学徒行记 | 走进城开·莘社区 探索微观都市保租房商业逻辑

观点网 四月的上海，芳菲渐浓，公园、河滨、社区花园乃至街头巷尾早已染上丝丝春意。

正如当前的住房租赁行业，在政策全面支持与资本热度加码下，吹来阵阵暖风。

2024年以来，住房租赁行业接收到了来自四面八方的积极信号，融资端再度放松、公募REITs继续扩容、行业盈利性稳步增强……

这个市场蕴含着前所未有的机遇和挑战。

在此之下，如何打造高配置的产品，如何提供高品质的服务，如何创新运营模式，如何实现青年人对美好生活的向往，成为各家企业迈步新台阶的必考题。

作为上海市第一批保障性租赁住房试点项目，城开·莘社区是行业值得学习的对象。

4月25日，观点企业课堂携手来自全国的行业嘉宾，走进城开?莘社区，共同探索筑造微观都市社区的商业逻辑。

微观社区法则

“最近我走到社区里面，感受会跟一年前或两年前的四月天有非常大的差异。”上实城开事业一部常务副总裁袁轶婷告诉我们，她觉得社区树木长的郁郁葱葱、鸟儿在唱歌，花儿也在微笑，还有宠物会对你撒娇。

正是在这样最好的四月天，观点企业课堂嘉宾学员们与瓴寓国际高层、城开·莘社区负责人来到了这个位于上海闽行区的保租房项目。

据了解，城开·莘社区位于上海市闵行区莘庄商务区，是上海市第一批保障性租赁住房试点项目，也是闵行区首批获得人才公寓认证的住宅小区。

项目由闵行区莘庄镇和上实城开集团共同开发建设，由瓴寓国际提供运营管理服务，总建筑面积约18.6万平方米，含6栋住宅楼、3栋配套设施，是一个集“运动、社交、文化、萌宠”四大标签的活力社区。

按照规划的动线，观点企业课堂一行人参观了住宅楼布局，了解了房源及户型规划。据介绍称，目前城开·莘社区共规划6栋住宅楼，提供超过2500套高品质的精装租赁公寓，房型丰富多样，包括一室户、一室一厅及两室一厅，且建筑面积从28-80平方米不等。

参观过程当中，有嘉宾发现，无论是大户型项目或是小户型项目，城开·莘社区在设计过程中均保留看大面积的南向开窗及独立阳台。

“我们希望保租房不是缩小面积的普通住宅，其实是一个青年人的活动空间。”工作人员介绍：“让阳光可以直接洒进屋内，年轻人可以有一个更好的、更愉悦的心情迎接崭新的每一天。”

沿着规划的动线，一行人来到了东南角开放式步行街，这里规划了约1万平方米的商业中心，为居民提供便利生活服务的同时，还能与莘庄商务中心形成功能上的链接，实现城市空间与居住社区的软过渡。

穿过商业中心，来到了社区游泳池、篮球馆、羽毛球馆、足球场……

即便是在工作日的下午，运动空间仍有不少跑步的人群，场馆内也聚集着三三两两打球的人群，不远处的社区的花园、草坪，有不少晒太阳、逗宠物的年轻人。

在上海这样一个快节奏城市中，我们亦有幸看到了城开·莘社区的静谧与美好。

不仅如此，项目配备了专门的宠物公寓楼，设立了宠物游乐场，为宠物爱好者和宠物之间的互动和交流提供了更多选择。

“我们希望通过这些空间以及相应的内容运营，能够跟年轻人建立一些关联，通过这些关联打造年轻人的生态氛围圈，给他们提供全新的生活方式。”

按照瓴寓国际项目负责人的介绍，除了硬件设施以外，城开·莘社区在软件方面也花费了大量功夫。

据了解，在日常生活当中，项目通过不断举办文化活动建立社区文化服务平台，希望通过这种方式增强年轻人的归属感和幸福感。

“希望每一个远离家乡的年轻人，在上海也能找到一个和谐温馨、有家的氛围的青年社区。”

社会、经济效益

一个多小时项目品鉴之后，观点企业课堂嘉宾与上实城开、瓴寓国际高层围坐一堂，共同探讨城开·莘社区这个微观都市社区的商业逻辑。

上实城开事业一部常务副总裁袁轶婷率先进行了致辞，对到场的嘉宾表示了热烈欢迎，同时对城开·莘社区的规划、设计及运营进行了详细介绍。

透过她的分享与讲解，嘉宾们见证了一个高配置产品从无到有的过程。

但并非简单粗暴的罗列，反而像一位多年未见的老友，将城开·莘社区诞生这些年的感悟与体会娓娓道来。

据了解，城开·莘社区于2019年7月开始建设，但接踵而来的便是三年疫情，期间项目还被临时征用为隔离用房，直至2022年8月才开业。

三年磨一剑，提及城开·莘社区设计理念、规划布局，袁轶婷表示：“能把年轻人吸引来，其实仅仅是我们的第一步。”

