之后呢？

看货币力度和收储力度！不过自住客真的不用再扛着了，抗啥？博弈双方压根就不是一个量级的！

不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，该怎么理解按揭这种负债行为呢，推荐看文章《》

（2）不出三年，会有一波涨工资，各位鼓掌吧；

我明确地告诉大家，中国重点城市房子涨回来不是最终的结果，最终的结果是廉价的一切都会消失不见。

要不然，这购买商品房的贷款，未来N多亿的团购商品房贷款利息，怎么办啊？

当然，降低利率也可以，可利率跟着汇率呢，也不是想降就降的。

只有租金，想涨就能涨~

关于租金，推荐看文章《》

（3）一箭三雕

回归前文的问题：一箭三雕的三雕，是哪三雕？

第一个：通过公租房（保障房）解决中低收入人群的居住难问题；

第二个：解决地方城市楼市库存问题，重构地方城市供求关系，也就是开启中国第二轮去库存运动；

第三个：让房企拿到钱，还了银行的债，解决银行坏账问题，顺便缩短这轮债务周期，

与此同时，给房企产业链的相关企业付款，这钱不就流动起来了吗。。

该怎么形容这种天才政策呢？

我想大概就是牧羊人的智慧吧

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

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