存量二套房贷款利率可转为首套！杭州多家银行已跟进执行新政

杭州对于首套房的认定标准全面放松。根据杭州“5.9新政”，“对于购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的情形，新购住房的按揭贷款可按首套住房认定”。

具体而言，在杭州市范围内购买住房，只核查购房家庭所购房屋所在区、县（市）的住房情况，在所购住房所在区、县（市）无住房的，办理个人住房贷款时可按首套住房认定。即购房者如在不同区各有一套房，其中按二套算的住房，就可以改成首套利率。

目前，包括建设银行、农业银行、招商银行等在内的杭州多家银行已跟进执行新政关于“放宽首套房认定”的规定。例如，5月15日，建设银行杭州余杭支行住房贷款业务部的工作人员向《华夏时报》记者强调，此次杭州新政房贷调整是针对新购住房的按揭贷款，目前杭州首套房贷利率为3.75%。

受访人士认为，杭州现行的信贷政策进入“史上最宽松阶段”，大大降低购房成本，有助释放购房需求。据悉，杭州新政落地近一周以来，已有触发社保排序的“红盘”横空出世。

二手房挂盘即享“首套”资格

5月9日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，提出科学编制住房发展规划、优化住宅用地供应、全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策、推动高品质住宅供应七条措施。

其中，新政规定，“对于购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的情形，新购住房的按揭贷款可按首套住房认定”，这给在同一个城区“卖旧买新”的购房者开了绿灯。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析称，只要在所有住房城区仅有一套住房且正在挂牌出售，就可认定首套。“这意味着绝大部分客户其实都可以变成首套客户，享受首套房的首付和按揭利息。”张大伟表示，”毫不夸张地说，杭州的信贷政策已经是历史最宽松，比2014—2016年不限购期间还要宽松。“

首套房意味着低首付、低利率。记者获悉，杭州现行首套房贷利率为3.75%。此前在杭州的限购区域（上城区、西湖区、拱墅区和滨江区）的二套房贷利率为4.25%，不限购区域的二套房贷利率则为4.15%。新政落地后，将在某区仅有的一套房挂牌，无论成交与否，再购房就可享受首套住房利率，即3.75%。

日前有报道称，购房者在杭州拥有符合“首套标准”的存量二套房，房贷利率可转为首套房利率，此政策已在银行端执行。5月15日，《华夏时报》记者以购房者身份随机选择了杭州部分银行进行咨询，均被告知“消息属实”。

农业银行杭州临平支行信贷部工作人员向《华夏时报》记者介绍说，根据杭州楼市新政，当前只要在一个区域仅有一套住房，即使在其他区有住房，也可在该区申请将二套房贷利率变更为首套贷款利率。“目前杭州首套房还是3.75%，没有下调。如果您有需要，可以带着相关材料到网点进一步咨询、办理。”

“如果在同一个区换房的话，你得先把手头的房子挂牌，再买才能算首套。”建设银行杭州余杭支行住房贷款业务部的工作人员询问了记者的房贷情况，强调此次杭州新政房贷调整是针对新购住房的按揭贷款。同时，该工作人员表示，杭州目前仍执行“首套房贷利率是LPR-20bp，二套房贷利率是LPR+20bp”的规定，首套房贷利率为3.75%。

招商银行杭州分行的工作人员也向记者表示，符合“首套标准”的二套房，且房贷利率是在2023年8月31日之前放款的，都可携相关材料前往柜台办理“二套转首套”业务。

记者看到，根据中国人民银行在2023年8月31日发布的《国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，"存量首套住房商业性个人住房贷款"，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

据悉，5月9日，杭州住保房管局综合办事大厅三楼设立了住房套数首套认定窗口，为市民提供线下咨询、档案查询服务。另外，支付宝和浙里办住房信息查询页面均上线了首套个人住房贷款专用功能，为市民提供便捷的线上服务。

置业需求短期内或有效释放

毫无疑问，降低房贷利率可以更好地降低购房者置业成本，降低其还款压力，有利于促进住房需求释放。以300万元商贷、30年期等额本息还款方式为例。“5.9”新政前，在四大限购区的二套房月还款14758元。新政之下，若认定为首套，月还款为13893元，总计可省下约31万元利息。

克而瑞数据显示，今年4月，杭州新房成交面积为31万平米，环比下降62%，同比下降75%；截至今年4月底，杭州新房库存701万平米，去化周期达到15.5个月。而在“历史最宽松”信贷政策、以及全面放开限购等重磅新规的合力之下，近期杭州不管是新房还是二手房，其咨询量、成交量等数据都明显上涨。

新政公布首日，就有中介称“咨询量翻了一倍”。杭州贝壳研究院数据显示，5月9日，杭州二手房新增挂牌房源增加了85%，新增客源增加了14%，咨询量增加了57%。到5月12日，二手房咨询量增加了34%，新增买卖房源量增加12%，中介带看量增加76%，下定量增加107%。当日，贝壳杭州站的下定量创下自2021年以来的最高单日下定量纪录。

同时，杭州市住房保障和房产管理局公布的数据显示，5月10日，杭州新建商品房成交179套；近一周，杭州新建商品房日均成交109套。5月10日单日成交数较近一周平均水平高出64.2%。

《华夏时报》记者看到，杭州新政落地近一周以来，已有多个新盘领证入市，包括钱江世纪城的热门楼盘朗云、石桥板块的溪映明月、笕桥板块的武珹云府等。而考虑到中介费等，不少购房者也将目光更多投向了新房项目。

据滨江集团溪映听庐项目置业顾问透露，限购放开以后，意向购房者增加非常明显，售楼处来访量增长了一倍多。而除本地客户外，近期该项目接待了不少来自义乌等地的外地客户；5月14日，绿城宸岸印月结束登记，首开141套房源，报名1818户，最终审核通过1008组客户，社保需118个月，成为杭州“5.9新政”后首个、也是2024年来杭州第4个触发社保排序的楼盘，大大提升了人们对于杭州楼市的信心。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，杭州拥有厚重的文化积淀、良好的产业支撑、蓬勃的创新活力，这对外地人购房置业有一定的吸引力。“虽晚于其他强二线城市，但力度却超过任何一个一线和二线城市。”其肯定表示，短期来看，杭州楼市新政的出台会提升房地产市场的流动性。

“杭州楼市4月以来成交量进一步下滑，政策面的支持有助于释放更多购房需求，加上5-6月又是各大房企冲刺半年度业绩的关键时期，因此预计这两个月成交量会有一波反弹，市场会出现一波向好行情。”镜鉴咨询创始人张宏伟称。

不过，张大伟谨慎指出，在利好政策的催化下，杭州新房市场会出现缓慢的温和复苏态势，但受限于供应规模和结构，成交规模难以实现大幅回升。而5月14日，杭州迎来新政后首场土拍，四宗低密宅地全部底价成交。受访人士直言，这也意味着，对于非核心板块，房企拿地的谨慎态度未改。