2024年宅基地管理出现重大变革：一户不再一宅？“户有所居”登场

导读：北京市未来将主要通过3种途径实现农村村民“户有所居”：1、将住房困难村民纳入住房保障体系，通过公共租赁住房、共有产权房等途径解决其居住需求。2、通过集中建设村民公寓、村民住宅小区等方式集中上楼居住。3、在现有宅基地上适当增加建筑面积以缓解村民住房紧张。

北京市政府出台《关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》，结合新修订的《土地管理法》和近期自然资源部、农业农村部密集发布的有关宅基地管理领域的文件、问答提出了北京市的新规范。

“落实户有所居”的提法首次被明确在《指导意见》的名称中，这一新变化尤为值得广大农民朋友关注。

那么，“户有所居”将如何在一定程度上取代“一户一宅”的传统认知？《指导意见》中又有哪些新的亮点呢？

1、“一户只能一宅”将向“户有所居”转变。

首先需要再度明确的是：

《土地管理法》

第六十二条

“一户一宅”，系指“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，而非农村村民一户必须拥有一处宅基地。

通俗地理解就是，一户一宅是合法的，有户无宅也实属正常，但一户多宅就是一种不正常的、涉嫌违法的状态了。

地少人多，僧多粥少是我们的国情。在难以满足“一户一宅”的人口稠密地区，“户有所居”便是“一户一宅”的替代方案。

于是便有了《土地管理法》第六十二条第二款的规定：人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

我们可以将这一规定视作一些地区搞新农村建设、整村撤并、农民进社区上楼的基础性依据，其目的就是一个——最大限度节约土地资源，保障农民的基本居住需求，“退而求其次”。

2、如何实现“户有所居”？重点通过这3种途径。

新出台的《指导意见》中对“户有所居”的落实途径给出了较为明晰的指引：

各相关区可结合本区实际，在尊重村民意愿的基础上，通过以下四种途径并重点通过前三种途径落实村民户有所居。

（1）对已经在城镇稳定就业并纳入城镇职工社会保障体系的村民，可通过纳入本区居民住房保障体系实现户有所居。

没有宅基地但已享受保障性住房的村民，村集体不得再为其提供宅基地；已有宅基地再申请保障性住房的村民，应按有关要求处置地上房屋并退出原有宅基地，不退出的不得为其提供保障性住房。

（2）对具备条件且村民有积极性的乡镇、村，相关区可统一规划，鼓励乡镇、村通过集中建设村民公寓、村民住宅小区等方式，引导村民集中居住，实现户有所居。

各相关区要结合本区实际制定具体申请政策，申请集中居住的应当是无宅基地的村民或自愿退出原有宅基地的村民。

（3）对已依法、合理取得宅基地的村民，引导其在符合村庄规划的前提下，经乡镇政府审批，通过在原有宅基地上适当增加建筑面积缓解村民住房紧张，实现户有所居。

（4）对无法通过上述三种途径落实村民户有所居的，可通过合理安排建设用地指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式提供宅基地空间，缓解村民住房紧张问题，并严格按照申请条件进行审批。

据此，北京市未来将主要通过3种途径实现农村村民“户有所居”：

（1）将住房困难村民纳入住房保障体系，通过公共租赁住房、共有产权房等途径解决其居住需求。

但需要指出的是：申请保障性住房和申请审批宅基地是“二选一”的关系，农民不能两个都占着，只能根据自身和所在村的实际情况选择其一。

（2）通过集中建设村民公寓、村民住宅小区等方式集中上楼居住。

这种做法的好处显而易见，即缓解土地资源的紧张，但缺憾之处在于农民恐怕将无法继续享受“宅基地院带来的传统农村生活体验，转而过上近似于城镇居民的楼房生活了。

（3）在现有宅基地上适当增加建筑面积以缓解村民住房紧张。

不过，在自家已有的宅基地上新建、翻建、扩建房屋也必须遵守相应的标准。

譬如《指导意见》中提及的“村民建房基底面积占宅基地面积原则上不得超过75%，房屋檐口高度（以房屋基底上平面起计算）原则上不得超过7.2米。房屋四至（含滴水）垂直下落投影、台阶均应控制在自家宅基地范围内”等等。

拆迁律师认为：上述途径事实上传递出一个清晰的讯号——未来新批宅基地建房的难度将会很大。政策鼓励的，一是“户有所居”，二是探索宅基地自愿有偿退出和盘活利用，这都不包括继续增加宅基地的“指标”，而侧重于在现有的规模范围内进行空间腾挪和再利用。

严格涉农村宅基地违法建设行为管理，违规出租租金将被没收。

衔接自然资源部日前发布的农民建房“八不准”及各项涉宅基地建设禁令，《指导意见》着重凸显了对各类农村违法建设行为将持续予以高压打击的态度：

严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地。

开展宅基地及建房动态巡查，及时发现和处置各类违法违规行为。对于未经批准使用宅基地进行村民住宅建设的，符合村庄规划的，责令其补办审批手续；不符合村庄规划的，责令限期拆除；有租金收入的，没收租金收入，并处租金收入一倍的罚款。

显然，“盘活利用”必须建立在严格依法、依规划的基础上，“搞活”绝不意味着“搞乱”，农村村民对此一定要保持足够重视，切勿心存侥幸违规将农村住宅房屋出租甚至“出售”给城镇居民。盖因这些行为都不符合宅基地对“户有所居”实现的保障性、福利性特征。

拆迁律师最后要提示大家的是：《指导意见》还对宅基地的审批、盘活利用和历史遗留问题的处置等做了规定，值得农民朋友深入阅读领会。在面临具体的个案问题时，可及时咨询专业律师寻求法律帮助，以确保“户有所居”的基本居住保障真正落到实处，让宅基地制度改革的红利惠及到自身。