消化存量房产 多地楼市优化“大招”频出

中国商报（记者 王彤旭）5月15日，合肥市发布《关于进一步调整优化房地产政策的通知》，从实施购房补贴、支持“卖旧买新”、动态调整新发放首套住房贷款利率等方面提出一系列优化举措。

合肥市房地产政策的“上新”，是近期各地优化房地产政策的缩影。取消限购、放宽落户限制、支持住房“以旧换新”、下调首套房房贷利率、收购存量住房用作保障性住房……各地楼市优化“大招”频出。

业内人士预计，一系列的楼市优化举措将提振楼市信心，后续会有更多城市跟进。

市民在一处商品住宅楼盘售楼处观看沙盘。（图片由CNSPHOTO提供）

多地取消房贷利率下限

合肥市此次新政明确，在新建商品住宅销售价格符合新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整条件时，及时按程序取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

“其含义是，后续若房地产市场有压力，房贷利率会取消下限，进入银行自己定价格的阶段。从总体上看，房贷利率持续步入低水平，是此类城市后续的趋势。”易居研究院研究总监严跃进对中国商报记者表示。

5月7日，河北唐山市、秦皇岛市、廊坊市三地“官宣”阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

政策调整后，上述三地均已有银行跟进下调首套房贷利率。据悉，此前三地执行的首套房贷利率下限为“LPR（贷款市场报价利率）-50BP（基点）”（即3.45%），目前最低利率均已降至3.35%。

自5月16日起，南京首套住房商业性个人住房贷款利率下限也由“LPR-30BP”调整为“LPR-50BP”，最低利率降至3.45%，这是南京市首套房贷利率自1月调整为3.65%后的再次下调。

在优化个人住房贷款首套房认定标准方面，合肥市明确，在合肥市范围内新购买住房，只核查购房家庭所购房屋所在县（市、区）、开发区的住房情况，无住房的，办理个人住房贷款时可按首套住房认定。

杭州市多家银行也确认，符合条件的存量二套房贷款利率可调整为首套房利率。二套利率转首套，是基于杭州房地产“5·9新政”后放宽首套房认定的实际应用。“5·9新政”规定：购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。

“此类政策可以总结为‘只核查购房区域的房子’。其对于购房者后续普遍可以按首套标准购房具有积极作用，在很大程度上促进了首付比例和房贷利率的下调。目前有一些城市也在积极推广首套房的认定标准，是后续的一个政策风向。”严跃进说。

中国房地产数据研究院院长陈晟对记者表示，鼓励消费者购房，不仅要在解除限制性措施上下功夫，还要从购买层面给予实质性帮助，如降低房贷利率水平，直接减少还贷支出和购房成本，让消费者获得更多实惠，这也是近期各地促进楼市消费的一种常态化举措。

“以旧换新”新招频出

合肥市指出，将指导行业协会探索建立新房与二手房便捷换购通道，帮助购房群众“以旧换新”，引导经纪机构降低居间服务费率；鼓励合房租赁公司等国有企业，根据需要，按照市场化原则，收购有“卖旧买新”需求家庭的二手住房（安置房），用于市场化租赁住房、保障性租赁住房、丰富房票房源超市等。

严跃进表示，合肥市把二手房的范围放大，包括了安置房。此类安置房过去多被很多地方忽视，合肥重新定义了此类二手房的概念，说明其关注到了一些安置房业主改善型的住房需求，有助于全面推进“卖旧买新”工作的开展。在二手房消化方面，其提及三种类型，即市场化租赁住房、保租房和房票房源超市。其中，房票房源超市中纳入二手房范围具有创新性。过去很多地方房票只可以用来购置新房，但是现在也可以买二手房，这就有助于促进二手房更加系统地盘活。当前全国各地对于二手房的消化工作确实已经有了非常系统和内容丰富的模式。

目前，多地进入住房“以旧换新”时代，且政策力度在不断加大。据中指研究院监测数据，截至今年5月13日，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”。

具体来看，各地住房“以旧换新”实践主要可以分为三种模式：一是中介帮卖旧房模式，这是最常见的“以旧换新”方式；二是收购模式，国企或房企直接收购旧房，旧房款项用于购买指定的楼盘新房，收购的旧房则可用于保障性住房、人才公寓等；三是补贴模式，主要是对出售自有住房并购买新房的居民给予一定的购房补贴。

从执行效果来看，“换购模式”正在被积极推广，实施范围也在进一步扩大。

以最早推出“换购模式”的郑州市为例，在今年4月26日举行的新闻通气会上，郑州城发安居公司执行董事兼总经理于通表示：“截至目前，共接听群众来电413个，现场接待群众来访38人次，网络报名申请368个。经初审，符合收购条件的房源194套，共有27套房源客户确认换房意向。 ”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，截至目前，从披露的数据看，各个城市“以旧换新”意向登记、有效登记、完成新房意向认购数量都较令人满意，这说明二手房“以旧换新”的潜力较大。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，当前，不少地方国资平台可用资金有限，难以大规模收购二手房，且收购的存量房较零散，为后续管理增加了难度，“收旧换新”模式的推行需要国家更多资金支持。

“当前各地的‘以旧换新’和‘收旧换新’政策仍有一定的优化空间。比如，简化或合并多个流程、减少购房者时间成本、增加可选择项目范围、建立房源库等，建议各地要在新的政策基调下，加快落实相关协同政策。”陈文静说。

落实消化存量房产

今年4月30日召开的中共中央政治局会议明确指出，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

当前，各地正在积极统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

以合肥市新政为例，在盘活存量房产方面，优化调整企业自持商办比例政策。支持竞自持租赁住房整体转让。支持企业购置办公用房，对总部企业在合肥市新购办公用房的，按照合肥市支持总部经济发展若干政策的相关规定给予补助。优化车位（库）与住宅同步销售政策、车位（库）增购政策。

在严跃进看来，合肥市新政比较系统地对存量房产的盘活做了分析，包括自持商办比例调整、竞自持租赁住房转让、办公用房购置、停车位销售等，对其他城市具有启发作用。

在一系列政策支持下，多地房地产市场的活跃度、成交量等指标进一步转暖。接下来，各地楼市政策将在哪方面重点发力？

严跃进认为，各地会在消化存量房产和优化增量住房方面积极落实相关政策内容。

“此类政策系统性很强，各地全方位推进，有助于后续房地产交易市场的进一步活跃，尤其是和限购取消结合起来，可以发挥非常积极的组合拳效应。所以，基本上可以预判，今年5月至6月全国将迎来一波较好的去库存态势。”严跃进说。