2020年，买城市之光的业主，竟然亏了？

今天，在写文章之前，二娃想问大家一个问题：

你们觉得，2018年，以9500元/㎡的最高位价格，在四川一个四线城市（内江）买一套房亏得多？还是2020年，在广州万科城市之光开盘时，以5万/㎡买入的人亏得多？

我猜，绝大多数的人都会选择前者吧？

因为，目前市场上几乎所有自媒体、大V都在传达同一个观点：“买房还是要选择一线城市的核心资产，不要去买三四线城市的房子，因为，它们除了自住，毫无价值！”。

可事实真的如此吗？

三四线城市的房子，真的就不如一线城市的房子吗？真的就毫无价值吗？

emm，最近呀，二娃刚刚回了老家（四川）一趟，我发现，事实和我们想象的还是有很大差别的。

不信，下面就以我朋友@老王的例子来说说吧！

2020年，5.1万/㎡捡漏，上车城市之光

老王，广州本地人，同时也是一位四川内江女婿。2年前，他来参加过我的粉丝见面会，然后跟我说：“二娃，我老婆和你是老乡，也是四川内江的”因而被我记住了。

后来，我们加了微信，经常闲聊。一时间一久，自然就成了朋友。偶尔，我还带我娃去他家，和他儿子玩。

而据我所知，老王买入城市之光，是在2020年12月23日。

为什么我会记得这么清楚呢？

那是因为，2020年10月24日万科城市之光首次开盘时，异常火爆，不是一般人根本抢不到。

很明显，老王只是一般人，所以并没抢到。

他之所以能上车，完全是运气！因为2020年12月23日，万科城市之光强制清退一波“条件不符合，付款不及时，名额要等的客户”，所以，放出来了6套房源。

他呢，就选择了下面一套，上了车！

曾经，性价比超高！现在也被卷下来了

其实，同户型，同楼层，城光首开的时候价格大概在4.4-4.5万/㎡左右。但老王因为是后面捡漏别人退出来的，所以贵了不少，5.1万/㎡买入的。

但放在2020年来说，这个价格还是香得很！

因为当时，整个市场是最疯狂的时候。老黄埔二手房南向三房普遍去到5-6万/㎡。像中鼎君合名城、黄埔花园、保利学府里都是5万+成交，隔壁万科金色悦府，在2021年的时候甚至卖出过6.2万/㎡的单价。

所以，当时5.1万/㎡买入万科城市之光F区的新房，相当于一二手倒挂，性价比还是杠杠滴。

只不过，2022年开始，市场就完全变了。最近2-3年，卷天卷地卷价格，老黄埔房价一落千丈。之前涨多少，现在全都吐出来了，甚至把苦胆水都吐出来了！

比如，最高卖过6万+的金碧世纪花园，现在3字头成交；

成交过好几套6万+的保利学府里，现在普遍4字头；

最高成交过6.29万/㎡的万科金色悦府，最近刚成交一套，低至3.9万/㎡；

最高成交过5.9万/㎡的中鼎君合名城，现在普遍3字头；

这么一对比，原本性价比超高的城市之光，一转眼，却变成最贵的那个了！

特别是保利图书馆项目（保利招商华发中央公馆）接下来的定价，对城光来说，影响极大。如果开盘价格很便宜，那城光二手房的价格真的会被拉下来，让业主由盈转亏！

那么，你们猜猜中央公馆会卖多少钱呢？

嗯，这个项目呀，二娃有了解一些内幕行情。感兴趣的朋友，想买的朋友，可以加我微信聊一聊。

2018年，9500元/㎡在内江高位买入

而在买入万科城市之光之前，老王2018年，其实还在四川内江高位入手了一套房。

他说，2018年是市场行情特别好的时候。他想着每年都要陪老婆回四川老家过年，倒不如在市区里面买一套房，回来就可以直接住在内江市区，而不是回乡下，这样多方便，多好啊。

即便一年也住不了几天，也可以作为资产投资嘛。

于是，他就在内江万达广场背后的邦泰买了一套二手房。当时入手价9000多，算上税费啥的，总价是60万！建面为63平米（两房）。算下来呢，单价正好9500元/㎡！

呐~这就是他买的邦泰小区实景照！

◆ 图片由老王提供

有一说一，这个小区，园林，风格，物业管理，各方面还真不错，比广州很多4-5万/㎡的小区更有档次。

但作为一个内江人，以我对内江房价的了解，我知道，9500元/㎡的价格，几乎就是整个内江最高位了。

万科城市之光和内江的邦泰，谁亏得多？

那么，一个是广州的网红神盘万科城市之光，一个是内江的扛把子邦泰铂仕公馆。到底谁更亏得多呢？

恕我直言，我认为，进入二手房市场后，可能城光会亏得更多！

我刚刚去查了一下，内江邦泰铂士公馆目前整体成交均价为6745元/㎡。和老王同户型的房源，最新成交的一套，单价为6309元/㎡！

不算税费什么的，相当于跌了9000-6300=2700元/㎡！跌幅为30%！

看起来很高对不对？但你们要这么想，他这套房子加上税费总价也就60万！亏完了，也才亏60万啊！更何况，亏不完！

但城市之光F区，93㎡南向低楼层，在进入二手房市场的时候，未必能5.1万/㎡成交啊！按照4.8万/㎡来算，那也得亏3000元/㎡×93=27.9万啊！

邦泰租金回报率，碾压城市之光

如果按照租金回报率来看的话，邦泰的优势就更加明显了。

目前，老王这套房子长租给了一对年轻人，租金1700元/月。那么，一年就是20400元！

年租金回报率就等于：20400÷600000=3.4%！

仅需29.4年，就能收回成本！比把钱存在银行还更强。

但城市之光呢？

同户型，目前小区租金5000元/月。那么，一年就是60000元。

年租金回报率等于：60000÷4740000=1.26%！

需要79年，才能收回成本！

但，住宅产权才70年啊！！！！！！

所以，聊到这件事的时候，他跟我说：没想到，2020年买的城市之光，现在看起来都要亏！现在有一点后悔！

对此，大家怎么看呢？