重点关注！新一轮房贷降息潮猛烈袭来，苏州很快也会跟进！

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今天是本月MLF的操作节点，没有意外，MLF利率并没有变化。

可以看到，今年除了五年期以上LPR在2月份下降了25BP外，政策利率始终保持中性，并没有预期中的大宽松。而从各城市房贷利率执行水平来看，利率下降主要是由市场调节。

无论MLF、LPR是否下降，新一轮房贷利率放松潮已经开启。

这一轮房贷利率放松潮，从4月初正式开启，而且力度很大。

首先，是众多城市开始批量取消首套房贷利率下限。

据不完全统计，目前全国范围内已经有约60个城市陆续取消了首套房贷利率下限。

当前LPR5年期以上的执行利率是3.95%，而首套房贷利率执行最低的城市（佛山）已经有银行可以做到3.15%。

按照这个政策风向，一旦取消下限，首套房贷执行利率大概率还要往下走。只要有一个城市开了更低的口子，其他城市大概率也会跟进。

其次，首套房认定标准大幅度放松。

首套房利率能够阶段性取消下限，但二套房的利率下限是不能取消的，央行规定的二套房利率下限就是LPR+20BP。按照当前LPR报价，也就是二套房利率下限是4.15%。

试想一下，如果该城市首套房利率是3.15%，二套房利率是4.15%，首套、二套之间的利率差就达到了100BP。

要知道，在上一轮市场顶峰的2021年中，首套和二套的利差，也少有城市能达到这个差值。

不患寡而患不均，这种利差导致的结果很直接，无非就是真正有改善需求的群体观望情绪加重。

于是，5月以来，我们又看到了一条房地产“创新型”政策。即唯一住房挂牌，新办理购房贷款就按首套计算。

这个政策先是由武汉提出，随后杭州也相继跟进。

而杭州在武汉的基础上又有所优化，除了唯一住房挂牌就算首套外，还提出了只核查购房家庭所购房屋所在区、县(市)的住房情况，在所购住房所在区县(市)无住房的，办理个人住房贷款时可按首套住房认定。

也就是说，假如你只在杭州西湖区有一套唯一住房，你在余杭区购买就算首套，而如果你在西湖区的房子办理了挂牌出售手续，在西湖区买也依然算首套。甚至，杭州对于当前符合条件转为首套的存量住房利率，都已经允许申请调整。

这两个城市的做法，名义上说是放宽首套房认贷标准，实际上就是进一步放宽了房贷利率降息通道，相信接下来也会有其他城市效仿。

此前分析师就说过，在各种政策工具中，信贷政策对于市场活跃度的促进作用是最有效的。即便当前政策效应正处于减弱状态，这种全方位降息，肯定会对短期市场活跃度提升起到实效。

房贷利率继续下降，是现阶段的大趋势。

但从现状来看，当前苏州房贷利率依然处在全省最高位，仅次于几个传统一线城市的利率水平。

截至目前，苏州商业贷款首套房贷利率为LPR-20BP，二套房贷利率为LPR+30BP。按照当前报价，即首套房贷利率为3.75%，二套房贷利率为4.25%。

对比周边城市，南京首套房贷利率从5月16日起执行3.45%，即LPR-50BP，常州首套房贷利率已经最低执行3.25%，这样一个利率差，确实是有点影响苏州购房群体的置业情绪的。

实际上，早在苏州全面放开限购的时候，分析师就曾在文章里说过，相比于全面取消限购，苏州更有力度的政策还应该是加强信贷支持。

怎么加强？分析师认为苏州还有这几方面的空间。

首先，肯定会降低首套房贷利率。

这一点毋庸赘述，结合省会南京等城市的动作和苏州的市场行情来看，苏州首套房贷利率肯定要降，而且大概率很快就会降。

其次，可以放宽首套房认定标准。

一方面，参考武汉、杭州等城市，首套房认定标准可以尝试新的方向。

另一方面，苏州商业贷款执行的是认房不认贷的标准，虽然此前放松了购买第三套房的贷款限制，但在苏州有三套房子肯定就不能贷款了。参考一些认贷不认房的城市，只要没有贷款，就能按首套房进行购房贷款，相信随着市场行情的变化，这方面的贷款标准也仍有放松空间。

最后，公积金支持仍有加强空间。

虽然苏州去年已经提升了公积金贷款额度，并加强了各类人群的贷款支持。但为了进一步激活刚需和改善购房，公积金贷款额度其实仍有提升空间。

从各城市的动作来看，预计苏州很快就会出台新一轮房地产政策，且不会仅是针对于信贷端，而是一系列全方位的支持政策。

这也不是什么意料之外的事情，最近一段时间，一些高能级城市都在陆续出台系列性的房地产政策。

4月政治局会议结束后，我们就已经预判过，政策宽松预期进一步加强，苏州肯定会跟进新一轮房地产优化政策。

不得不承认的是，相对于去年的梯度分化，今年苏州新房市场表现明显走弱。

1-4月，苏州（不含县市）新房成交量约为108万㎡，同比去年明显下滑。而眼看5月已经过半，市场依然呈探底趋势，未见回升动力，供需两端仍在同步走弱。

那苏州今年以来的新房市场走弱，是因为没有需求吗？当然不是。

我们看今年除了2月，苏州二手房住房的月成交量依然保持在5000-6000套左右，甚至4月都超过了6500套。这说明苏州住房市场的活跃度和需求依然是保持着较高韧性的。

这一轮新房市场的进一步下滑，原因是综合性的，肯定不仅仅是因为需求不足的问题。但分析师认为其中一个主要的原因，还是改善需求的观望情绪要明显高于刚性需求。毕竟，当前新房市场还是以改善需求为主。

一方面，改善需求置换链条受阻；另一方面，政策对于改善需求的支持还不够到位。

如果接下来政策能在这方面加大支持力度，尤其是加强对于改善需求的信贷支持力度，或者能出台有效措施促进置换链条的运转，相信对于活跃新房市场肯定能起到实际性作用。

讲真，面对层出不穷的房地产政策，当前购房者最关注的还是买房成本问题。

对于各城市而言，想要改善当前这种市场环境并不容易，所以要出政策就必须要拳拳到肉、贴近需求，甚至一步到位。

那么，你最期待苏州出台什么样的房地产新政呢？欢迎留言交流。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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