2024年，楼市将迎首个贬值潮？懂行人预料明年可能超出想象！

实话说，目前我国的房价已经达到了非常高的水平，尤其是对于那些刚步入社会的年轻人而言，若没有家庭的经济支持，他们甚至可能连首付都难以承担。根据国家统计局的数据，到2020年底，全国的平均房价已高达9860元/平方米。在众多的一线和二线城市中，例如北京、深圳、上海、杭州和苏州等，房价通常在几万元一平方米，不少地区的房价低于30000元/平方米的房源已经很少，而超过50000元/平方米的房源则屡见不鲜。显然，现在购房往往需要投入几百上千万元，这已成为一个普遍现象。

然而，随着房地产市场基础面的转变，高房价的现象可能难以持续。特别是在2021年下半年，房市已显现出明显的降温迹象。诸葛找房研究中心的数据表明，在2022年元旦期间，十个重点城市的新房成交量仅为1699套，与2021年12月相比下降了60.12%，与去年元旦相比则降低了56.9%。从过去五年的元旦假期成交数据来看，这些城市的新房成交量先升后降，2018年开始连续三年上升，2020年元旦期间的成交量甚至突破了5000套，创下近五年的高点。之后，元旦假期的新房成交量开始逐年下降，在2022年的元旦期间降至2000套左右，创下近五年的最低纪录。

值得注意的是，根据房价行情网的数据，2021年，全国有163个城市的房价出现了下跌，百强城市的按揭购房成本也降至55.6万元，比2020年减少了3.5万元。

那么，引起房价开始降温的楼市基本面究竟发生了哪些变化呢？主要有三个方面：住房需求、土地市场和政策变动。

首先是住房需求方面。根据中国人民银行的数据，截至2019年末，我国城镇居民的住房拥有率已达96%，户均拥有1.5套房产，其中拥有两套及以上住房的家庭占比超过了40%。这表明大多数城镇家庭已经拥有足够的住房。同时，近年来新生儿出生率的持续下降和人口老龄化问题日渐严重，再加上城镇化进程的减缓，毫无疑问，住房需求的减少已是不争的事实，换言之，市场上愿意购房的人数在减少。

接着是土地市场的变化。据中指研究院数据显示，截至2021年10月17日，第二轮土地集中供应中共挂牌822宗地块，其中流拍266宗，流拍率高达32.4%。即使是北京、杭州、广州这样传统的热门土拍市场，流拍率也超过了50%。此外，

2021年1至9月间，全国300城的住宅用地平均溢价率仅为14.8%，比去年同期下降了1.3个百分点。到了2021年9月，平均溢价率进一步降至4.1%，比去年同期下降了10.8个百分点，甚至长沙、重庆等城市出现了多宗土地以底价成交的情况，溢价率为零。专家认为，2021年土地市场的冷却为未来两到三年的房价下降埋下了伏笔。

最后是政策的调整。众所周知，在2020年8月底，央行和银保监会等房地产主管部门为部分房企设立了“三道红线”，要求房企降低负债和去杠杆。到了2021年，“三道红线”的试点范围进一步扩大，要求所有房企在2023年6月30日前实现降档达标。这意味着，2022年将成为房企达标的关键年，为了实现降档达标，房企可能会增加以价换量的操作，频繁进行打折促销，力度也可能更大。业内人士预测，在这样的背景下，明年的楼市可能会出现意想不到的变化。

考虑到住房需求、土地市场以及政策等楼市基本面的变化，2022年房价继续上涨的基础已经不复存在。业内人士认为，2022年楼市可能迎来“首个贬值潮”。尽管这种说法可能有些夸张，但它基本符合当前的房市状况。即便2022年不会出现大幅贬值，房价的降温似乎已成必然。对此，你有何看法？