她强调，希望年轻人在社区里面住得稳，同时希望能够进一步理解新市民和青年人，能够满足这个群体的生活需求。

袁轶婷致辞结束之后，瓴寓国际副总裁、上海公司总经理王浩宇进行了话题分享，主题是“瓴寓在保障性租赁住房的探索”。

作为城开·莘社区的运营管理方，王浩宇的分享更多集中在项目运营层面。

他提到：“我们要实现租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好。在此之上，提炼出来两点核心的要素，一个是项目本身作为独立运营主体，要实现它的经济效益；另一个要时刻牢记我们是保障性租赁住房项目，要满足社会效益。”

简单来说，城开·莘社区不仅仅要考量的是社会效益，还要考量如何实现经济效益。

社会效益方面，王浩宇强调，城开·莘社区主要服务于莘庄商务区板块及周边一些企业，“目前已经阶段性达成了这个目标”。

经济效益方面，他列举了几项指标，其一，在项目爬坡期，城开·莘社区月均速度仍达到300套，单日成交突破600套。

其二，项目上市至今一年多时间，出租率基本维持在98%、99%。

其三，对比去年四月及今年四月的完整周期，到期客户续租率超过了75%。

对此，现场一众嘉宾点头称赞，这也足以看出城开·莘社区的运营效率及经营成果，同样可以体现瓴寓国际在社区运营方面的优势。

当然，除了数据的讲解，王浩宇亦毫不吝啬的分享了瓴寓国际的运营方式、标准及体系，这些看家本领同样让现场嘉宾会员受益匪浅。

他强调，瓴寓国际在运营过程中，主要通过一套比较科学的系统，来实现客户研究、产品匹配、安全管理、高效运营等一系列服务。

“同时基于我们精准的市场客户研究，优化了产品的品质，找准了客户的一个定价，做好营销和收益管理。”

具体来看，瓴寓国际在项目初期便提前介入到城开·莘社区的方案规划当中，从而达到优化集成产品品质的目的。

“项目建设过程中，我们其实就已经介入了，通过咨询的方式，结合我们大量的项目操盘经验，提出一些合理化的建议。”

此外，在软装过程中，瓴寓国际同样提供了大量的建议，并通共享了相应的物品部件供应链，有效降低成本的同时，提高了产品的展示效果和实用性。

在项目交付及运营阶段，王浩宇提到，“我们也给业主（上实城开集团及闵行区莘庄镇）提供了大量的共创建议，这也对运营过程中需要的场景提供了良好的基础。”

通过上实城开集团及闵行区莘庄镇对项目的打磨，以及瓴寓国际对项目的全渠道运营，在提升效率的同时，亦能实现降低成本、提振效益。

“我们认为，核心运营指标和服务指标都是超过预期的，也实现了最初的设想。营业部达成的共识就是：经济效益和社会效益的双丰收。”王浩宇表示。

长期打磨与完善

分享环节过后，进入了互动讨论环节。

观点机构老朋友世联行首席技术官黎振伟接过麦克风，发表了今天参观与游览的感悟，他表示，“城开·莘社区非常有代表性，值得学习”。

发言之后，他主持了现场嘉宾的互动与讨论。

实际上，2019年以来，中国房地产行业已然进入一个新阶段，但即便如此，行业的竞争仍旧激烈、集中度仍在加速提升，龙头企业的优势同样明显。

各家企业仍旧发力住宅开发的大背景下，上实城开集团与闵行区莘庄镇共同开发建设了这个大体量的保租房项目。

被问及做这一项目的初心，袁轶婷表示：“2018年、2019年的时候，住宅地产、商业地产还是当时的主流，团队当时正在做另一个住宅、商业开发项目，其实是兼职来做城开·莘社区这个项目。”

她告诉现场的嘉宾会员们，当时的想法就是给年轻人提供一个长期居所。

“其实没有想那么多，因为当时市场上也没有可以参考的样本，没有现成社区可以学习，我们是一点点跟年轻人共创和交流才摸索出来的。”同时，目前城开·莘社区所呈现的很多东西，不是一蹴而就的，是慢慢完善和去打磨的。

此外，作为一个保租房项目，一方面，城开·莘社区的租金及租金涨幅受到一定限制；另一方面，项目设有大量的公共空间，或在一定程度上影响坪效。

提及经济效益方面，王浩宇强调，城开·莘社区所服务的莘庄商业区，是智能化比较集中的社区，周边企业员工的素质、收入等会偏高一点。

“我们前期进行了调研，在定位过程中，明确房价不要超过这类企业员工收入的三分之一。”

除了项目打磨的初心、项目坪效、回报周期等，现场嘉宾接连抛出了自己感兴趣的问题，有的涉及产品概念，有的涉及全景社区，有的涉及空间规划，有的涉及运营理念……

窗外日光渐渐向西边靠拢，现场讨论意犹未尽。当企业课堂渐入尾声，嘉宾们仍旧三三两两聚集在一起，交谈经验、发表观点。