监管资金未拨付、装修半停工状态？业主质疑奥园万江项目月底能否交付

江小亭/发自东莞

按照合同约定，5月底是万江奥园翡翠澜湾的交付日期，但从目前的施工进度来看，不少业主对于项目能否如期交付以及最终的交付品质表现出担忧，问政平台上，相关留言不断。

奥园翡翠澜湾实拍图

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月底收楼，目前多区未完工

“满怀希望准备在购房合同约定的2024年5月31日去收楼，没想到就在‘五一’去现场看进度的时候，真得是犹如晴天霹雳，楼盘的工程进度严重滞后，别说5月了，12月都交不了房”近日一位自称是奥园翡翠澜湾的业主在问政平台上喊话到。

类似的担忧及投诉不止一位。

图源:阳光网

事实上，自奥园出险以来，事关旗下万江项目能否如期交付的担忧便一直萦绕业主，如今随着约定的交付日期临近，面对仍未达到交付标准的楼盘现状，业主们难掩焦虑。

从项目现状看，目前楼栋主体工程已完工，进入公区及室内装修阶段。不过就公区现状来看，要赶在月底前交付，工程量并不小。

实拍图

按项目方消息，工程一直在进行中，就中房君近日现场实看，也看到有工人进场施工。

参考奥园翡翠澜湾官方微信公众号每月更新的工程进度，截至4月底，各住宅楼栋主体及公区精装已基本完成，现阶段重点集中在室内装修、园林及地下室的施工中。

其中通过与项目3月底公示的工程进度对比，各区域施工实际均有在推进，不过整体进度或较慢。

如以3号住宅楼为例，截至4月底，工程进度提到的室内装修部分，包括已完成的室内找平、室内试电、木工基层、天花封板、卫生间回填、卧室窗台石、墙面腻子等，事实上早于3月底，几乎都已完成了2/3-29F；另外相较3月底仅3F做好的墙砖、地砖，一个月后，墙砖新增完成29-28F，地砖新增完成29-22F。

园林绿化部分，相较3月底，4月底推进工程主要为综合管线施工从70%到全部完工，消防道路硬化从约90%到全部完工，绿化种植面积从50%上升至75%，小区围墙完成从70%到90%等。

对于项目的工程进度，有业主不乏用“半停工状态”来形容。

不过即便能如期交付，品质能不能保证也是包括奥园翡翠澜湾在内出险房企项目普遍面临的一个问题，对此奥园翡翠澜湾的业主们亦难掩担忧。

事实上，施工过程中事关“偷工减料”的投诉已出现，对此，万江街道住房和城乡建设局也回复提到将要求施工单位严格按照施工规范控制好质量，对不达标的情况重新整改，同时要求开发商加强巡查过程施工质量巡查，确保交付品质。

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与光大银行存在债务纠纷

开发商被纳入被执行人名单

针对项目的施工进程慢可能无法如期交付，根据多位业主表述，原因或在于楼盘监管账户所属单位光大银行的与奥园存在债务纠纷，而未按规定划拨款项支持项目持续建设，导致目前项目精装、园林、电力、验收等都无法如期完成。

“奥园翡翠澜湾项目的预售资金监管账户现有余额超过3亿元，足够完成项目，但光大银行以胜新物业（奥园集团孙公司）提供的发票用途不详等为由拒绝拨付”一位业主进一步表示道。

值得注意的是，据法院公开信息显示，奥园翡翠澜湾项目开发商胜新物业及背后控股主体奥园集团，与中国光大银行股份有限公司东莞分行之间因金融借款合同纠纷存在司法诉讼，项目关联公司也已被法院纳入被执行人名单。

目前两个执行案件合计执行标的金额去到6.64亿元。

图源：天眼查

在业主看来，因开发商与银行方面存在借款纠纷，出于维护自身债权，要求胜新物业履行还款责任无可厚非，但不应该借此拖延拨付预售资金。

针对部分业主的质疑，银行方面暂未有明确公开回应。

“现在保交楼政策高压，银监会与住建局等会监督银行对于楼盘的预售资金监管账户的划拨或使用情况，银行原则上应不能不配合开发商的合法划拨项目监管资金行为。如果被投诉到银监会，银行可能会被处罚，估计不敢乱来。”广东合邦律师事务所杨登基律师对此表示到。

对于项目的工程款申请拨付问题，万江街道方面也给出了明确回应，提到万江街道住建局、东莞市住建局均已收到奥园翡翠澜湾项目提交的监管账户拨付工程款申请，并已批复同意，但发展商与光大银行未按规定执行，未及时拨付；

同时，官方同步强调，接下来将继续督促开发商和施工单位加快施工进度，确保月底前完成交楼。

03

期间一直寻求“合伙人”

于东莞市场，城市更新一直是奥园进军的主力方向，其旧改版图也深入全市多个镇街。

据不完全统计，奥园在莞累计获取前期服务商项目至少去到14个以上，分布于万江、南城、清溪、长安、桥头等各大镇街，为早前东莞获取更新单元面积最大开发商之一。

面对铺开的大摊子，一方面是城市更新项目本身相对较漫长的开发周期，另一方面，又是随之而来的集团出险风波。

横向来看，2020年~2021年可谓奥园于莞疯狂扩张时期，但时间来到2022年1月，随着中国奥园发布的一则“内幕消息”，提到经审慎考虑流动性状况，公司将不会按时偿还于1月到期的美元优先票据本金及最后一期利息；同时，在30天宽限期届满后，也将不会支付于2023年6月及2024年6月到期的两笔美元优先票据项下的最新一期利息。

企业深陷债务困境，这也导致了奥园在莞项目中，最终转变出成果的屈指可数。

截至目前，除万江的奥园翡翠澜湾，成功入市的仅有更早开发的塘厦奥园观澜誉峰以及集团东莞首秀樟木头奥园城市天地（奥园商业地产集团）。

此外也有个别项目有取得一定进程，但最终无奈停滞。

包括位于石排的奥园翡翠松湖（奥园誉松湖）项目曾于2022年10月正式开放营销中心，部分楼体出地面也有十余层，不过最终没有等来开盘面市，目前处停工状态；位于万江石美社区的奥园翡翠澜庭，也早于2021年10月完成投资备案，但后续亦无进一步动作。

值得一提的是，面对到期的美元债兑付，提前自爆“无力偿还”的奥园，也于“内幕消息”中同步提到将积极物色机会释放现有城市更新项目价值。

同年开始，聚焦东莞，包括在售的万江奥园翡翠澜湾，便开始了积极寻求“合伙人”，其中因项目本身区位条件尚可，据知情人士透露，过程中不乏有几家企业介入沟通，但考虑到项目还有一栋商办公寓货量，以及商办市场的更难去化现状，最终不了了之。

实拍图

值得一提的是，抛开开发商问题，聚焦奥园翡翠澜湾项目本身，无论是占位位置还是配套都享有一定优势，如项目距离在建中的R1线汽车总站站点步行仅约500米，同时对面即是万江中学，距离大型商圈配套华南mall也不过约2公里。

“对于意向该区域的购房者，如认为价格方面合适，可以等到后续项目顺利交楼后再考虑入手”片区有房地产机构中介人士不乏建议到。

根据“莞e认购”查询显示，目前奥园翡翠澜湾仍有66套显示待销售状态，折后均价2.8万元~3万元/平方米。